Цены не раки – назад не ползают!

Есть старая мрачноватая шутка про то, как отличить оптимиста от пессимиста: пессимист говорит, что хуже уже некуда, а оптимист уверяет, что будет ещё хуже. Если следовать такому критерию, то эксперт Игорь Талалов, который возглавляет группу инвестиционного анализа «Акцент Капитал» (Accent Capital) явно настроен оптимистично – по его мнению, цены на рынке жилья будут расти ещё выше и выше!

Своё мнение господин Талалов для наших коллег из портала «Финансы Mail» обосновывает следующим образом. В последние годы именно ипотека была основным драйвером роста спроса на жильё. Однако сейчас этот инструмент стал практически недоступен для большинства россиян. Согласно данным «Дом.РФ», в первом квартале 2025-го количество оформленных ипотечных договоров сократилось на 49%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Рыночные ставки по ипотеке для первичного жилья остаются крайне высокими – в диапазоне 27-29%. Единственным доступным продуктом остаётся семейная ипотека, на которую в начале года пришлось до 80% всех выданных кредитов. Остальные программы фактически перестали работать, что существенно ограничило возможности покупателей.

Однако, несмотря на сокращение спроса, цены на жильё не только не снижаются, но и продолжают расти. Особенно это заметно на первичном рынке, где стоимость квадратного метра в строящихся жилых комплексах стабильно увеличивается.

Почему же так происходит? Ценообразование на рынке недвижимости определяется балансом спроса и предложения. На вторичном рынке многие собственники не спешат продавать квартиры, ожидая улучшения условий ипотечного кредитования. В результате предложение сокращается, а цены остаются на прежнем уровне или даже растут.

На первичном рынке ситуация сложнее. Девелоперы вынуждены продавать квартиры, чтобы обслуживать кредитные обязательства. Они не готовы к радикальному снижению цен, заложенных в финансовых моделях проектов. Уменьшение стоимости жилья может привести к переоценке залоговой базы банками и необходимости дополнительных вложений со стороны акционеров.

На фоне снижения спроса девелоперы активно ищут альтернативные пути привлечения покупателей. Среди ключевых тенденций можно выделить:

• разработку специальных программ, компенсирующих высокие ипотечные ставки (хотя такие инициативы вызывают вопросы у Центрального Банка РФ);
• предоставление рассрочек, индивидуальных скидок и других льготных условий;
• сокращение объёмов новых проектов и перепродажу земельных участков.

По сути, застройщики, как и продавцы вторичного жилья, стремятся «переждать» период высокой ключевой ставки, сохраняя текущий уровень цен.

Одним из главных факторов, сдерживающих развитие рынка, остаётся высокая ключевая ставка ЦБ РФ. Она напрямую влияет на стоимость ипотеки и заёмных средств для девелоперов. В ближайшее время резкого снижения ставок ожидать не стоит – регулятор займёт выжидательную позицию, оценивая последствия изменений в мировой экономике.

По мнению экономистов, Банк России вернётся к вопросу смягчения денежно-кредитной политики не раньше июня. При этом снижение ставки будет постепенным, а полная нормализация может затянуться до 2027 года.

В таких условиях резкого падения цен на жильё ждать не стоит. Скорее всего, в 2025-2026 годах продолжится умеренный рост стоимости квадратного метра, обусловленный инфляцией. А к 2027-му динамика может ускориться за счёт возвращения отложенного спроса и дефицита предложения на первичном рынке.

Таким образом, приходит к выводу Игорь Талалов, рынок жилой недвижимости находится в состоянии нестабильности, но существенного падения цен не предвидится. Покупателям, которые наивно надеются на существенное снижение стоимости квартир, вероятно, придётся ждать ещё несколько лет. В текущих условиях ключевыми факторами остаются инфляция, кредитная политика банков и стратегии девелоперов, направленные на удержание ценового уровня.

Остаётся открытым вопрос, кто же будет покупать золотые квадратные метры в российских новостройках. По всей видимости, это будут льготные категории граждан, состоятельные россияне, которые рассматривают недвижимость как инвестиционный актив, и те счастливчики, за которых расплачивается бюджет – высокопоставленные чиновники, особо ценные иностранные специалисты. Что же касается девелоперов, то они и дальше продолжат ныть про растущую нераспроданность и выпрашивать помощь со стороны государства. Но цены снижать не станут.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!