Куда двинется их недвижимость?

Российский рынок коммерческой недвижимости в последние годы сталкивается с множеством вызовов – от санкционного давления и задач импортозамещения до высокой ключевой ставки Центрального Банка РФ. Однако, несмотря на сложности, объёмы инвестиций остаются значительными. По оценкам экспертов, в 2024 году вложения в коммерческую недвижимость превысили показатели 2022-го в полтора раза. Ключевые тренды, прогнозы и перспективы на 2025 год были рассмотрены в ходе конференции MARKETBEAT, организованной консалтинговой компанией CMWP.

Глобальные тенденции и инвестиционный климат

Управляющий партнёр CMWP Сергей Рыбокобылко отметил, что российский рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях сохраняющихся ограничений, но при этом наблюдается ожидание возможной активизации иностранных инвесторов. По его словам, среди актуальных глобальных трендов можно выделить растущий интерес к азиатским рынкам. Крупные игроки всё чаще диверсифицируют свои портфели, рассматривая новые направления.

По мнению эксперта, для России это означает переоценку приоритетов: азиатские рынки и страны СНГ теперь оцениваются иначе с точки зрения баланса рисков и доходности. Если ранее они считались более рискованными, по сравнению с европейскими и американскими, то сегодня демонстрируют бо́льшую стабильность. Не исключён и спонтанный интерес инвесторов к новым рынкам, включая постсоветское пространство.

Алан Балоев, партнёр и руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP, представил предварительные итоги первого квартала 2025 года. Прогнозируемый объём сделок к концу года может достичь 350-ти миллиардов рублей (с учётом операций, направленных на получение арендного дохода, без учёта сделок под девелопмент и конечного пользователя). Как пояснил эксперт:

Текущая турбулентность на рынке инвестиций обусловлена инфляцией спроса, тогда как предыдущие кризисы были связаны с оттоком капитала и низким внутренним потреблением. В отличие от ситуации 2014-2016 годов, сейчас доля проблемных активов в общем объёме сделок значительно ниже. Однако высокая ключевая ставка Центрального Банка остаётся основным сдерживающим фактором для крупных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Он также отметил снижение активности в сегменте крупных сделок из-за жёсткой денежно-кредитной политики и дороговизны заёмного финансирования. В последний год число участников рынка сокращается – и покупатели, и продавцы занимают выжидательную позицию. В то же время в сегменте малых и средних сделок наблюдается высокая активность, во многом благодаря частным инвесторам, включая коллективные формы капитала.

Динамика ключевых сегментов коммерческой недвижимости

В рамках сессии «Триада рынка коммерческой недвижимости как индикатор общеэкономических процессов» эксперты проанализировали состояние трёх основных секторов: торгового, офисного и складского.

Андрей Шувалов, старший директор департамента маркетинговых исследований и разработки концепций торговой недвижимости CMWP, рассказал об эволюции форматов российских торговых центров. В 2022 году средняя арендопригодная площадь новых объектов сократилась, но к 2024 году показатель вырос до 12,4 тысячи квадратных метров. В 2025 году ожидается дальнейший рост – до 13,8 тысячи квадратных метров.

По его словам, в последние годы преобладали торговые центры районного формата, но сейчас наблюдается тренд на укрупнение. Появляются объекты площадью 20-40 тысяч квадратных метров, что связано с развитием российских брендов и возможным возвращением международных операторов.

Дмитрий Венчковский, партнёр и руководитель направления корпоративных услуг департамента офисной недвижимости CMWP, представил прогноз по спросу на офисные площади в 2025 году. Ожидается, что объём арендованных и приобретённых площадей (без учёта инвестиционных сделок) составит около 1,9 миллиона квадратных метров (для сравнения: в 2024 году – 2,24 миллиона квадратных метров).

Ввод новых площадей останется на высоком уровне – 730 тысяч квадратных метров, но это не приведёт к росту вакансий, так как большая часть объектов заполняется ещё на этапе строительства. Среди запланированных к сдаче в 2025 году проектов – несколько штаб-квартир площадью свыше 100 тысяч квадратных метров.

Средневзвешенная базовая ставка аренды (без учёта эксплуатационных расходов и НДС) в 2024 году выросла на 9%, достигнув 23,4 тысячи рублей за квадратный метр в год. В 2025 году эксперты прогнозируют дальнейшее повышение этого показателя.

Таким образом, по мнению специалистов, российский рынок коммерческой недвижимости в 2025 году продолжит адаптироваться к внешним и внутренним вызовам. Главным сдерживающим фактором остаётся высокая ключевая ставка. Тем не менее, сегменты торговой, офисной и складской недвижимости демонстрируют устойчивость и потенциал для роста. Инвесторы всё чаще рассматривают альтернативные рынки, а развитие локальных брендов способствует трансформации торговых и офисных пространств.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!