И снова о коллизиях ГрК РФ

Обсуждение: 9
4891
Валерий Мозолевский

Остро назрела необходимость формальной определённости положений и определений в градостроительном законодательстве

Ассоциация «Сахалинстрой» направила письмо министру строительства и ЖКХ РФ Иреку Файзуллину с предложением расширить статью 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) понятиями «региональный оператор» и «лицо, ответственное за эксплуатацию зданий, сооружений».

Законодательство Российской Федерации должно соответствовать общеправовому критерию формальной определённости, ясности, недвусмысленности правовой нормы (формальной определённости закона), обусловленному природой нормативного регулирования в правовых системах, основанных на верховенстве права, непосредственно вытекающему из закреплённых Конституцией РФ принципа юридического равенства (статья 19, части 1 и 2) и принципа верховенства Конституции и основанных на ней федеральных законов (статья 4, часть 2; статья 15, части 1 и 2).

Неопределённость содержания правовых норм влечёт неоднозначное их понимание и, следовательно, неоднозначное применение, создаёт возможность неограниченного усмотрения в процессе правоприменения и ведёт к произволу, а значит – к нарушению указанных конституционных принципов, реализация которых не может быть обеспечена без единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями (постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года № 3-П, от 15 июля 1999 года № 11-П и от 11 ноября 2003 года № 16-П).

В настоящее время наблюдается неопределённость содержания некоторых норм и терминов в ГрК РФ.

В данном рассматриваемом случае неопределённость и коллизии в ГрК РФ наблюдаются с положением, функциями и правами лиц, ответственных за эксплуатацию зданий, сооружений, региональных операторов в статьях 48 и 52 ГрК РФ.

В соответствии положения пункта 16 статьи 1 ГрК РФ застройщик может самостоятельно обеспечивать (организовывать, выполнять) все этапы реализации проекта – изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объекта капитального строительства или может (вправе) передать свои функции техническому заказчику.

В пункте 22 этой же статьи ГрК РФ представлены основные функции технического заказчика.

Положения части 4 статьи 48 и части 2 статьи 52 ГрК РФ вводят новых лиц, которые могут заключать подрядные договора с членами саморегулируемых организаций, которых в статье 1 «Основные понятия, используемые е настоящем Кодексе» нет, а именно:

Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключённым с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также – договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьёй.

Подобная коллизия есть и в части 4 статьи 48 ГрК РФ. То есть, появились новые лица:

  • лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения;
  • региональный оператор.

1). Как сказано выше, градостроительное законодательство (терминология) не содержит норм, раскрывающих термин «региональный оператор».

Согласно положениям статьи 12 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), региональным оператором является специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Статьёй 180 ЖК РФ, наряду с иными функциями, на регионального оператора также возложено осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счёте, счетах регионального оператора (пункт 3 часть 1).

В статьях 48 и 52 ГрК РФ наряду с термином «технический заказчик», имеется термин «региональный оператор», который не отождествляется в этих статьях с «техническим заказчиком», в связи с этим судебные органы зачастую отмечают, что «региональный оператор» не является техническим заказчиком по смыслу ГрК РФ, и поэтому к нему нельзя предъявлять претензии как к техническим заказчикам.

С учётом изложенного, для обеспечения однозначного понимания норм градостроительного законодательства и исключения неопределённости предлагаем включить в статью 1 ГрК РФ термин «региональный оператор» и наполнить этот термин функциями, обязанностями и правами.

2). Лицо, ответственное за эксплуатацию зданий и сооружений.

Статьи 55.24 и 55.25 ГрК РФ раскрывают понятие и обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения и требования к их эксплуатации.

Обязанности организации и проведения строительства, реконструкции, капитального ремонта эксплуатируемых зданий, сооружений у эксплуатирующих организаций нет, тем более, по определению, у них не может быть специальной организационной структуры по обеспечению изысканий, разработки проектной документации и ведении строительства, реконструкции и капитального ремонта этого здания, который проводится исключительно после вывода зданий и (или) сооружений из эксплуатации.

Более того, согласно частям 1 и 2 статьи 36 Федерального закона № 384-ФЗ:

безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из положений главы 6.2. Градостроительного кодекса РФ, процесс эксплуатации здания не включает в себя проведение строительства, реконструкции или капитального ремонта объекта капитального строительства. Таким образом, полномочия лица, ответственного за эксплуатацию здания ограничиваются процессом эксплуатации объекта капитального строительства и не подлежат расширительному толкованию.

Так в пункте 5 части 55.23 ГрК РФ указано:

Если иное не предусмотрено федеральным законом, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведённых осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в прогрессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений

Из буквального толкования норм градостроительного законодательства следует, что застройщик вправе передать свои функции по проведению капитального ремонта объекта капитального строительства исключительно техническому заказчику (пункт 16, статьи 1 ГрК РФ). Возможность передачи функций застройщика/технического заказчика по обеспечению строительства, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства какому-либо иному лицу, законодательно не предусмотрена.

Из вышеуказанных норм следует, что заключение государственного и муниципального контракта на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства возможно только между подрядной организацией и застройщиком или техническим заказчиком, которому переданы функции застройщика.

В настоящее время имеющаяся статистика расторжения государственных или муниципальных контрактов по закону 44-ФЗ, контрактов с иными лицами (223-ФЗ), неисполнение сроков исполнения контрактов, в подавляющем случае, является следствием недостаточной квалификации имеющихся государственных и муниципальных технических заказчиков, их неукомплектованности соответствующими кадрами, неполной и неграмотно разработанной проектной и рабочей документации. Капитальные ремонты государственных или муниципальных социальных объектов – это драматические истории для строительных подрядчиков. При этом они вынуждены подписывать контракты с директорами детских садов, школ, больниц, поликлиник, библиотек и тому подобных руководителей. Потом на любые вопросы о недостатках документации или финансирования – один ответ: «Я не строитель, я по образованию учитель, врач, соцработник».

Более того, «лицо, ответственное за эксплуатацию зданий, сооружений», как и «региональный оператор» не упоминаются и в положениях статей 60 и 60.1 ГрК РФ в перечне лиц, несущих солидарную и субсидиарную ответственность наряду с застройщиком и техническим заказчиком.

Также в градостроительном законодательстве отсутствуют требования к членству «лица, ответственного за эксплуатацию зданий, сооружений» в соответствующей саморегулируемой организации (изыскателей, проектировщиков, строителей).

С учётом изложенного, для обеспечения однозначного понимания норм градостроительного законодательства просим включить это лицо (этот термин) в статью 1 ГрК РФ и разъяснить:

  • что включает в себя термин «лицо, ответственное за эксплуатацию зданий, сооружений» и какими функциями, правами и полномочиями и в каком порядке должно быть наделено «лицо, ответственное за эксплуатацию» для обеспечения возможности подготовки документации на организацию и проведения закупки, а также на заключение государственного/муниципального контракта на проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, а также обеспечить исполнения этих договоров в срок и с необходимым качеством, или внести соответствующие изменения в положения статьями 48 и 52 ГрК РФ.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

03.07.23 в 10:21
Оценка статьи:
Средняя оценка 5 из 5 | Основано на 1 оценке пользователя
  • Сроница
    Сроница 03.07.2023 в 11:11 пишет:

    Не могу согласится с позицией В.П. Мозолевского.

    Региональный оператор - это ФКР. ФКРы не являются лицами, ответственными за эксплуатацию зданий и сооружений. Ответственным лицом является УК, ТСЖ и т.д.

    В тоже время считаю правильным конкретизировать понятие регионального оператора следующим образом:

    "Региональный оператор - специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность в качестве технического заказчика от имени собственников, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах."


    Ответить
    Толябыч
    Толябыч 03.07.2023 в 18:55 пишет:

    СРО пора учиться жить где-то между коллизиями.

    Ответить
    Валерий
    Валерий 04.07.2023 в 09:52 пишет:

    Господа. Обратите внимание и на коллизию в Градостроительном Кодексе относительно того, что в статьях 48 и 52 прописано, что лицо "ответственное за эксплуатацию здания, сооружения" может подписать контракты на инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Это с какого БОДУНА?

    Так получается что и это лицо является ТЕХНИЧЕСКИМ ЗАКАЗЧИКОМ или как? в статье 1-ой об этом ничего не написано, да и не может быть, так как в главе 6.2 "Эксплуатация зданий, сооружений" прописаны их права, обязанности.

    Ответить
    • Сроница
      Сроница 04.07.2023 в 11:49 отвечает пользователю: @Валерий

      Валерий Павлович! Тогда давайте рассматривать все случаи, чтобы определится когда идет совмещение понятий: застройщик, собственник, технический заказчик, лицо ответственное за эксплуатацию.

      Берем ОКС (кроме МКД). И так есть застройщик, возможен техзаказчик, есть подрядчик. После введения ОКС в эксплуатацию появляется лицо ответственное за эксплуатацию. таким лицом может быть застройщик (он же собственник) либо любое лицо по договору (экплуатант). Тут все понятно тогда.

      Теперь с МКД. Все тоже самое, кроме одного что эксплуатант либо лицензированный либо ТСЖ, либо сами собственники МКД. И до момента определения этого самого эксплуатанта застройщик сам эксплуатирует или привлекает эксплуатанта.

      Возникает вопрос а может ли тех заказчик привлечь эксплуатанта? наверно да если это прописано в договоре технического заказа. Но сам техзаказчик по МКД не может быть эксплуатантом, в силу лицензирования деятельности. Теоретически могут совмещаться несколько видов деятельности в одной организации, но на моей практике я не видела чтобы управление МКД совмещалось с функциями техзаказчика.

      Теперь о ФКР. ФКР это специализированный техзаказчик от имени собственников, т.к. собственники являясь при капремонте МКД застройщиками по понятиям ГрК обязаны принять решение о проведении капремонта, а если не принимают такого решения, то за них это делает Правительство субъекта РФ утверждая программу капремонта МКД. Да кстати если деньги на капремонт сформированы не на счетах ФКР а на спец счете МКД в банке, то от имени собственников договор на капремонт может заключать либо УК, либо ТСЖ, т.е. эксплуатанты. И тут они становятся техзаказчиками, так как в их обязанности входит осуществление строительного контроля или же заключение договора со строительной организацией о его проведении. Во всех договорах ФКР с подрядчиками не только обязан заключать договоры на обследование МКД, в том числе в части инженерных изысканий для проверки фундаментов. но и на разработку проектной документации и на сами работы по капремонту. В этих же договорах ФКРы осуществляют стройконтроль. Разве это не прямые функции техзаказчика по ГрК? А если это функции техзаказчика, то почему судами не принимается, что ФКР помимо других наименований не называется также и техзаказчиком?

      Но есть одно НО!!! ФКРы по ЖК РФ могут передавать функции техзаказчика - например администрациям РАйонов. И вот тогда уже техзаказчиком будет администрация района или города.

      Вот такие вот заковыки нашего законодательства.

      Ответить
    Валерий
    Валерий 04.07.2023 в 09:53 пишет:

    Господа. Обратите внимание и на коллизию в Градостроительном Кодексе относительно того, что в статьях 48 и 52 прописано, что лицо "ответственное за эксплуатацию здания, сооружения" может подписать контракты на инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Это с какого БОДУНА?

    Так получается что и это лицо является ТЕХНИЧЕСКИМ ЗАКАЗЧИКОМ или как? в статье 1-ой об этом ничего не написано, да и не может быть, так как в главе 6.2 "Эксплуатация зданий, сооружений" прописаны их права, обязанности.

    Ответить
    Валерий
    Валерий 04.07.2023 в 09:53 пишет:

    Господа. Обратите внимание и на коллизию в Градостроительном Кодексе относительно того, что в статьях 48 и 52 прописано, что лицо "ответственное за эксплуатацию здания, сооружения" может подписать контракты на инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Это с какого БОДУНА?

    Так получается что и это лицо является ТЕХНИЧЕСКИМ ЗАКАЗЧИКОМ или как? в статье 1-ой об этом ничего не написано, да и не может быть, так как в главе 6.2 "Эксплуатация зданий, сооружений" прописаны их права, обязанности.

    Ответить
    Валерий
    Валерий 04.07.2023 в 09:53 пишет:

    Господа. Обратите внимание и на коллизию в Градостроительном Кодексе относительно того, что в статьях 48 и 52 прописано, что лицо "ответственное за эксплуатацию здания, сооружения" может подписать контракты на инженерные изыскания, проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Это с какого БОДУНА?

    Так получается что и это лицо является ТЕХНИЧЕСКИМ ЗАКАЗЧИКОМ или как? в статье 1-ой об этом ничего не написано, да и не может быть, так как в главе 6.2 "Эксплуатация зданий, сооружений" прописаны их права, обязанности.

    Ответить
    Сроница
    Сроница 05.07.2023 в 10:03 пишет:

    Еще идея появилась. А что если для технического заказчика и лица ответственного за эксплуатацию ОКС ввести отдельные ОКВЭД?

    Ответить
САМ - АВТОР
Несладкая жизнь СРО аудиторов
Добрило Мастеровой
14.06, 12:22 12 1166
Комиссары серых зарплат
Удивлённый саморегулятор
11.06, 14:08 12 1778
Тайны материка Му. Часть 2
Сергей Яковлев
07.06, 16:00 0 2487
Спасать жизни на стадии проекта
Аркадий Апумчик
05.06, 12:09 2 3030
В возмещении вреда – отказать!
Добрило Мастеровой
04.06, 12:09 3 3407
Даёшь ипотечные чеболи!
Владимир Авденин
03.06, 12:01 4 3509
Тайны материка Му. Часть 1
Сергей Яковлев
31.05, 15:04 2 3839
Вот это разворот!
Рассерженный Строитель
31.05, 08:59 6 4083
Новый средний класс
Удивлённый саморегулятор
30.05, 14:26 3 4252
Это будет славная охота!
Виктор Правдин
28.05, 13:29 6 4435
Вызов или возможность?
Рассерженный Строитель
22.05, 12:11 5 4567
Скрепа нашего дома
Инженер-строитель
20.05, 08:54 4 4342
Ну, теперь держись, «РосКапСтрой»…
Мирон Постовой
17.05, 12:02 6 5645