Приватизация для всех. 30 лет спустя

Заслуженный строитель РФ, вице-президент Российского Союза строителей, член Совета Национального объединения изыскателей и проектировщиков, вице-президент НОПРИЗ, президент двух крупнейший СРО – Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» и Ассоциации «Объединение строительных организаций Татарстана», эксперт комиссии по саморегулированию Общественного совета при Минстрое России Анвар Шамузафаров ответил на вопросы по интересной теме приватизации жилья. Напомним, что в этом году программе, благодаря которой десятки миллионов жителей нашей страны стали обладателями собственной недвижимости, исполняется 30 лет.

Старт процессу был дан законом «О приватизации жилищного фонда РСФСР» от 4 июля 1991 года, в котором говорилось о бесплатной приватизации 18-ти квадратных метров жилья на человека и дополнительно 9-ти квадратных метров – семьям. В дальнейшем в законе «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» от 23 декабря 1992 года эти нормы были исключены, и приватизация жилья стала полностью бесплатной для граждан.

Честно заработанные метры

Анвар Шамухамедович вспоминает, что закон «О приватизации жилищного фонда РСФСР» в его первоначальной версии от 4 июля 1991 года предполагал для учёта особенностей и состояния жилищного фонда, находящегося в государственной собственности, на территориях РСФСР органами власти и управления районов, городов, посёлков городского типа, районных центров, сельских поселений в каждой области, крае, автономной республике или области в составе страны разработку и введение методик по установлению стоимости жилья различных типов для установления размера выплат за излишки этого жилья сверх бесплатных 18-ти «квадратов» жилья на одного человека и дополнительно 9-ти «квадратов» – на семью.

Как показал опыт реализации закона в вышеуказанной редакции, с июля 1991 года и до декабря 1992 года эти методики по стране (за исключением отдельных случаев) практически разработаны не были, и закон массово в масштабах всей страны не заработал.

В то же время с января 1992 года по инициативе руководства Москвы согласно указа Президента РСФСР Бориса Ельцина в Москве проводился эксперимент по введению бесплатной приватизации жилищного фонда вне зависимости от площади занимаемого жилья. В такой экспериментальной редакции в Москве началась ускоренная приватизация жилищного фонда.

В конце 1992 года и особенно в течение VII съезда народных депутатов РСФСР, когда в итоге вместо Егора Гайдара был утверждён на должности председателя Правительства РСФСР Виктор Черномырдин, в декабре того года происходили бурные дискуссии по схемам, на основе которых должна была происходить ускоренная приватизация жилищного фонда.

В принятой Верховным Советом РСФСР от 23 декабря 1992 года редакции закона «О приватизации жилищного фонда РСФСР» его разработчиками (Ефим Басин, Анвар Шамузафаров и Николай Маслов из правительства Москвы – ред.) была реализована концепция того, что населением страны, благодаря их многолетнему труду, труду их родителей или родных, были честно заработаны и заслужено получены все те площади жилья, которые это население фактически занимало на момент приватизации жилья.

Обсуждавшиеся идеи по принуждению в процессе приватизации жилья населения фактически повторно оплачивать ранее честно заработанные те излишки площади жилья, которые образовались в течение различных событий их жизни, либо переселяться неплатёжеспособной части населения в меньшие по площади и более дешёвые жилые помещения, были признаны неправильными. Кроме того, было учтено, что введение платной приватизации жилья за излишки по площади и стоимости жилья болезненней всего отражались бы на пенсионерах и иных беднейших и незащищённых слоях населения, которые были бы вынуждены переселяться из привычных для них условий в менее комфортные, чего допустить было признано нецелесообразным.

Кроме того, введение бесплатной и упрощённой процедуры приватизации жилищного фонда в России практически полностью исключило возможности для злоупотреблений и противодействия реализации прав граждан со стороны властных структур любого уровня и административных возможностей.

А для того, чтобы ставить и затем последовательно начать решать иные жилищные проблемы населения, имеющего неудовлетворительные жилищные условия, 24 декабря 1992 года (то есть на следующий день после принятия закона о бесплатной приватизации жилья) Верховным Советом РСФСР был принят другой закон – «Об основах федеральной жилищной политики», которым были заложены правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования, изменений в жилищно-коммунальном хозяйстве, введения товариществ собственников жилья и их прав и ответственности за бремя этой собственности, а также другие новации.

На бессрочной основе

С самого начала законодательно установленных в России упрощённых процедур по проведению бесплатной приватизации жилья всегда находились представители определённых кругов властных структур в субъектах Федерации, министерствах и ведомствах, а также околовластных коммерческих и научных кругов, которые боролись за восстановление возможности получения личной выгоды для этих посторонних от приватизации жилья лиц. Особенно старались навязать своё мнение о необходимости незамедлительного прекращения бесплатной приватизации жилья эксперты, получающие гранты зарубежных стран, для которых успехи в приватизации жилья в России и мощное развитие реального рынка жилья были крайне неприятными, так как противоречили задачам их заказчиков по противодействию развитию экономики нашей страны.

Во многом под влиянием этих сил при принятии закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в 2004 году были предусмотрены нормы о прекращении в течение определённого времени бесплатной приватизации жилищного фонда.

Однако, как только приближался очередной срок по закону прекращения бесплатной приватизации жилья, так население, которое по тем или иным причинам не воспользовалось этим правом, выстраивалось в огромные очереди, пытаясь успеть использовать свои возможности, что вызывало ненужное осложнение социальной обстановки в стране. Поэтому, наконец, и было в 2017 году принято правильное политическое решение по тому, чтобы нормы по одноразовой бесплатной приватизации жилья для граждан, которые ещё не успели воспользоваться этим правом, стали бессрочными.

В то же время действие этой правовой нормы по бессрочному продолжению одноразовой бесплатной приватизации жилья государственного или муниципального жилищного фонда для лиц, которые ещё не успели воспользоваться этим правом, никак не мешает проведению иных реформ в жилищной сфере, но может даже и способствовать реформированию сферы жилищного строительства и развитию жилищно-коммунального хозяйства.

Развитие сектора социального жилья для неплатёжеспособных слоёв населения зависит целиком и полностью от финансовых и организационных возможностей Государства. Ведь, если в 1987-1988 годах за счёт Советского Союза финансировалось примерно до 75% вводимого тогда жилья, то сегодня за счёт бюджетов всех уровней финансируется около 2,6% всего вводимого жилья (включая расселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда).

Альтернативной сегодня является ситуация, когда количество квартир на рынке (особенно одно- или двухкомнатные) примерно на 30% больше численности семей в России. Большая часть этих квартир сегодня сдаётся гражданами, которые владеют этой собственностью, в коммерческий наём. И чем больше будет такого наёмного частного жилья на рынке, тем дешевле будет рыночная плата за этот наём жилья. Тогда Государство, не затрачивая излишних усилий на строительство социального жилья, сможет на выгодных для себя и нуждающихся в жилье граждан помогать нанимать такое жильё за «справедливую и доступную плату найма жилья».

Собственники, как класс

Очевидным является тот факт, что разное техническое состояние приватизированного в течение 30-ти лет жилищного фонда, связанное, во многом, со временем строительства жилых домов, материалами, из которых они были возведены, местом, на котором эти дома расположены, все эти и другие факторы в совокупности существенным образом влияют на те усилия, которые надо прикладывать собственникам жилья для эффективного управления своим жилищным фондом.

Поэтому существует прямая зависимость между тем, когда жилой дом был построен и тем, какую из форм по обслуживанию жилого дама выбирают жильцы. Если дом построен относительно недавно жители зачастую создают товарищества собственников жилья и берут на себя самостоятельное управление общим имуществом этого дома, в том числе и самостоятельное осуществление работ по капитальному ремонту общего имущества. Если дом имеет солидный срок постройки и имеет заметный уровень износа, жильцы, надеясь на помощь и поддержку властей, предпочитают выбор какой-нибудь управляющей компании, преимущественного рекомендуемой органами местного самоуправления, а также регулирование работ по осуществлению работ по капитальному ремонту с накоплением средств в региональных фондах капитального ремонта.

Вместе с тем, нельзя не учитывать, в основном, неблагополучное состояние тех примерно 7% жилищного фонда страны (в размере около 275-ти миллионов квадратных метров), которое население по разным причинам не желает или не может приватизировать. В его составе находится аварийный и ветхий жилищный фонд, плохо пригодные для постоянного проживания жилые помещения в общежитиях, жильё без элементарных жилищно-коммунальных удобств, жильё, расположенное в закрытых военных городках, моногородах с ликвидированными или закрывающимися градообразующими предприятиями, жильё на территориях особо неблагополучных природных или климатических условий, а также в перенаселённых или коммунальных квартирах, жители которых в соответствии с законодательством состоят на учёте на улучшение жилищных условий.

Однако в целом следует отметить, если по итогам 1988 года в личной собственности граждан находилось примерно чуть больше 27% жилищного фонда (в основном в индивидуальных жилых домах в малых городах, посёлках городского типа и сельской местности), то в результате перевода квартир жилищных и жилищно-строительных кооперативов в собственность граждан в 1989-1992 годах в собственности граждан оказалось уже более 32% жилищного фонда. А за счёт реализации закона о бесплатной приватизации жилищного фонда с 1992 года до сегодняшнего времени в собственности граждан уже находится около 93% от всего жилищного фонда страны.

Очевидным результатом успешной бесплатной приватизации жилья и других жилищных реформ, которые были осуществлены в течении прошедших лет, стало то, что, из всех действующих рынков в России рынок жилья – это самый эффективный и успешно развивающий рынок. Это показали, в том числе, и итоги деятельности отраслей экономики во время пандемии коронавируса в стране в 2020 году, когда в России было введено жилья 82,2 миллиона квадратных метров, то есть несколько больше, чем даже в докризисный 2019 год. При этом население в 2020-ом, в том числе благодаря участию Государства в развитии ипотечных программ, а также индивидуального жилищного строительства, приобрело более 97% от всего построенного жилья в сумме примерно на 5 триллионов рублей.

Сегодня можно констатировать, что любой гражданин России, включая представителей самых незащищённых слоёв населения, начинают понимать реальную цену того приватизированного или приобретённого иным способом жилья в частной собственности, которым они владеют, пользуются и достаточно осмысленно распоряжаются. Одновременно население, в том числе, осознавая возложенное на него бремя собственности за жильё, находящееся в его частной собственности, также оплачивало в 2020 году и услуги ЖКХ также примерно на 5 триллионов рублей, покрыв общие расходы этого сектора экономики на 86-88%%. Остальные средства на компенсацию затрат на услуги ЖКХ в соответствии с требованиями законодательства оплачиваются государственными или муниципальными органами в виде адресных субсидий или льгот, а также должны обеспечиваться с помощью Государства в сочетании с частными инвестициями путём реализации программ по реконструкции систем жилищно-коммунального хозяйства страны.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!