И разорвать замкнутый круг!

Вчера в режиме видеоконференцсвязи состоялось заседание комиссии Общественного совета при Минстрое России по проектному финансированию. Мероприятие провёл руководитель комиссии Рифат Гарипов.

Руководитель Экспертной рабочей группы по рассмотрению проблемных вопросов в сфере проектного финансирования строительной отрасли этой комиссии, вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз рассказал о разработке инструментов снижения количества дополнительных (избыточных) комиссий и высоких ставок проектного финансирования.

Антон Михайлович начал с констатации того, что высокие процентные ставки и избыточные банковские комиссии приводят к значительному увеличению стоимости заёмных средств, снижая тем самым маржинальность проектов и делая их экономически невыгодными. По словам спикера, дополнительно усложняет ситуацию фактическая невозможность для большинства застройщиков претендовать на пониженные ставки, которые привязаны к динамике наполнения эскроу-счетов. В условиях падения спроса на рынке, считает господин Мороз, это создаёт замкнутый круг, в котором застройщики не могут получить финансирование, поскольку их продажи замедляются, а без снижения ставок финансирования они не могут осуществлять ведение новых проектов. Как отметил вице-президент НОСТРОЙ:

В условиях общей экономической нестабильности банки закладывают значительные риски, что приводит к завышенным процентным ставкам по проектному финансированию. При этом базовая ставка редко снижается, даже если девелопер обладает устойчивыми финансовыми показателями.

Антон Мороз добавил, что, помимо процентной ставки, девелоперы вынуждены нести значительные расходы на различные комиссии банков, в том числе за открытие кредитных линий, сопровождение счетов и другие услуги, что тоже удорожает проектное финансирование. В свою очередь банки требуют от застройщиков высокого уровня собственного капитала для привлечения финансирования, что ограничивает доступность заемных средств, особенно для небольших и средних строительных организаций.

Таким образом, резюмировал вице-президент Нацобъединения, текущая модель проектного финансирования создаёт избыточную нагрузку на застройщиков, сдерживает темпы строительства и ограничивает доступность жилья для населения. В доказательство он привёл данные Банка России за четвёртый квартал 2024 года, согласно которым средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования заметно выросла, до 9,4% (+1,6 п.п.), что обусловлено снижением уровня покрытия обязательств застройщиков и ростом рыночных ставок. Антон Михайлович пояснил:

Основным фактором таких изменений стало сокращение объёма средств на эскроу-счетах, используемых в качестве обеспечения по кредитам. В результате риски для банков выросли, что привело к удорожанию финансирования. Общий объём кредитов со ставкой выше 20-ти процентов превысил 1 триллион рублей, а их доля увеличилась на 5 процентных пунктов, до 13-ти процентов портфеля проектного финансирования. Такая высокая процентная нагрузка приводит к увеличению рисков проектов.

Для снижения ставки проектного финансирования господин Мороз высказал предложение сократить размер резервов, которые формируют банки по кредитам, предоставленным заёмщикам-застройщикам. Он пояснил, что сегодня соответствии с Положением Банка России от 28 июня 2017 года № 590-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» банки формируют резервы на основании установленных ЦБ критериев:

Для застройщиков с высоким и достаточным уровнем кредитоспособности размер расчётных резервов составляет от 1-го до 5-ти и от 5-ти до 10-ти процентов соответственно. В то же время, застройщики с таким уровнем способны успешно обеспечивать реализацию проектов, сводя банковские риски к нулю, в связи с чем предлагается снизить размеры резервов указанных категорий, ограничив до 1-го процента для первой категории и до 2-5-ти процентов для второй.

Кроме того, вице-президент НОСТРОЙ предложил ограничить дополнительные комиссии, которые возлагаются на застройщиков посредством установления верхней границы комиссий за услуги, связанные с проектным финансированием (комиссии за открытие кредитной линии, оценку проекта и другое). Это, по его словам, может быть определено в процентах от суммы кредита или в фиксированных суммах.

В то же время, важным шагом Антон Мороз считает обеспечение прозрачности структуры таких комиссий, что подразумевает закрепление обязательства банков по предоставлению полной информации о структуре комиссий и их размерах на этапе заключения кредитного договора.

Перейдя к вопросу совершенствования инструментов стимулирования спроса на проектное финансирование в условиях высокой волатильности, Антон Михайлович подчеркнул важность обеспечения максимальной доступности проектного финансирования для застройщиков, так как в настоящее время, по его мнению, всё ещё остаётся актуальной проблема избыточных требований со стороны банков в части собственного участия застройщиков в проектном финансировании.

В условиях высокой ключевой ставки и возрастающей стоимости строительства спикер считает необходимым снизить такое участие для застройщиков с высоким уровнем кредитоспособности минимум до 5-10%, поскольку сейчас в ряде крупнейших банков страны наблюдается требование обеспеченности собственными средствами заёмщика в размере не менее 15% от бюджета проекта:

Кроме того, в условиях высокой волатильности целесообразно усилить меры государственного субсидирования недополученной банками прибыли, что позволит уменьшить влияние высокой ключевой ставки и поддержит как банки, так и застройщиков. Особое внимание необходимо уделить поддержке проектов, которые реализуются в регионах с низким спросом, а также низкомаржинальным проектам.

Таким образом, заключил вице-президент НОСТРОЙ, комплексный подход, включающий снижение требований к собственному капиталу застройщиков, расширение государственной поддержки, позволит стимулировать спрос на проектное финансирование и обеспечить устойчивое развитие строительного сектора в условиях высокой волатильности.

Озвученные Антоном Морозом инициативы были единогласно одобрены для дальнейшего их направления в Минстрой России.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!