«Горячий стул» для троих

Недавно Центральный Банк РФ представил информационно-аналитический материал «Обзор финансовой стабильности», в котором анализируется ключевые индикаторы за период с четвёртого квартала прошлого года по первый квартал нынешнего, включительно.

Это весьма объёмный документ, состоящий из семидесяти одной страницы. В нём представлен раздел «уязвимости», в котором есть отдельная глава, рассказывающая про дисбалансы на рынке жилой недвижимости и риски проектного финансирования. При чтении этой главы перед внутренним взором невольно возникает детская игра, которую называют «музыкальные стулья» или же «горячие стулья».

Смысл в том, что стульев меньше, чем игроков. И как только музыка прекращается, нужно стремительно занять стул. Потому что не успевший этого сделать останется стоять, и проиграет. Почему же при чтении отчёта ЦБ возникает эта аналогия?

Мегарегулятор говорит, что по итогам 2022 года наблюдалось сокращение спроса на первичном рынке жилой недвижимости: количество зарегистрированных договоров долевого участия за год сократилось на 22%, хотя в 2021-ом этот параметр продемонстрировал рост на 18%. Основными факторами сокращения спроса стали высокий уровень цен на жильё, уменьшение реальных располагаемых доходов населения и снижение инвестиционного спроса.

Однако, несмотря на сокращение спроса на первичном рынке жилой недвижимости, в 2022 году выход в продажу новых проектов был практически на уровне рекордного 2021-го – 42,3 миллиона квадратных метров. В первом квартале нынешнего года также сохранялся высокий уровень запусков новых проектов – было запущено 10 миллионов «квадратов» (+18% г/г). Высокие показатели предложения новых проектов стали результатом массового участия девелоперов в новых проектах в 2020-2022 годов, что происходило в условиях высокого спроса на программы льготной ипотеки.

Если суммировать это в нескольких словах, то ситуация такова: спрос падает, а предложение при этом растёт. В этой ситуации девелоперам нужно либо снижать цены, либо предпринимать сверхусилия для продажи построенного.

Дарить свою потенциальную прибыль «тому парню» не хочется никому. Поэтому в кооперации с банками застройщики очень творчески конструируют кредитные продукты, которые даже небогатым гражданам позволяют купить дорогую нынче недвижимость при доступном им периодическом взносе. Именно из этого совместного творчества родились ипотека без первого взноса, с кэшбэком, а также специализированные кредиты «от застройщика» с нулевой (или близко к тому) процентной ставкой.

Да вот беда – строгий ЦБ разглядел повышенные риски в предложениях таких кредитных продуктов. Об этом надзорное ведомство пишет в своем аналитическом обзоре:

Наибольший риск представляют практики, в которых происходит завышение стоимости жилья. Прежде всего, это получившая широкое распространение «льготная ипотека от застройщика». Основной риск в этой схеме несёт заёмщик. Если он не сможет обслуживать кредит, рыночной стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке. Кроме того, такие заёмщики в течение длительного времени не смогут улучшить свои жилищные условия, поскольку квартиру будет невозможно продать на вторичном рынке по цене, за которую она была приобретена.

А поскольку риски велики, регуляторными мерами ЦБ делает невыгодным для банков предлагать эти опасные продукты на рынке, и они практически уже с рынка исчезли. Но свято место пусто не бывает – банки тут же предложили возможность заёмщикам купить дисконт по ипотечному кредиту при уплате крупного единовременного взноса.

По формальным признакам такое кредитование пока не подвергается регуляторным ограничениям, и ЦБ планирует оценить, какое влияние эти ипотечные продукты окажут на рынок и цены на недвижимость. По мнению Центрального Банка, для заёмщика выгода от такого снижения ставки достигается только на горизонте от 7-8-ми лет и лишь при условии, что за это время не будет происходить снижения ипотечных ставок, по которым заёмщик мог бы рефинансировать кредит.

Получается, что клиент не придёт к застройщику за квартирой, поскольку цены на квадратный метр высоки, кредиты дороги, а варианты снижения ежемесячного взноса при использовании опасных ипотечных схем пресекает ЦБ ввиду имеющихся рисков. Девелопер не хочет снижать цены, ибо он понёс значительные издержки, и стремится получить свою прибыль от продажи квартир. И банкам несладко – ведь особо некому дать ипотечный кредит, чтобы потом десятилетиями получить гарантированный поток процентного дохода. Да и девелоперы, затоварившие рынок готовым жильём, что-то не спешат в банк за проектным финансированием для дальнейшего строительства …

Музыка играет – но есть ощущение, что она скоро кончится. А для этих троих игроков готово лишь два стула – и кто-то останется стоять. Правда, в отличии от детской игры, в реальной жизни каждый из участников рынка может принять на себя ряд издержек, чтобы в наступившей тишине все трое уместились на двух стульях – и тогда полностью проигравших не окажется.

В тесноте, да не в обиде. Осталось лишь узнать, каким в итоге будет их консенсус.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!