Дамоклов меч LLCR

Президент Союза строителей Смоленской области, почётный строитель России Вадим Косых выступил с большой статьёй в газете «Смоленский строитель». Выходит это издание благодаря совместным усилиям региональной СРО и местных СМИ. Вопросы, затронутые в нынешнем выпуске, оказались важными и интересными не только для отдельно взятой области, но и для всех российских строителей и саморегуляторов. А именно, речь зашла об определении порядка субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства в целях получения проектного финансирования.

Напомним, вопрос этот был непосредственно затронут в постановлении Правительства РФ №2457 от 31 декабря 2020 года «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 года № 629». А дальше – передаём слово Вадиму Вячеславовичу.

Что такое маржинальность?

Если говорить упрощённо – разница между себестоимостью товара и его рыночной ценой. Маржинальность – это не прибыль. В банковских структурах принят такой термин, как LLCR – показатель средней доходности. В своё время, когда решался вопрос о проектном финансировании в долевом строительстве, этот показатель был установлен Центробанком в размере 1,2. То есть должно быть не менее 20% разницы между денежными потоками, затраченными на строительство, и полученными в конечном результате после продажи жилья. Это и есть маржинальность – LLCR в 1,2. Если 20% в плюсе нет (а банк рассматривает консолидированный бюджет общих затрат), то проект считается низкомаржинальным. Низкая маржинальность стала основной причиной отказов банков финансировать многие объекты долевого строительства. Смоленские строительные организации были вынуждены искать выход, чтобы соблюсти LLCR в 1,2. В нашем регионе, как и в большинстве в ЦФО, это непросто. Достигали «маржинальности» всеми доступными законными способами – допустим, занижая сметы, увеличивая стоимость квадратного метра.

31 декабря 2020 года Правительство РФ приняло новое постановление № 2457, в котором определяется порядок субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства в целях получения проектного финансирования. Почему банки раньше не хотели работать с такими проектами? Чем ниже рейтинг проектов, тем большие суммы залоговых платежей коммерческий банк должен был обеспечить Центробанку, у которого он берёт деньги взаймы. Суть произошедших изменений: при определённых условиях уровень LLCR для получения финансирования может быть менее 1,15 – 1,05, то есть строителям дадут кредиты на объекты с доходностью не только в 20%, но и в 5-15%. Правительство обещает в случае заключения таких договоров проектного финансирования субсидировать процентные ставки банка.

Всезнающие банкиры

Вообще, о тонкостях субсидирования лучше знают не строители, а банкиры. Строителям в данном случае важно знать: дают нам кредит или не дают. Предполагается, что теперь даже при низкой маржинальности проекта нам кредит должны давать. Но параллельно встаёт вопрос: а что будет, если маржинальность – 17%. От 5% до 15%  – это низкомаржинальные проекты, и в постановлении Правительства предусмотрена программа их субсидирования в регионах, которые, как и Смоленская область, попали в перечень. Если от 20% – проект маржинальный, банки и без постановления выдают проектное финансирование. А 17% или 18%? Денег не дадут? Банки ведь тоже буквоеды и действуют чётко по законодательству. И таких технических вопросов ещё очень много.

Собственно говоря, постановление регулирует внутренние вопросы взаимодействия коммерческих банков с Центробанком, взаимодействия Центробанка и Правительства РФ. А строителям надо понимать не столько, может ли банк нас финансировать, сколько – захочет ли он это делать. Мы много раз обращали внимание банковских структур, выходили на уровень замминистра строительства, писали письма на имя министра в связи с этой проблемой. Несмотря на все усилия, которые Правительство сейчас принимает по осуществлению проектного финансирования, обращается мало внимания на развитие его именно в регионах.

Как быть регионам?

Смоленск в понимании любого крупного коммерческого банка является Московской территориальной зоной. В связи с этим, обращаясь за проектным финансированием, мы встаём в одну очередь с москвичами – крупными столичными строительными фирмами. При этом строительные эксперты, клиентские менеджеры, обслуживающие данную зону, сами территориально могут находиться в любом другом регионе – в Твери, в Калуге... Поэтому, когда документы попадают клиентскому менеджеру, он смотрит: есть, допустим, клиент из Москвы, который просит кредит в 1.020 миллиардов рублей, и есть компания из Смоленска, которая просит 100 миллионов. С кем он будет работать? Ему всё равно – москвич ты или смолянин. Конечно, банки охотнее рассматривают крупные проекты. Когда строительный проект – менее 500 миллионов рублей, то, по большому счёту, он банку даже неинтересен.

Постановление от 30 декабря о финансировании низкомаржинальных проектов сработает на пользу, если это будет не просто разрешение, но и обязанность банка заниматься ими. В этом случае, вполне возможно, банки обратят внимание и на такие регионы, как Смоленская область. Кстати, в постановлении, о котором мы сегодня говорим, есть пункт о том, что стоимость низкомаржинального проекта не должна превышать 500 миллионов рублей. В Москве таких проектов мало, а у нас – сплошь и рядом. Например, 220 миллионов рублей – это построить дом в три подъезда. Как раз сейчас «Смолстром-сервис» заключает договор проектного финансирования на такую сумму. Мы уже подали документы и по низкомаржинальному проекту на дом в Алтуховке. Наши заявки находятся на рассмотрении, и пока банк нам не ответил.

А пандемия-то и не причём!

Такое положение дел во многом и явилось причиной того, что объёмы строительства не растут. Кто-то говорит, что из-за пандемии, но при чём здесь она? Пандемия длится неполный год. А падение темпа роста объёмов строительства в регионах заложено было ещё три года назад, когда в долевом строительстве законодательно вводилась система проектного финансирования. Темпы снизились в регионах, а не в Москве, где цена квадратного метра – порядка 200 тысяч рублей, а у нас – 40 тысяч. А стоимость строительных материалов примерно одна и та же, в Москве даже чуть дешевле, потому что именно там расположены основные базы и склады, из которых даже мы везём стройматериалы, неся сверху транспортные расходы. Получается, что в столице себестоимость строительства ниже, а продажная цена много выше.

Конечно, в Москве больше проблем с сетями и стоимость земельных участков больше, но не настолько, чтобы в разы превышать себестоимость строительства по сравнению со Смоленском. А Смоленск дорогие квадратные метры не продаст. Поэтому естественно, что маржинальность у них выше и составляет 50-70%(LLCR 1,5-1,7). Это для Москвы нормально. А для нас нормальным считается, когда LLCR 1,09-1,1, то есть 9-10% доходности, хотя инфляция за период строительства эту доходность съедает. Зачастую мы работаем практически по себестоимости. У москвичей всё-таки есть реальные прибыли, поэтому банки с большим удовольствием и желанием готовы их финансировать.

Поможет ли советский опыт российскому строителю?

Сегодня в разговоре много времени уделено финансово-кредитным организациям, с которыми работают строители. Отрасль – стратегическая, задачи перед которой ставят на уровне Президента РФ и Правительства. Возможно, хорошим подспорьем для её развития стало бы перенять опыт ещё советских времён, когда существовал Промышленно-строительный банк СССР (Промбанк, основанный ещё в 1922 году и упразднённый в августе 1991 года), имевший свои филиалы по всей стране, в каждой области, крае и республике.

Задачей такого банка как раз и стало бы и проектное финансирование, и выдача кредитов для строительных организаций, и направление финансовых потоков для реализации программ и проектов в сфере строительства, и страхование... Этот банк нёс бы наряду с властями субъекта ответственность (с точки зрения своевременного финансирования) за выполнение плановых показателей по строительству жилья, спущенных для регионов. Кроме того, саморегулируемые организации могли бы размещать здесь свои компенсационные фонды наряду с теми банками, список которых рекомендован для СРО.

(Примечание редакции – уж не на госкорпорацию ли «Дом.РФ» намекает уважаемый руководитель? И если так, то вполне резонно, что власть, позаимствовав это советский опыт создания профильного банка, рано или поздно замкнёт на него все строительные финансовые потоки. В том числе и связанные с СРО!).

В этом году в Смоленске цены на квартиры поднялись почти на 20%, достигли и даже превысили уровень 2014 года. Жилья не хватает. Свободных готовых квартир в Смоленске сейчас практически нет. Объёмы строительства у нас не увеличиваются, правда, нельзя сказать, что катастрофически падают: они остались на уровне 430-450 тысяч квадратных метров жилья в год, причём половина строится населением индивидуально.

Дефицит возник не одномоментно, сыграло много факторов. В связи с экономическим кризисом после 2014 года квартиры покупались слабо, и цены на жильё упали. В некоторые годы строители даже работали себе в убыток, только чтобы сохранить предприятия, – это же «огромная тележка», которую просто так остановить нельзя.

Отложенный из-за экономического кризиса спрос на покупку жилья населением был реализован, когда ситуация в 2018-2020 годах стабилизировалась. За эти три года всё свободное жильё в Смоленске было распродано. Кстати, помимо отложенного спроса в реализации квартир сыграло роль и снижение ставок по ипотечным кредитам – это было прекрасное решение Правительства.

Жаль, что с рынка из-за кризиса ушло много небольших строительных организаций. Они, в отличие от крупных предприятий, более гибкие и сегодня в малоэтажном строительстве могли бы работать и получать прибыль: с 1 января 2021 года под программу сельской ипотеки попадают дома с этажностью не выше пяти.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна! 

(с благодарностью к нашим коллегам из «Смоленской газеты»)