Скинешь немного?

Сейчас жилья в России построено довольно много, а цены на квадратный метр высоки. И в ситуации, когда покупательная способность населения не очень велика, банкам и застройщикам нужно придумывать новые подходы, способные подогреть интерес потребителей к покупке недвижимости.

И таких идей появляется немало. Например, субсидируемая застройщиком ипотека, или же ипотека с нулевой ставкой – всё это плод маркетинговых усилий участников рынка, которые заинтересованы дать покупателям возможность заключить сделку на рынке жилья. Однако эти варианты уже почти канули в Лету, поскольку Центральный Банк РФ увидел в этих схемах риски для заёмщиков и девелоперов, а также для всего финансового рынка в целом.

Несмотря на это, недвижимый товар нужно продавать. И поэтому банки предлагают на ипотечном рынке свежую идею. Теперь заёмщик может купить у банка сниженную ипотечную ставку. Для этого нужно при взятии займа уплатить кредитному учреждению единовременный взнос, размер которого рассчитывается в процентах от суммы займа. В цифрах предложение от банка может выглядеть примерно так:

• Уплатите единоразово 1% от суммы займа, и Ваша ставка по кредиту будет ниже на 0,5%;
• При уплате 2,5% от суммы займа ставка снижается на 1%;
• Если Вы готовы заплатить банку 4% от суммы кредита, ставка по нему будет ниже на 1,5%.

Возникает вопрос – насколько выгодно будет такое предложение для заёмщика?

Как и всегда при обсуждении финансовых вопросов, стоит опираться на цифры. В данном случае – нужно рассчитать, какую выгоду человек получить от снижения ставки, и соотнести её с размером комиссии, которую за это запрашивает банк.

Абсолютные цифры вычислить несложно – это можно сделать с помощью таблицы excel, или же при использовании ипотечных калькуляторов, которые есть на сайте многих банков. Однако абсолютные цифры ещё не дадут нам однозначный ответ, насколько выгодно снижение ставки.

Дело в том, что стоимость денег во времени меняется из-за инфляции и процентного дохода, который способен приносить капитал. Поэтому нужно учесть этот параметр для окончательного решения о целесообразности снижения ставки. И этот расчёт будет сильно зависеть от того срока, в течение которого человек намерен погашать взятый кредит.

С уверенностью можно сказать, что снижать ставку не стоит тем заёмщикам, которые планируют очень быстро погасить свой кредит. Ведь единовременный взнос станет для них крупной тратой, возместить которую за счёт более низкого процента по кредиту за год-два и даже за пять лет они не успеют. Эта возможность больше подходит заёмщикам, которые планируют погашать кредит долгие года, и для них снижение ставки может быть выгодным.

Всем потенциальным заёмщикам стоит понимать: единовременный взнос для покупки у банка более низкой ставки фактически означает для Вас повышение стоимости квартиры. И если спустя время Вам по каким-то причинам придётся её продавать, Вы можете выручить за неё меньше той цены, которую заплатили.

Именно это обстоятельство сделало в глазах ЦБ опасной схему с нулевой ставкой по ипотеке. При таком подходе заёмщик покупал квартиру по цене значительно выше рыночной, и разница с реальной ценой объекта составляла прибыль банка, и поэтому он мог выдать клиенту «бесплатный» ипотечный кредит. Но клиент в случае отказа от квартиры оставался в серьёзном долгу перед банком, поскольку продажная цена жилья не покрывала обязательства заёмщика.

А банк, в свою очередь, получал в качестве залога объект, стоимость которого при банкротстве заёмщика заметно ниже его долга, что ухудшало качество кредитного портфеля и в перспективе могло привести к системному кризису на ипотечном рынке. Поэтому ЦБ оперативно принял меры, которые сделали невыгодными для банков подобные предложения.

В схеме с единовременным взносом есть похожие риски, и поэтому Центральный Банк будет внимательно анализировать такой подход, чтобы принять решение о возможных регуляторных мерах. При этом есть весомый аргумент «против» широкого использования заёмщиками подобного предложения.

Платёжеспособный спрос на рынке ипотеки сейчас во многом исчерпан, и нечастые заёмщики имеют ограниченные средства. Для многих из них будет трудно вместе с первоначальным взносом найти также и средства для уплаты банку крупного взноса ради снижения процентной ставки. С учётом возможных рисков для заёмщика и далеко не очевидной для него выгоды сложно ожидать массового спроса на новое предложение банков в сфере ипотечного кредитования.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!