Как нам починить жилищную политику?

По мнению члена Общественного совета при Минстрое России и бывшего руководителя Аппарата Национального объединения строителей Ильи Пономарёва, решать жилищную проблему российских граждан можно и нужно, но не путём удешевления стройки в Москве и Питере, потому что её себестоимость и сейчас не дотягивает до половины рыночной цены квартир. А ключевыми направлениями, по мнению Ильи Вадимовича, новой жилищной политики должны стать:

• Во-первых, проекты субсидированного найма как в сфере обеспечения государственных обязательств перед рядом категорий граждан (многодетные семьи, молодые специалисты).
• Во-вторых, развитие новых производств в сфере корпоративных проектов.
• В-третьих – комплексная программа выравнивания качества жизни на территории всей страны на базе государственной стратегии пространственного развития.

Именно такая программа, пояснил эксперт нашим коллегам из журнала «Вестник строительства» позволит обеспечить основную идею президентского указа – достойную жизнь всех наших граждан, важной частью которой является достойное семейное жильё.

Господин Пономарёв отметил, что за предыдущие годы строительный комплекс бодро дрейфовал в прямо противоположном направлении, обеспечивая интересы не столько конечных пользователей, которые покупают квартиры, чтобы в них жить, сколько состоятельных граждан, для которых квадратные метры – не более, чем инвестиционный инструмент. В результате появились огромные холдинги, обслуживающие интересы таких инвесторов. Квартиры в большинстве приобретали не те, кому срочно требовалась крыша над головой, а те, у кого появились свободные деньги, которые надо было куда-то вложить. Разумеется, мелкие лоты-студии как раз более ликвидны и в этой роли. Средняя площадь квартиры в Москве сократилась уже до 52-х «квадратов». При этом целевой индикатор указа – 38 квадратных метров на человека к 2036 году. Если в семье двое родителей и хотя бы трое детей, то получается квартира площадью 190 «квадратов». А это уже площадь, не доступная для многоквартирного жилья и не доступная по деньгам в центрах городов для абсолютного большинства наших граждан.

Новые многоэтажки появлялись на рынке с параллельным снижением среднего размера квартиры и концентрацией стройки на очень ограниченной территории: в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае. При этом такой исключительно рыночный подход формирует и ряд перекосов. Именно он породил спрос на студии – суррогат жилого помещения, очень востребованный на рынке. В Москве они стоят 4-5 миллионов рублей и более. А вот, например, в городе Прокопьевске Кемеровской области с населением около 180-ти тысяч человек за эти деньги реально купить 150-метровую квартиру в многоэтажном доме с лифтом, отоплением, инженерной и социальной инфраструктурой. Но, к сожалению, несмотря на важнейшую роль Кузбасса в экономике России, качество жизни – сумма возможностей самореализации, доступный уровень доходов, качество среды – кардинально уступает столичным городам, и человек, продав там 150-метровую квартиру, в Москве сможет купить только студию. И инвестиционный бум Южного Бутова или Электростали – это, по большей части, не бум реальных инвестиций, а вложения внутригосударственных экономических беженцев из других регионов.

В качестве меры поддержки рынка были запущены программы льготной ипотеки, призванные простимулировать спрос. Однако при этом неизбежно возникает вопрос об эффективности субсидирования ипотеки как базового инструмента государственной поддержки граждан. Любая, даже льготная ипотека выдаётся человеку при условии, что у него существует избыточный доход, позволяющий при нормальной жизни ещё и выплачивать ипотечный платёж. Соответственно, все формы субсидирования ипотеки – это помощь тем, у кого и так всё неплохо.

Между тем, есть 2 миллиона граждан, которые стоят в очереди, как нуждающиеся в жилье, и попадают в категорию малоимущих. Но они не клиенты ипотечных программ. Следовательно, деньги, субсидируемые государством, а в нынешнем году это около 1-го триллиона рублей, идут не им, а снимают процентные риски банковской системы. Такой объём средств мог бы обеспечить каждого из очередников субсидией в 42 тысячи рублей в месяц, создав при этом целую отрасль субсидируемого некоммерческого найма, способную решить как извечный квартирный вопрос, так и задачу строительства комфортного жилья на территориях развития, где пока для «стандартного» девелопмента попросту нет рынка.

Мало того, это, уверен Илья Вадимович, сформировало бы огромный рынок для подрядчиков и создало значительный объём недвижимого имущества со всеми положительными моментами в части налоговых поступлений, мультипликаторов стройки в виде загрузки смежных отраслей и так далее. Решение о возможности отнесения аналогичной субсидии на затраты промышленников, создающих новые производства, особенно в приоритетных регионах Дальнего Востока, портах Северного морского пути, также способно сформировать новый объём задач для стройкомплекса, не вступая в конфликт с существующими рынками.

Скептически оценил собеседник издания и модную тему ИЖС, обратив внимание на то, что пока оно растёт тоже без осмысленной системы. За счёт активного дорожного строительства существенно упростилась доступность пригородов мегаполисов. Жителям стало проще доехать до центра, и они задумались: зачем тратить 6-7 миллионов рублей на покупку квартиры в крупном городе, если за эту сумму можно построить дом самостоятельно?

Начавшееся движение в сторону развития комплексной застройки таких территорий, распространение на них ипотечных продуктов, а главное, требований по обеспечению комплексной инфраструктурой – очень разумные и своевременные шаги. Однако индивидуальный городской дом – это комфортный большой дом, но не сельского типа с огородом, коровниками и покосами, поскольку его жильцы работают в городе. Уровень нормативного обеспечения перечнем инфраструктурных возможностей также необходимо существенно пересмотреть.

Таково мнение господина Пономарёва. А что скажите Вы, уважаемые читатели? С нетерпением ждём на нашей дискуссионной площадке Ваших комментариев!

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!