От мониторинга до нахлобучинга

Государство решило разобраться, в чём причина роста цен на квадратные метры и пообещало провести мониторинг. Дело нужно. За непрерывным информационным шумом, в котором каждая сторона пытается отстоять свои интересы, практически невозможно разобраться, что же происходит на самом деле. То ли виноваты злодеи-металлурги, которые опять всех «нахлобучили» со стальным прокатом, то ли транспортники, то ли Минфин с Центробанком, лихо печатавшие и раздававшие деньги во время прошлогодних пандемических ограничений, то ли сами господа девелоперы, решившие под сурдинку повысить капитализацию своих инвестпортфелей. То ли, в конце концов, есть на то объективные экономические причины, связанные с оживление деловой активности между второй и третьей волной ковида.

Так что холодный и равноудалённый анализ ситуации в отрасли нужен, как воздух. В третьей декаде июня Марат Шакирзянович заявлял о ведущейся Правительством РФ работе по подготовке дополнительных мер и механизмов, направленных на сдерживание цен на стройматериалы и жильё. Тем временем ФАС по поручению Владимира Владимировича анализировал ситуацию, связанную с ростом цен на рынке жилищного строительства. Именно оттуда, кстати, и появились обвинения в адрес металлургических гигантов, позднее породившие всю эпопею с «нахлобучиванием» и новыми налогами. И вот уже наши коллеги из «Интерфакса» со ссылкой на заявление Ирины Анатольевны (той, что зампред Госдумы) пишут, что в каждом регионе страны будет проведён свой мониторинг причин роста цен на жильё.

И чем дальше, тем больше попытки «отмониторить и разобраться» похожи не на слаженную работу единого мозгового центра, а на привычную ведомственную чехарду, с лёгким привкусом политического пиара перед осенними думскими выборами. У каждого из участников свои специфические задачи, а потому и виноватых каждый назначает своих.

Минстрой России, который должен обеспечить заветные 120 миллионов квадратов в год любой ценой, надеется на стабилизацию цен. Ирек Энварович на форуме «Иннопром-2021» в Екатеринбурге заявил о регулировании рынка стройматериалов, что позволяет говорить о его стабилизации и рассчитывать на предотвращение резких скачков цен, которые наблюдались в конце 2020 года.

Антимонопольное ведомство, судя по всему, решает какие-то иные задачи, связанные с перераспределением рынков и рычагов влияния той же металлургической отрасли. Напомним, что пресловутое бодание условных «государственников» со стальными магнатами закончилось очень странной ничьёй – власти ввели экспортные пошлины на металл и вдобавок начали разговор о том, что пора бы увеличить для отрасли НДПИ. Понятно, что никакого особого эффекта для борьбы с ценниками на прокат внутри страны такие меры дать не могут по определению. Скорее, наоборот, бравые господа из ММК, НЛМК и Северстали ещё больше накрутят цену на внутреннем рынке, чтобы отбить потери на внешнем. Нефтянка, например, всегда так делает. Мы же помним, каким образом аргументируется подорожание цен на бензин при мировом падении ценников на баррель. Вот и они помнят.

Наконец, у застройщиков, которые тоже не бедные ребята, своя правда. Недавно РБК опубликовал опрос среди участников Ассоциации REPA (Real Estate Professionals' Association) о том, какие факторы серьёзно повлияли на подорожание жилья на первичном рынке.

На первом месте ожидаемо оказался фактор подорожания стройматериалов и услуг подрядчиков, на что указали 100% участников опроса. Следующий фактор – удорожание участков под застройку – назвали 75% застройщиков. 50% участников опроса также называют причиной рост цен на согласования и оформление документации по проектам. И наконец, 37% считает, что рост цен на жильё повлекли и выросшие расходы на создание социальной инфраструктуры, а также рост стоимости денег. Привет Эльвире Сахипзадовне и Антону Германовичу!

Помимо объективных факторов, были и субъективные. Среди них были названы, например, рост спроса (8,5 балла из 10-ти максимальных), вымывание с рынка ликвидных предложений (6,7 балла), снижение конкуренции между проектами в одной локации (4,2 балла). При этом члены Ассоциации REPA также решили подметить, что рост спроса произошёл на фоне нестабильной экономической ситуации, снижения ключевой ставки ЦБ и господдержки ипотеки.

Очень интересный результат. Получается, что застройщики (в отличие от того же Минстроя) вообще особых проблем в повышении цен не видят. Дескать, чего вы хотите, спрос растёт, население расхватывает квартирки за любую цену, как горячие пирожки. А государство знай накачивает рынок за счёт ипотечных льгот, субсидий да маткапиталов. Скоро вот ещё кредиты на ИЖС начнут литься полноводной рекой.

При этом критически настроенные граждане обращают внимание, что резкий рост цен на жильё произошёл в конце 2020-го, то есть на квартиры, вводимые в эксплуатацию в прошлом году, но строительство которых, по сути, началось задолго до этого самого 2020-го. Следовательно, земельные участки под эти объекты приобретались гораздо раньше – в более стабильный инфляционный и, к тому же, допандемийный период. Не говоря уже о том, что у крупных застройщиков есть и свои земельные участки, зарезервированные под пятна застройки.

Пока на фоне отмены долёвки шёл коллективный плач о том, что строительная отрасль в стране гибнет как никогда сильно, крупные холдинги активно скупали землю. Например, по данным портала «Единый ресурс застройщиков» за первое полугодие 2017 года только застройщики Северной столицы потратили 10 миллиардов рублей на пополнение своих земельных банков, что по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года больше на 10%. Львиная доля сделок приходилась на участки под жилищную застройку – 87% суммарного объёма инвестиций в данном сегменте.

Другим путём финансирования девелопинговых компаний, в обход «единственно разрешённым» эскроу-счетам, стал выпуск корпоративных облигаций. Сейчас на сайте rusbonds можно увидеть 131 выпуск бондов в строительном секторе. Из них треть были размещены в 2020 и 2021 годах. Инград, ЛСР, ПИК, СэтлГрупп, Самолёт и прочие крупные холдинги активно привлекают средства инвесторов под крупный процент. Достаточно сказать, что среднее значение доходности по бондам застройщиков составляет 11,82%, тогда как средняя ставка по проектному кредиту оценивается в 4-5%.

Почему застройщики привлекают дорогие деньги вместо дешёвых? Очевидно, потому что могут распоряжаться ими по своему усмотрению, в отличие от строго зарезервированных под конкретный проект и находящихся под банковским контролем счетов эскроу. Но тогда получается, что, потеряв возможность работать с дольщиками, застройщики просто нашли «общий язык» с частными инвесторами на Мосбирже, снова обойдя навязанные властью правила игры в проектное финансирование. С ожидаемыми рисками в виде необеспеченных проектов и дефолтов по облигациям.

Поэтому разбор ситуации с ростом цен стоило бы начать с внимательного, под микроскопом, изучения внутренней кухни самих крупнейших девелоперских холдингов. Проблема только в том, что мало кто может это сделать и не просматривается заинтересованных сторон. Разве что снова спохватится всемогущий Андрей Рэмович и начнёт разбираться, кто и кого нахлобучивает в этот раз.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!