Как не наступить на китайские грабли?

Со второй половины 2021 года на рынке недвижимости Китайской Народной Республики наблюдается самый серьёзный спад со времён реформы рынка коммерческой недвижимости 1998 года. Периодически государству приходится вмешиваться и в ручном режиме спасать крупные девелоперские компании, как это было, например, в случае с пресловутым «Эверграндом».

Вот что говорит сухой язык официальной статистики. По состоянию на первый квартал 2024 года, в Китае объём продаж новой недвижимости в денежном выражении снизился на 46%, по сравнению с пиком 2021 года. Объём нового строительства сократился на 60%. А доля инвестиций в недвижимость в ВВП снизилась с 14,0% в 2020 году до 8,4%. Это очень серьёзный вызов для отрасли.

В связи с этим российское строительное сообщество тоже внимательно присматривается к коллегам по соседству. В том числе с целью изучить тамошние проблемы и методы их решения. На днях «Финансы Майл» опубликовали экспертное мнение старшего научного сотрудника Центра стратегических исследований Экономического факультета РУДН, кандидата исторических наук Чжао Цзелинь. Собеседницу издания попросили ответить на вопрос, чем же вызваны проблемы китайских строителей и нет ли риска повторения такого сценария в России?

Госпожа Цзелинь пояснила, что длительное ограничение цен на продажу жилья и политики по ограничению покупок привели к тому, что цены на вторичное жильё стали выше, чем на первичное. Это привело к повышению инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, сделало менее эффективными государственные ограничения. В итоге ценники на китайские «квадраты» неудержимо поползли вверх.

Кроме того, в 2021 году общий коэффициент задолженности застройщиков составлял около 70%, а у некоторых компаний – более 100%, при этом средняя ставка по займам достигала около 7%. Тогда китайские власти приняли самые жёсткие меры в истории, ограничив кредитование застройщиков. Как пояснила Чжао Цзелинь:

Они не смогли получить средства для погашения краткосрочных обязательств, что привело к кризису ликвидности, отказу от исполнения долговых обязательств и массовым банкротствам компаний-застройщиков. Это усугубило потерю доверия к рынку, снизило объёмы продаж, что ещё больше затруднило строительство и своевременную сдачу объектов.

Проблемы, действительно, очень похожи на те, что испытывают российские компании. С той лишь разницей, что у нас трудности с кредитованием строители испытывают не по причине государственных запретов, а «благодаря» заградительной ставке Центрального Банка РФ, которая сделала бессмысленными любые инвестиции в реальный сектор.

Но, безусловно, есть и существенная разница. По словам эксперта, и Россия, и Китай имеют собственную специфику рынка недвижимости. До реформы 1998 года жильё в городах Поднебесной распределялось государством, и средняя жилая площадь на человека составляла менее 10-ти квадратных метров. После реформы на рынке недвижимости более 20-ти лет наблюдался стремительный рост.

В России, отметила научный сотрудник, не было таких же острых жилищных условий, как в КНР в 1990-х годах: средняя жилая площадь на человека была выше, спрос в основном был ориентирован на улучшение жилищных условий. Кроме того, Россия имеет большие территории и сравнительно низкую плотность населения.

Госпожа Цзелинь добавила, что в России цены на новое жильё, как правило, выше, чем на вторичное, а спекулятивный спрос невелик:

С 2019 года Россия запустила программу льготного ипотечного кредитования для нового жилья. Благоприятные условия вызвали рекордный спрос на рынке недвижимости, что привело к значительному росту цен на жильё в Москве и Санкт-Петербурге. Этот рост является более контролируемым, вмешательство Правительства приносит очевидные результаты.

О том, какой эффект для отрасли воспоследует после отмены льготных ипотечных программ, эксперт не сказала. Впрочем, это понятно и без неё. С другой стороны, понятно и то, что бездумное накачивание рынка за счёт дотаций может привести только к одному результату – росту цен, закабалению покупателей и снижению доступности жилья до околонулевого уровня для всех граждан, которые не относятся к льготным категориям.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!