Прибыль девелоперов со знаком минус?

В ситуации, когда объёмы строительства остаются значительными, а спрос на новое жильё сокращается, застройщики сталкиваются с серьёзными проблемами. Такой вывод содержится в исследовании, подготовленном «Аналитическим кредитным рейтинговым агентством» (АКРА). Документ поступил в редакцию и был проанализирован специалистами.

Снижение спроса напрямую влияет на наполняемость эскроу-счетов, что увеличивает финансовые издержки застройщиков по обслуживанию кредитов, привлечённых для проектного финансирования. В результате маржинальность их деятельности снижается и в отдельных случаях может уйти в минус. Тем не менее, в АКРА полагают, что вероятность реализации такого сценария остаётся низкой.

Анализ динамики продаж жилья в новостройках относительно стадии строительной готовности объектов не выявил резких отклонений у проектов с запланированными сроками сдачи в 2025-2026 годах. Однако некоторые дисбалансы всё же зафиксированы. Если же тенденция к снижению спроса сохранится, рынок может отреагировать сокращением объёмов ввода нового жилья, начиная с 2027 года.

При таком развитии событий денежные потоки застройщиков сократятся, но рост долговой нагрузки для большинства компаний останется умеренным. Однако девелоперы с высоким корпоративным долгом окажутся в уязвимом положении, поскольку им будет сложнее обслуживать свои обязательства. В группе риска также компании, которые, несмотря на рыночные сигналы, продолжают агрессивное наращивание заёмного капитала, отмечают аналитики.

Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», наиболее устойчивыми выглядят те регионы и застройщики, у которых соотношение распроданности жилья к строительной готовности находится в диапазоне 60-80%. Если этот показатель превышает 80%, возникает риск дефицита предложения. Если же он ниже 60%, это свидетельствует о потенциальной затоваренности рынка, когда объём доступных новостроек превышает платёжеспособный спрос. В условиях падающего спроса эта проблема становится особенно острой.

За последний год доля проданных квартир в новостройках снизилась с 35% на конец 2023 года до 31% на конец 2024-го, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Однако этот показатель сам по себе не даёт полной картины состояния рынка. Эксперты предупреждают, что для объективной оценки необходимо учитывать дополнительные факторы.

Традиционно уровень реализации жилья рассматривается как индикатор соответствия объёмов строительства покупательским возможностям населения. Но использование абсолютных значений по нераспроданным квадратным метрам не всегда корректно. Дело в том, что основная часть непроданных объектов зачастую сосредоточена в проектах с далёкими сроками сдачи, тогда как в домах высокой степени готовности может наблюдаться даже дефицит.

Более точную картину позволяет получить соотношение распроданности жилья к степени строительной готовности. Этот показатель учитывает стадию строительства при анализе структуры предложения, позволяя делать более обоснованные выводы о текущем состоянии рынка.

В процентном выражении это соотношение выглядит следующим образом:

• 70-80% – оптимальный баланс между спросом и предложением, что свидетельствует о здоровом состоянии рынка;
• 60-70% – допустимый уровень, не вызывающий серьёзных опасений;
• более 80% – риск дефицита предложения, особенно если показатель значительно превышает этот порог;
• менее 60% – возможная затоваренность рынка, при которой объём доступных новостроек превышает спрос.

В целом по России рынок находится в сбалансированном состоянии: на конец 2024 года соотношение распроданности к строительной готовности составляет 76%. Это даже лучше, чем в 2023 году, когда показатель достигал 89%, свидетельствуя о дефиците строящегося жилья.

Однако ситуация в регионах остаётся неоднородной. В 47% субъектов с объёмом строительства более 1-го миллиона «квадратов» значительных рисков пока не выявлено. В остальных 53% зафиксированы признаки либо затоваренности, либо дефицита, что подтверждают данные ЕИСЖС.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!