Эскроу-транзит

Российские девелоперы вновь обсуждают с представителями Кабмина возможные способы снижения издержек в строительной отрасли. Так, 14 июля состоялась встреча у руководителя департамента строительства Правительства РФ Максима Степанова с участием представителей «Дом.РФ» и сотрудников Минстроя России.

Собравшиеся обсуждали вопрос о предоставлении застройщикам возможности рефинансировать проектное рефинансирование. Почему была поднята эта тема?

В условиях наступившего экономического кризиса застройщики столкнулись с двумя проблемами. После повышения 28 февраля этого года Центральным Банком РФ ключевой процентной ставки резко выросла стоимость кредитования. Затем ключевая ставка достаточно быстро начала снижаться – однако весной 2022-го ряд застройщиков получили весьма дорогое финансирование.

Вторая проблема касается снижения покупательной способности населения в условиях экономической нестабильности. Это, в том числе, сказывается и на продажах жилья. А чем меньше средств аккумулирует застройщик на счетах эскроу, тем дороже стоит для него кредит, выданный банком для финансирования строительства.

В этих условиях девелоперы совместно с Правительством РФ ищут возможности по снижению издержек строительной отрасли. И одно из решений, предложенных профессиональным сообществом, состояло в поэтапном раскрытии счетов эскроу.

Это позволило бы застройщику получать часть уплаченных покупателями недвижимости средств ещё до ввода строящегося объекта в эксплуатацию. При надлежащем регулировании поэтапного раскрытия счетов эскроу их досрочное раскрытие не подвергнет дольщиков и банки дополнительным рискам.

Деньги со счетов эскроу позволило бы застройщикам запускать строительство следующих объектов за счёт собственных средств. Это снизило бы издержки девелоперов.

Однако на состоявшемся 21 июня Госсовете, посвящённом проекту Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года, председатель Банка России Эльвира Набиуллина выступила против поэтапного раскрытия эскроу счетов. В этом её поддержал и Президент России Владимир Путин.

В этой связи представители строительной отрасли выступили с предложением позволить им рефинансировать кредиты в рамках проектного финансирования. Что это даст бизнесу?

Сейчас проблема в том, что лишь очень небольшое количество банков реально предлагает застройщикам проектное финансирование. На 1 июля 2022 года в реестре ЦБ РФ указан 91 банк, который соответствует необходимым критериям, и имеет право предлагать застройщикам проектное финансирование. Однако из них лишь 17 банков финансируют объёмы строительства свыше 100.000 квадратных метров. Реально же осуществляют сейчас проектное финансирование лишь 34 банка.

Тем самым основное фондирование отрасли сейчас сосредоточено в ограниченном числе кредитных организаций. Это снижает конкуренцию среди банков, и повышает стоимость кредитования для застройщиков.

Почему же не все кредитные организации, имеющие право предоставлять проектное финансирование, в реальности оказывают застройщикам эту услугу? Вероятно, у них нет необходимой экспертизы, чтобы адекватно оценивать проект девелопера перед выдачей кредита.

Однако у этих банков есть финансовые ресурсы. Которыми они могут рефинансировать имеющийся у заёмщика кредит после того, как первичный кредитор провёл экспертизу проекта, и выдал девелоперу проектное финансирование.

И если станет возможным рефинансировать проектное финансирование, на банковском рынке усилится конкуренция в области кредитования застройщиков. В результате стоимость заимствований снизится.

По оценке исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, возможность рефинансировать уже выданное проектное финансирования позволит застройщикам России снизить издержки в реализации проектов на 170 миллиардов рублей.

На эти средства можно было бы запустить около тысячи новых проектов строительства общей площадью 56 тысяч квадратных метров. Что примерно эквивалентно постройке 110-ти школ на 1.110 учащихся каждая, либо 250-ти детских садов на 280 мест каждый.

Но есть и другая точка зрения. ЦБ опасается, что при возможности рефинансировать проектное финансирование первичный банк-кредитор заложит в процентную ставку риск потери заёмщика в связи с его возможным переходом в другой банк. Поэтому стоимость кредитования вырастет, если идея переноса эскроу счетов в другой банк будет законодательно одобрена…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!