Квартиры buy-back

 Российские девелоперы начали предлагать покупателям квартир в своих новостройках услугу обратного выкупа этих жилых помещений. Идея заключается в следующем.

Застройщик на этапе котлована предлагает покупателю приобрести квартиру с возможностью гарантированно продать её застройщику обратно по уже более высокой цене. В договоре определяется процентная ставка, которую застройщик выплатит за то время, в течение которого покупатель был участником долевого строительства. Такая обратная продажа может быть проведена как в период строительства дома – так и после его сдачи.
Также по согласованию с покупателем девелопер сам может продать строящуюся недвижимость третьему лицу по той рыночной цене, которая сложится на эту недвижимость к моменту сделки.
Наконец, покупатель может при желании оставить купленную квартиру себе.

Чем же интересна эта схема для участников сделки?
Застройщики в процессе работы используют проектное финансирование. И в текущих экономических реалиях оно может довольно дорогим. Не случайно в марте 2022 года Правительство РФ приняло решение о субсидировании процентной ставки для компаний, которые занимаются жилищным строительством.

Для застройщиков предложенная схема продажи квартиры с обратным выкупом позволяет сократить стоимость заёмных средств. Чем больше средств в начале стройки застройщик привлечёт на эскроу счета, тем ниже будет стоимость проектного финансирования.

Также девелоперу легче будет и продать строящуюся недвижимость. Для покупателя в сделке нет никакого риска, ведь квартиру может в любой момент продать обратно застройщику по более высокой цене. Сейчас на рынке используется ставка в 8% годовых от той суммы, которая внесена покупателем на эскроу счёт.

Выгода для покупателей в том, что этот подход делает возможным совершать безопасные инвестиции на рынке недвижимости. Один из недостатков инвестиций в недвижимость в том, что такие вложения имеют низкую ликвидность. Квартиру легко купить – но может быть сложно продать, если человеку потребовались деньги.

Схема с обратным выкупом снимает эту проблему. И вложения в недвижимость с условием обратного выкупа становятся очень ликвидными в то время, пока идёт строительство дома.
Второе преимущество для частных лиц – это предсказуемая доходность. В договоре обратного выкупа явно указывается доходность при условии обратной продажи. И ставка доходности не будет меняться в течение строительства. А это вполне может быть несколько лет.

Тем самым, покупая недвижимость в строящемся доме с возможностью обратно выкупа девелопером, – покупатель может зафиксировать доходность по своему «вкладу» на несколько лет. Чего нельзя сделать на рынке банковских депозитов. Потому что после резкого повышения Центральным Банком ставки рефинансирования в феврале 2022 года она постепенно снижается. И вслед за ней снижаются также и ставки по банковским вкладам.

Не будем забывать и о том, что договор обратного выкупа даёт возможность продажи квартиры застройщику третьему лицу. И если на момент окончания строительства готовая квартира заметно подорожала, то частный инвестор в недвижимость может воспользоваться этой опцией. И в результате его инвестиция в строящееся жильё может принести заметно больше, чем 8% годовых.

Будет ли со стороны частных лиц спрос на подобные инвестиции? Я полагаю, что да. Потому что в России довольно много людей, у которых есть сбережения. И нынешнее волатильное время людям важно обеспечить безопасность своим накоплениям. Вложения в недвижимость с высокой ликвидностью и гарантированной доходностью – хороший способ защитить свои средства.
Также сейчас российские банки активно побуждают клиентов закрывать валютные счета, вводя крайне высокие комиссии для счетов в валюте. И для людей с валютными накоплениями инвестиции в недвижимость с обратным выкупом может быть интересным решением для размещения средств.

В завершение стоит отметить и ещё один плюс предложенной схемы buy-back для застройщиков. Частные инвесторы, купившие квартиру на этапе котлована – часто выставляют свою недвижимость на продажу после сдачи дома в эксплуатацию.
И эти объекты могут составлять серьёзную конкуренцию ещё не проданным квартирам девелопера. Частные лица в стремлении быстрее продать свою квартиру могут предлагать значительную скидку для покупателя. Для застройщика это усложняет продажи, и удлиняет срок экспозиции оставшихся квартир.

И если у покупателя будет опция обратного выкупа, либо же возможность руками застройщика продать свою квартиру по текущей рыночной цене – то девелопер избежит ценовой конкуренции с частными продавцами квартир. В любом из этих вариантов именно застройщик будет фактически заниматься продажей инвестиционных квартир, принадлежащих частным лицам. И тогда он сможет проводить единую, сбалансированную ценовую политику для всех ещё нераспроданных квартир на данном объекте.

Тем самым опция обратного выкупа квартир несёт ряд весомых плюсов как для застройщиков, так и для покупателей жилья. Полагаю, она будет активно использоваться застройщиками для снижения стоимости проектного финансирования и повышения привлекательности своих квартир в глазах покупателей.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!