В конце минувшего января депутаты Государственной Думы отклонили в первом чтении законопроект, посвящённый урегулированию правового статуса апартаментов, который находился в разработке на протяжении без малого четыре года. Это решение отражает текущую позицию государственных органов в отношении данного типа недвижимости: апартаменты продолжают оставаться в правовом поле нежилых помещений, и их легализация в качестве жилья не поддерживается.
Отказ депутатов от принятия законопроекта, а также введённые в прошлом году в Москве ограничения на строительство новых апарт-комплексов свидетельствуют о завершении этапа массового возведения объектов квазижилья. Однако если новые проекты апартаментов постепенно сворачиваются, то уже построенные комплексы продолжают функционировать, сохраняя свои ключевые недостатки: отсутствие чёткого законодательного регулирования, повышенные коммунальные тарифы и невозможность регистрации по месту жительства. Вопрос о дальнейшей судьбе миллионов квадратных метров таких объектов остаётся открытым.
Исторический контекст и причины отклонения законопроекта
Правовой статус апартаментов остаётся неопределённым на протяжении более десяти лет. За это время было рассмотрено множество законодательных инициатив, но ни одна из них не была принята. Последний законопроект, внесённый весной 2021 года, предполагал изменения в Градостроительный кодекс РФ и другие нормативные акты. Его авторы предлагали:
- классифицировать апартаменты как «многофункциональные здания»;
- распространить на них нормы жилищного законодательства, включая снижение коммунальных тарифов и возможность регистрации;
- разрешить перевод апартаментов в статус жилых помещений;
- запретить использование нежилых помещений в таких зданиях для социального найма.
Однако законопроект был отклонён по нескольким причинам. Во-первых, термин «многофункциональные здания» был признан слишком расплывчатым, что могло усугубить существующую правовую неопределённость. Во-вторых, предложенные ограничения на аренду недвижимости противоречили правам собственников, особенно учитывая изначально коммерческое назначение таких объектов. В-третьих, законопроект не решал ключевые проблемы апартаментов: возможность их строительства в нежилых зонах, непригодных для постоянного проживания, и отсутствие обязательств по созданию социальной инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник).
Текущая ситуация и возможные решения
Отказ от принятия законопроекта оставил апартаменты в статусе нежилых помещений, которые, тем не менее, продолжают использоваться для постоянного проживания. Это порождает новые вопросы: как быть с уже построенными комплексами и их жильцами?
1. Полная легализация апартаментов как жилья. Этот вариант частично решил бы проблемы текущих жильцов, снизив коммунальные тарифы и разрешив регистрацию. Однако он создал бы риск дальнейшего роста строительства апарт-комплексов на непредназначенных для жилья территориях и без обязательств по созданию социальной инфраструктуры. Это фактически легализовало бы практику, которая ранее осуществлялась в обход закона.
2. Введение особого статуса апартаментов. Некоторые эксперты предлагают закрепить в законодательстве понятие «нежилья, пригодного для проживания». Однако такой подход не решает проблему, а лишь переносит её в новую правовую плоскость, сохраняя возможность строительства апартаментов с теми же недостатками.
3. Перевод апартаментов в статус гостиничной недвижимости. Этот вариант представляется наиболее реалистичным, с точки зрения государства. В ноябре 2022 года был принят Федеральный закон № 436, который внёс изменения в законодательство о туристской деятельности, закрепив понятия «апартамент» и «студия» в качестве категорий гостиничных номеров. Для перевода существующих апарт-комплексов в гостиничную недвижимость потребуется:
- изменить целевое назначение земельного участка;
- провести частичную реконструкцию объектов (например, оборудовать лобби и другие элементы, необходимые для гостиниц);
- организовать централизованное управление через управляющую компанию;
- пройти гостиничную классификацию и получить минимум одну звезду.
Такой подход позволит легализовать проживание в апартаментах, сохранив их коммерческий статус. Однако он не решает проблему отсутствия социальной инфраструктуры, что остаётся ключевым недостатком многих апарт-комплексов.
Подведём итоги
Отклонение законопроекта об апартаментах подчёркивает сложность поиска баланса между интересами собственников, застройщиков и государства. Перевод апартаментов в статус гостиничной недвижимости может стать компромиссным решением, позволяющим легализовать существующие объекты без создания прецедента для дальнейшего строительства квазижилья.
Однако этот подход требует значительных усилий как со стороны государства, так и со стороны собственников, а также не устраняет проблему нехватки социальной инфраструктуры. В долгосрочной перспективе необходимо разработать комплексную стратегию, которая учитывала бы интересы всех сторон и способствовала созданию комфортной городской среды.
За-Строй.РФ
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Законопроект придётся подправить, но немного 
Прогнозы об обрушении цен не сбылись 
А не перейти ли на прямые договоры? 
Повезёт и дальше? 
Росреестр напомнил о новых законах 
Я бы в сметчики пошёл…