Малоэтажка. Перспективы и проблемы

Ассоциация малоэтажного жилищного строительства (АМЖС) провела серьёзное социологическое исследование, опросив более 1.280 жителей малоэтажных посёлков в 21-ом регионе. Владельцев частных домов спрашивали, что их не устраивает, с какими проблемами они сталкиваются, и что, наоборот, могли бы порекомендовать. Информацию обработали, проанализировали, после чего передали для ознакомления в Государственную Думу. О результатах этой работы председатель Наблюдательного совета АМЖС, первый и почётный президент Национального объединения строителей, Герой Социалистского Труда Ефим Басин рассказал нашим коллегам из «Российской газеты». А мы предлагаем читателям ознакомиться с наиболее интересными наблюдениями и выводами.

Коммунальная инфраструктура

Прежде всего, участники исследования говорят о том, что нужно упростить возможность получения участка под застройку. Желательно, чтобы в каждом регионе появились операторы ИЖС, которые бы могли вести земельный банк и участвовать в подготовке земли. Нужно обеспечивать её коммунальной инфраструктурой (электричество, желательно, вода, газ, канализация, отопление), дорогами. Сейчас нет ни таких участков, ни информации о них в открытом доступе.

Муниципалитеты могут предусматривать зоны для ИЖС в генпланах и готовить их, что уже практикуется, например, в Белгородской области. В 1990-е годы, когда были колоссальные трудности с инвестированием, с финансами, там сумели решать вопросы выделения участков для населения. Магистральные сети обеспечивались за счёт локальных монополистов энергосетей и водоканалов.

По мнению экспертов Ассоциации, такой механизм вполне работоспособен. Региональные ресурсоснабжающие организации имеют в тарифах инвестиционную составляющую, которая должна позволять им развиваться, увеличивать мощности потребителей. Если говорить о зарубежном опыте, то там любой производитель энергии заинтересован, чтобы у него было как можно больше потребителей. Поэтому они борются друг с другом, чтобы новый потребитель выбрал именно их.

В России пока ситуация обратная. Жители с трудом платят за коммунальные услуги. А строительством сетей власти обременяют застройщиков, обязывая тянуть канализацию, водопровод, отопление, после чего бесплатно передать на баланс локальному монополисту.

Вопросы земельной собственности

Поскольку сейчас до 90% земель населённых пунктов находится в частной собственности, выделение земель для строительства ИЖС становится нетривиальной задачей. Одним из вариантов решения могут стать неиспользуемые промзоны. На это направлен, в частности, закон о комплексном развитии территорий, который позволяет застраивать заброшенные участки. Однако при ныне существующей схеме оператором КРТ обычно становится крупный застройщик, которому строить ИЖС невыгодно. Очевидно, что для развития малоэтажки этот механизм нуждается в корректировках.

Вторым перспективным ресурсом могут стать бывают сельхозугодья, которые зачастую заброшены собственниками, зарастают бурьяном, а то и деревьями. Эти участки нужно выявлять и переводить под земли населённых пунктов. Есть лесные массивы, которые числятся лесными, а на самом деле там кусты растут. Наконец, есть земли, принадлежавшие Минобороны России, но тоже неиспользуемые.

Вообще, жалобы на то, что мало земли для застройки, выглядят сюрреалистично. В нашей стране населённые пункты занимают только 1,17% от всей территории, остальное – это белые пятна, неосвоенная земля с околонулевой плотностью населения. А это значит, что предстоит решать задачи по равномерному освоению территории. Нужно осваивать новые месторождения, развивать Дальний Восток, Сибирь, Арктику, улучшать уровень жизни людей. И это в основном малые и средние города, а в них лучше всего строить именно индивидуальные дома.

Технологии строительства

По мнению Ефима Владимировича, для развития ИЖС необходимо организовать строительство домов индустриальным способом, чтобы они максимально изготавливались на заводских площадках. Это могут быть модульные дома, дома каркасного типа, деревянное домостроение. Поставщикам домокомплектов государство уже компенсирует скидку в 10%, которую они дали покупателю. Можно развивать эту господдержку и дальше.

Речь не идёт о том, чтобы возводить целые посёлки из стандартных типовых домов. При заводском изготовлении домокомплекта сократятся сроки строительства, человек может увидеть конкретный дом и оценить его качество. Они будут дешевле для производителя, потому что элементы более-менее одинаковые, они более предсказуемые по стоимости для банков. Поэтому банку гораздо легче выдать кредит или оформить ипотеку.

Сейчас госкомпания ДОМ.РФ и Минстрой России создают каталог типовых проектов домов. Как правило, если проект признан типовым, то он распространяется бесплатно.

Отдельный вопрос – применение древесины в строительстве, которое у нас пока развивается очень плохо. Парадоксально, но в Германии, где лесов мало, около 40% домов – деревянные. А у нас около 10%. Почему? Потому что у граждан сложилась устойчивая ассоциация со «сборно-щелевыми» домами, где используются панели низкого качества, а сами строения не могут пережить даже первую зиму. Поэтому проектировщикам нужно думать про современные утеплители и хорошие строительные материалы.

Возрождение глубинки

На вопрос о том, есть ли перспективы возрождения заброшенных деревень и городков, Ефим Басин ответил уклончиво. Он отметил, что стране сильно навредила хрущёвская политика, когда в Советском Союзе было ликвидировано 220 тысяч так называемых неперспективных деревень. Колхозников выселяли, свозили в относительно большие центры, заставляли выводить своё подсобное хозяйство, резать скот, вырубать плодовые деревья, отказываться от огородов. В том числе и «благодаря» этим мерам пришли к тому, что имеем: сейчас у нас 150 тысяч населённых пунктов, многие из которых имеют 6-8 домов со стариками.

Восстановить утраченное гораздо труднее. Как показала практика, хороший закон про «Дальневосточный гектар» не привёл к ажиотажному спросу на участки. Гектары иногда выдают в неудобьях, как в советское время в неудобьях давали землю под садовые участки. А ведь если бы уже тогда давали нормальные земельные участки, разрешалось бы строить не 6 на 6 метров домик, то мы бы сегодня не знали проблем ни с продуктами, ни с жильём. Но этого не случилось.

Подводные камни

Между тем, многие эксперты выражают скептическое отношение к перспективам переселения в частные дома. Много чего интересного можно узнать о проблемах в той же малоэтажной Америке, которую постоянно ставят нам в пример. Жители коттеджных пригородов-субурбий вынуждены тратить много времени на путь до работы и обратно, города расползаются на огромные площади, что вынуждает тратить лишние деньги на коммунальные сети – и это в США, где климат не в пример лучше нашего. Детям нечем заняться, так как все места для культурного досуга сосредоточены в центре, куда не добраться ни пешком, ни на общественном транспорте.

Разговоры о малоэтажном строительстве в России наталкиваются на простой вопрос – где будут работать жители коттеджных посёлков? Поскольку в райцентрах и деревнях пока не начинают массово дымить заводы и расти фабрики, молчаливо подразумевается, что частный сектор продолжит тянуться вокруг крупных агломераций, усугубляя транспортные и инфраструктурные проблемы.

На этот счёт собеседник издания также ответил сдержанно. По его словам, уповать на массовое внедрение удалёнки не стоит. Есть специальности и рабочие места, которые действительно позволяют спокойно и эффективно работать с удалённым доступом. Но в остальном посёлок должен быть привязан к какому-то крупному центру – либо к промышленному предприятию, либо к городу. Без этого ждать там жителей бессмысленно.

ОТ РЕДАКЦИИ. Нам остаётся дождаться на нашей дискуссионной площадке Ваших откликов и комментариев, дорогие читатели!

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!