Эксперты бодро прогнозируют на российском рынке недвижимости рост цен одновременно с сокращением сделок

Судя по базовым метрикам, рынок недвижимости в нашей стране вступает в фазу, которую аналитики тактично называют «фазой глубокой структурной трансформации», а простые граждане характеризуют словами, которые мы не можем разместить на сайте.

Директор направления первичной недвижимости онлайн-платформы «Циан» Артём Глебов бодро заявил, что количество сделок с новостройками в России по итогам 2026 года уменьшится на 10%, приблизившись к 510-ти тысячам транзакций.

Причины – обновления с 1 июля условий по семейной ипотеке, с перспективой постепенного сворачивания льготных программ (читайте нашу статью «Деньги на человейники кончились?»), а также замедления темпов снижения ключевой ставки. Работники Центрального Банка РФ, аки триста спартанцев, действительно, бьются за каждый пункт базовой ставки, лишь бы не допустить её существенного снижения, что может привести к промышленному росту, который мегарегулятор называет «перегревом» экономики.

Между тем господин Глебов продолжает свои прогнозы:

На первичном рынке мы ожидаем рост объёма предложения на 10 процентов год к году (до 490 тысяч лотов к концу четвёртого квартала 2026 года) из-за выхода нереализованных запасов девелоперов и оживления вывода новых проектов. На сделки с новостройками также будет давить замедление темпов снижения регулятором ключевой ставки, что отразится на объёмах и доле сделок с рыночной ипотекой – число таких сделок не превысит 35-40 процентов к концу четвёртого квартала.

Также эксперт полагает, что цены на новостройки увеличатся на 12%, несмотря на снижение спроса, объясняя это ростом доли высокобюджетных проектов и инфляцией. Его коллега из той же компании «Циан» Александр Гарбузов, специализирующийся на вторичной недвижимости, считает, цены на этом сегменте рынка тоже будут расти:

Объём предложения снизится к концу четвёртого квартала на 10 процентов – до 340 тысяч лотов из-за сокращения сроков экспозиции. Цены предложения вырастут год к году на 8 процентов: во-первых, в общем объёме предложения растёт доля недавних новостроек с более высоким прайсом, во-вторых, скорее всего, продавцы вторичных квартир будут позитивно оценивать спрос на своё жильё на фоне нестабильности в сегменте новостроек.

Употребление слова «позитивный» в разговорах про российский рынок недвижимости выглядит по меньшей мере необычно. Что потенциальные покупатели, что сами строители уже давно не видят в происходящем ничего позитивного. Для стороннего наблюдателя, не являющегося профессиональным экспертом, очевидно, что рынок полностью перестал регулироваться какими бы то ни было рыночными законами. Жильё с каждым годом становится всё менее доступным, граждане вынуждены залезать во всё более тяжкую ипотечную кабалу и радикально снижать свои запросы. Однако на фоне падающего спроса цены продолжают расти, одновременно с долей нераспроданных квартир, которые мёртвым грузом числятся на балансах девелоперских компаний.

По итогам февраля 2026 года в России не удалось продать 68% площади жилья в новостройках. Особенно высокая доля невостребованных квартир в Краснодарском и Красноярском краях, Башкортостане, Воронежской, Ленинградской и Ростовской областях – там показатель достигает 76-80%. В целом по России невостребованными остаются примерно 1,6 миллиона новых квартир. Это число растёт и в абсолютных, и в относительных показателях. Если в феврале 2021 года нереализованным оставалось 47% строящегося жилья, то за пять лет этот показатель взлетел почти в полтора раза. К концу 2026 года непроданными могут остаться 429 тысяч квартир в новостройках общей стоимостью около 5.000.000.000.000 (пяти триллионов!) рублей.

Позитивной такую ситуацию не назовёшь. Не случайно Минфин России хочет стабилизировать ситуацию плавно сократив льготные программы к 2030 году, что, по мнению финансистов, должно привести спрос и предложение к более-менее равновесной точке. Однако спрос на квартиры не отличается эластичностью. Практика показывает, что застройщики лучше будут до последнего сидеть на нераспроданных метрах, выбивая в той или иной форме поддержку от государства, чем снижать цены на квадраты. А у граждан, которые замордованы ростом тарифов, цен и налогов, да ещё на фоне стагнации производства, лишним деньгам взяться тоже неоткуда.

Чиновники тоже приуныли, поскольку перестал работать замечательный фокус с отчётами – включать в общую сумму введённого жилья ИЖС (чего в советской статистике не делали). Спад идёт и в частном домостроении, невзирая на все круглые столы и бодрые речовки.

Как полагают господа экономисты, вопрос выживаемости девелоперов теперь упирается в наличие «финансовой подушки безопасности». Те компании, которые в предыдущие годы не увлекались агрессивным наращиванием долгов под новые проекты, и сумели накопить резервы, смогут переждать период коррекции, точечно снижая цены на неликвидные остатки. Мелкие и средние застройщики, работающие на грани рентабельности, могут столкнуться с критическими убытками и банкротствами. Рынок ожидает волна слияний и поглощений, а также уход игроков, не выдержавших конкуренции в новых реалиях.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

Подписывайтесь на За-Строй.РФ в МАХ 

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!