Лазейка для застройщиков

Как известно, с 1 октября этого года продавать квартиры по старым правилам через договоры долевого участия (ДДУ) могут только те застройщики, в проектах которых степень строительной готовности составляет не менее 30%, а доля проданных квартир – не менее 10%. Всем остальным придётся пользоваться механизмом с проектным финансированием со специальных эскроу-счетов в банках, на которых будут накапливаться деньги покупателей квартир.

Чтобы соответствовать норме закона, многие застройщики пошли на хитрость и купили квартиры сами у себя через родственные структуры. «Задача была как-то выжить. Все попытались сделать всё возможное», – так объяснил это владелец одного из крупных застройщиков Московского региона. Если проект только стартовал и продажи ещё не раскрутились, их объём можно было «догнать» до нужных 10% на свои деньги.

«За месяц до вступления в силу новых правил застройщики Московского региона выкупили сами у себя порядка 25 .00 квартир и апартаментов», – говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE Мария Литинецкая подсчитала, что с января по конец сентября 2019 года общая стоимость приобретённых юридическими лицами по ДДУ квартир в Москве оценивается в 81,8 миллиарда рублей.

Пик оформлений застройщиками квартир на себя пришёлся на июнь. В этом месяце «Метриум» зафиксировал аномально большое количество ДДУ с юрлицами в Москве – более 11.700. Для сравнения, реальное количество сделок с физическими лицами составило немногим более 5.200.

Некоторые из этих сделок могли быть по-настоящему инвестиционными, например, в марте госкомпания «ДОМ.РФ» купила 186 квартир в строящемся комплексе «Level Амурская» для проекта по развитию арендного жилья. «Какая-то часть приобретённых юрлицами квартир могла быть своеобразным бартером с подрядчиками, владельцами земли и другими контрагентами девелоперов, – отмечает госпожа Литинецкая, – но едва ли количество таких сделок было статистически значимым. Сейчас продавать жильё в строящемся доме не так просто, поэтому бартер едва ли может заинтересовать большое число партнёров по бизнесу или подрядчиков».

Официально опрошенные застройщики отрицают, что использовали продажи сами себе, чтобы получить право достраивать дома по старым правилам. «А смысл? Любая схема на этом рынке чревата целым рядом последствий», – говорит президент «Интеко» Александр Николаев. «В целом такая тактика обойти новые правила, я считаю, недальновидная. Это тупиковый путь, – говорит президент Capital Group Павел Тё. – Может быть, кто-то на свой страх и риск воспользовался такой возможностью, чтобы продолжать работать по привычной схеме. Но мы не в их числе. У нас такой объём квартир на реализации, что мы бы разорились их скупать».

На условиях анонимности застройщики отвечают иначе. «Это было из-за страха, потому что было не понятно, по каким критериям будут оценивать проекты. Мы на всякий случай выкупили, чтобы нас не вывели. А то оценят не так, оценят не то, поэтому есть небольшое количество квартир в ДДУ, которые выкуплены», – рассказывает владелец одного из крупных застройщиков. Мария Литинецкая говорит, что количество таких сделок на одного застройщика варьировалось от нескольких десятков до одной-двух сотен квартир.

Выкупленную «на себя» недвижимость потом спокойно продают покупателям-физлицам по договорам переуступки прав по ДДУ. «Для покупателей квартир в таких проектах ничего не меняется. В целом это означает, что новостройка, в которую они вложились, будет завершена по старым правилам», – говорит Литинецкая про квартиры, зависшие на аффилированных с застройщиком компаниях.

Другое дело, что застройщики, перепродавая квартиры дороже на более поздних стадиях готовности, встают перед необходимостью уплатить налоги. «Если нет «упрощёнки», то возникает следующее налогообложение: НДС и налог на прибыль, – объясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. – Ставки по обоим налогам – 20 процентов. Базой для НДС является разница между ценой переуступки и первоначальной суммой ДДУ. НДС в эту разницу включён. Базой для налога на прибыль является разница между ценой переуступки и первоначальным ДДУ за вычетом НДС».

«При этом и первоначальная стоимость ДДУ, и цена переуступки должна быть рыночной, то есть не получится манипулировать этой ценой, – говорит руководитель отделения «управление недвижимостью» Факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов. – Такая разница в зависимости от степени готовности дома может составлять 10 и более процентов. Возможно, конечно, попытаться занизить разницу, но это чревато последствиями и доначислениями налога».

«Допустим, юридическое лицо приобрело однокомнатную квартиру за 4 миллиона рублей, а цена, по которой оформлена уступка прав требования, – 4,2 миллиона. Соответственно, налогооблагаемая база составит 0,2 миллиона рублей НДС = (4,2-4,0) х 20/120 = 0,03 миллиона рублей», – приводит пример расчёта НДС юрист BN.ru Янина Жевненко. Если с такой минимальной наценкой перепродать весь массив «страховочной» недвижимости стоимостью 81,8 миллиарда, то сумма НДС может составить (85,89-81,8) х 20/120 = 0,681 миллиарда рублей, а налога на прибыль – 0,568 миллиарда. Чтобы не платить налоги, можно перепродать квартиру «физику» по той же цене, то есть ничего не заработать, или расторгнуть договор и заключить его заново, объясняют юристы.

«Любое резкое вмешательство государства в рынок – это стресс для отрасли, – поделился своим мнением Павел Тё. – В последнее время таких вмешательств становится всё больше. Видимо, это связано с тем, что уровень креативности депутатов и федеральных чиновников почему-то резко повысился. Несомненно, они своими нововведениями хотят улучшить нашу отрасль, но было бы здорово, если бы нам дали хоть немного отдышаться от новых идей. Я бы предложил объявить мораторий на государственные нововведения в строительстве хотя бы на год. Думаю, такой креатив оказал бы самое благоприятное влияние на наш рынок».

Источник: Forbes