Госдума и Центробанк предлагают ужесточение ряда законодательных норм для российских застройщиков

Российские законотворцы продолжают заниматься перманентным процессом переписывания градостроительного законодательства. Некоторые инновации могут быть полезны для отрасли, другие – не очень. На повестке дня – возврат обязательных слушаний, увеличение гарантийных сроков для объектов долевого строительства, а также новые требования к резервам для кредитования стройки.

Возврат слушаний

Фракция «Новые люди» во главе с депутатом Олегом Даванковым внесла в парламент законопроект «О внесении изменения в статью 7 федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части исключения возможности утверждения проектов генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и межевания территории, а также изменения в такие документы без процедур общественного обсуждения или публичных слушаний. Документ получил номер 1212357-8, ознакомиться с ним можно на сайте обеспечения законодательной деятельности.

Авторы указывают, что столь удобное для девелоперских компаний правило вводили как временную меру для ускорения градостроительных процедур. Но на практике отказ от обсуждений повысил конфликтность решений и снизил доверие к ним. Публичные слушания остаются механизмом обратной связи между властью, застройщиками и жителями: они помогают заранее оценить инфраструктурные последствия проектов и снизить риск споров.

Отчасти право на проведение слушаний или отказ от таковых с 2022 года было делегировано регионам. И не нужно быть десяти пядей во лбу, что догадаться, как этим правом воспользовались региональные руководители, как правило, заинтересованные в масштабных строительных проектах. «Временная» норма очень быстро стала постоянной, позволив реализовывать точечную застройку и масштабные проекты КРТ без всякого учёта мнения самих горожан. Начали множиться крайне сомнительные градостроительные решения, которые приводили не просто к «уплотнению» целых кварталов и микрорайонов, но ещё и создавали дефицит транспортной и социальной инфраструктуры.

Жителей, фактически, отстранили от обсуждения застройки, отобрав последнюю эфемерную возможность влиять на произвол чиновников и девелоперов, а ответной реакцией стал резкий рост жалоб, судебных споров и социальной напряжённости.

Законопроект вносит оппозиционная партия, так что особенно рассчитывать на его перспективы не стоит. Тем не менее, документ уже получил положительное заключение от профильного думского комитета и правового управления Госдумы. Возврат общественных слушаний выглядит здравым политическим ходом, который не приведёт к росту бюджетных затрат, но поможет снизить социальную напряжённость накануне выборов. Явно недовольным будет строительное лобби, которое, разумеется, попробует «торпедировать» нежелательную для них законодательную инициативу. Так что будем следить за развитием событий.

Гарантий нужно больше!

Не менее интересный законопроект внесли коммунисты во главе с депутатом Юрием Афониным. Саморегулируемому сообществу Юрий Вячеславович хорошо памятен как активный участник крестового похода против «лежащих мёртвым грузом» компенсационных фондов СРО, которые последователь левых идей предлагал «отнять и поделить». Отнять, соответственно, у союзов и ассоциаций, а поделить между девелоперскими компаниями, чтобы те помогли рабочему классу решить жилищный вопрос.

На сей раз товарищ Афонин с другими товарищами инициировали иной законопроект, который понравится застройщикам уже гораздо меньше. Он называется «О внесении изменений в статью 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и посвящён увеличению гарантийных сроков для объекта долевого строительства, инженерного оборудования и результата производства отделочных работ.

Документ получил номер № 1207386-8, ознакомиться с ходом его рассмотрения можно на всё том же официальном сайте.

Предлагается установить гарантию на сами объекты до 20-ти лет вместо 3-х лет, на технологическое и инженерное оборудование – до 10-ти лет вместо 3-х лет, а на отделочные работы и элементы отделки – до 5-ти лет вместо года. Авторы инициативы связывают её с большим числом строительных дефектов. По их данным, в 2024 году недостатки выявили примерно в 90% новостроек, а критические нарушения – в 5-7% объектов. Разработчики считают, что действующие сроки не позволяют полноценно выявлять скрытые дефекты и защищать дольщиков.

С точки зрения конечных пользователей, инициатива вполне разумная. Сегодня не вполне понятно, почему покупатель будет выплачивать ипотеку за квартиру 10-20-30 лет, вне зависимости от того, какой срок она простоит. А в то же время застройщик через 3 года уже свободен от каких бы то ни было обязательств.

Тем более, что, согласно ГОСТ 27751-2014, здания жилищно-гражданского и производственного строительства в обычных условиях должны эксплуатироваться не менее 50-ти лет. Такой же срок указывает и СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения». Впрочем, ссылки на нормативно-техническую документацию российские девелоперы почему-то воспринимают как попытки эстремизма деятельности, а ГОСТы и СП у них, видимо, проходят по категории экстремистской литературы, которую желательно бы запретить и внести в реестр РКН.

Очевидно, что и этот документ вызовет яростное сопротивление строительных олигархов. В качестве аргументов, например, прозвучат жалобы на необходимость закладывать дополнительные финансовые средства на случай компенсации и, как следствие, рост стоимости квадратного метра. Ну, а пока законопроект также получил «добро» от профильного комитета и правового управления.

И резервов тоже...

Наконец, третья инициатива исходит со стороны Центрального Банка РФ. Ведомство Эльвиры Набиуллиной утвердило новый подход к резервам по кредитам на строительство многоквартирных домов. Цель – точнее оценивать вероятность завершения проекта и возврата кредита. Методика станет более риск-чувствительной и будет учитывать весь жизненный цикл проекта – от прав на землю и градостроительной документации до строительства и продаж. Прежде всего, банки должны будут оценивать соблюдение графиков подготовки документов, темпы строительства, продажи, погашение задолженности и рассрочки, которые застройщики дают покупателям.

Мегарегулятор в данном случае ни с кем ничего согласовывать не должен, новая норма имеет статус «указания» и обязательная для исполнения всеми кредитными учреждениями страны. Документы размещены на сайте ЦБ РФ.

Новые правила планируют ввести с 1 октября 2027 года. Они станут обязательными для проектов, строительство которых ещё не началось, а также для займов, выданных после вступления указания в силу.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!