ИЖС, доходные дома и благоустройство

Несколько дней назад Общественное российское телевидение пригласило в студию председателя правления Ассоциации Саморегулируемая организация «Московское объединение строительных предприятий малого и среднего предпринимательства – ОПОРА» (Ассоциация СРО «МОСП МСП – ОПОРА», СРО-С-195-09022010) Евгения Шлеменкова для участия в программе «Пустые новостройки». Уже из её названия понятно, что речь в этом эфире шла о проблемах на жилищном современном рынке.

В подводке к разговору ведущая отметила, что в России впервые за несколько лет упали темпы ввода в строй нового жилья. Сильнее всего этот показатель сократился на юге страны: минус 23% год к году, немного не дотянул до этого антирекорда Северо-Запад, в Центральной части России падение составило без малого 15%. Что касается будущих перспектив, то эксперты прогнозируют ухудшение ситуации и дальнейшее сокращение объемов строительства на 20-30%. После чего передала слово Евгению Ивановичу, попросив его прокомментировать названные цифры и среднесрочные тренды развития отрасли.

Руководитель саморегулируемой организации подтвердил, что ныне ситуация складывается далеко не самым благоприятным образом как для строителей, так и для покупателей жилья. Связано это, прежде всего, с тем, что деньги стали очень дорогими из-за высокой ключевой ставки, установленной Центральным Банком РФ. В этой ситуации рынок продавца превратился в рынок покупателя. Однако покупатель, к сожалению, не всё может.

Также нужно помнить, что к настоящему дню закрыты многие программы льготного ипотечного кредитования. Это снижает спрос, и как результат – девелоперы сокращают запуск новых объектов. Ввиду того, что стройка – растянутый по времени процесс, скажется это сокращение примерно через пару лет, тогда ввод нового жилья по названным причинам достигнет локального минимума.

При этом нельзя говорить, что стройка прекратится полностью. Вероятнее всего, произойдёт некое перераспределение точек приложения сил в строительстве. И это отрасль уже чувствует.

Например, сейчас выделяются деньги для реконструкции и строительства новых инженерных сетей. Выделяются средства для создания благоприятных условий для проживания, то есть акцент делается на благоустройстве уже построенного. В социальную инфраструктуру стали больше вкладывать – под этим понимается строительство школ, детских учреждений, объектов здравоохранения и так далее.

Это хорошо, однако людям нужно и жильё, спрос на него у нас остаётся очень высоким. Можно предположить, что для его реализации строители будут разрабатывать и предлагать клиентам некие программы для покупки жилья. И это уже происходит.

Здесь слово взяла ведущая, зачитав несколько sms-сообщений от зрителей, поступивших во время эфира. Их смысл сводился к тому, что сейчас жильё стоит очень дорого, а к ипотеке не подступиться. И поэтому рынок жилья сейчас – это не рынок покупателя.

Евгений Иванович с такой позицией не согласился. По его мнению, для имеющих накопления граждан вполне разумным шагом будет их инвестирование в недвижимость. При этом он подчеркнул, что «сейчас влезать в ипотеку – это просто страшная вещь», потому что она уже выдаётся под 30%. Возможно, будут какие-то подвижки от строителей, да и программы они различные вводят для покупателей, за которыми стоит следить – и внимательно анализировать то, как эти предложения работают.

Возможно, жизнь заставит рассматривать какие-то кардинальные решения, к числу которых гость передачи отнёс тему строительства арендного жилья, поскольку спрос (а значит, и цены) на квадратные метры не падают, а людям нужно где-то жить. Для этого государству необходимо обеспечить налоговые условия, чтобы возведение «доходных домов» было выгодным для девелоперов бизнесом.

Кроме того, очень помогут строителям арендного жилья преференции в виде льготного предоставления земельных участков под застройку. Безусловно, необходима и продуманная правовая база, чтобы люди могли долгие годы жить в арендованной квартире без риска оказаться на улице ввиду внезапного и сильного повышения арендной платы собственником квадратных метров. Здесь господин Шлеменков посетовал, что поднятая тема обсуждается уже лет двадцать, однако пока нужных людям и рынку решений не принято.

Отчасти имеющийся у людей спрос сейчас удовлетворяется за счёт индивидуального жилищного строительства. Сделать это легче, потому что у «частника» есть возможность вести стройку постепенно, шаг за шагом вкладывая доход в возведение и отделку дома. Здесь в эфир дозвонился Алексей, он представился директором строительной компании, которая строит малоэтажные дома в разных городах России (Иркутск, Красноярск, Москва, Петербург).

По его мнению, ключевая проблема рынка жилья на сегодняшний день – это льготная ипотека. Чем быстрее она исчезнет, тем скорее рынок сбалансирует спрос и предложение.

Он заявил, что льготные ипотечные программы сформировали огромные перекосы на жилищном рынке, ибо кредиты получили те люди, которым жильё фактически не по карману. Если в период с 2000 года по 2020-й стоимость жилья росла примерно на величину инфляции, то после 2020 года оно подорожало на сотни процентов за счёт государственных программ.

Но люди не стали зарабатывать в разы больше. Этот раздутый спрос и привёл к нынешним проблемам. При этом цемент, арматура, газобетон и кирпич никому, кроме строителей, не нужен. И если они сейчас перестанут покупать эти товары из-за рухнувшего спроса на жильё, то и себестоимость строительства упадёт до величины, которая отвечает нынешним возможностям покупателей жилья.

Евгений Шлеменков согласился с коллегой в том, что одной из главных причин резкого роста цен на жильё стали нечем не обеспеченные ипотечные деньги. Ведущая задала гостю вопрос: может ли наш рынок столкнуться с подобием масштабного ипотечного кризиса на рынке США, который случился в 2008 году?

Гость эфира ответил, что многие развитые экономики похожие кризисы в разное время проходили. Но ряд из них этого избежали – они быстро поняли, что выгоднее создавать условия для арендного жилья. Сейчас, например, в Европе до 50% жилья является арендным. И не потому, что кто-то не хочет иметь собственную крышу над головой, просто арендовать выгоднее.

Возвращаясь к России, стоит вспомнить о кооперативах. Это тоже хороший способ для кого-то обзавестись жильём. Нельзя сказать, что для всех, но для части граждан он вполне подойдёт. Надо использовать все возможности, давать людям возможность выбирать различные варианты при решении квартирного вопроса. И обращаться к опыту других стран.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!