Как дома в СНТ чуть отелями не стали

Эта история началась ещё в 2021 году, когда Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест» и Алексею Кучкарову о сносе двух самовольных построек на соседних участках. Права на участки принадлежали обществу, а постройки на них, представляющие собой незавершённые трёх- и четырёхэтажное жилые дома – Алексею Игоревичу.

Незадолго до этого прокуратура Центрального района города Сочи провела проверку двух земельных участков в СНТ, принадлежащих ООО «Инвест», и обнаружила там объекты незавершённого строительства. При этом разрешений на строительство на данных участках не выдавалось.

Назначенная судом экспертиза установила, что два спорных здания не противоречат Правилам землепользования и застройки города Сочи для соответствующей территориальной зоны. А собственник домов сообщил, что подал в уполномоченный орган уведомления об их планируемом строительстве и представил эти уведомления в документы дела.

Суд назначил экспертизу по делу, которая установила, что в уже почти построенных домах отсутствует выделенные зоны проживания для одной семьи, вместо этого на каждом этаже расположены изолированные однотипные помещения. Кроме того, трёхэтажный дом фактически является четырёхэтажным, потому что в нём применены конструктивные решения, позволяющие соорудить перекрытия между первым и вторым этажом здания. А количество и расположение окон в этом доме полностью соответствует стоящему рядом четырёхэтажному дому.

С учётом этого, а также значительной площади объектов и нахождения их на территории города-курорта Сочи, суд счёл, что в нарушение разрешительной документации на строительство собственник возвёл четырёхэтажные капитальные объекты, использование которых фактически возможно в качестве гостиниц. А это противоречит назначению выделенных ООО «Инвест» земельных участков, которые допускали постройку лишь малоэтажных домов коттеджного и блокированного типа высотой до 15-ти метров.

На этом основании суд первой инстанции своим решением признал спорные дома самовольными постройками и обязал собственника снести их в трёхмесячный срок. Алексей Кучкаров подал апелляцию, настаивая, что возведённые объекты капитального строительства соответствуют виду разрешённого использования земельных участков и тем данным, что указаны в поданном собственником уведомлениях о планируемом строительстве.

В этой связи апелляционная инстанция назначила новую экспертизу по делу. Она показала, что трёхэтажный дом соответствует поданному уведомлению, второй – нет. В нём допущено превышение как по площади строения, так и по его этажности. Отдельно эксперт подчеркнул, что существует техническая возможность превратить четырёхэтажное здание в трёхэтажное, для чего нужно выполнить демонтаж оконных конструкций первого этажа, заполнить оконные проёмы керамзитобетонными блоками, засыпать первый этаж инертными материалами на высоту 1,2 метра, образовав таким образом на месте существующего первого этажа помещение техподполья.

При этом результаты экспертного исследования подтвердили соответствие спорных домов градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Сочи. Эксперт уведомил суд, что дома не угрожают жизни и здоровью граждан и не затрагивают права третьих лиц.

При вынесении своего решения апелляционный суд учёл, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом. Также было указано, что выводы суда первой инстанции о возможном использовании спорных объектов в будущем в качестве гостиниц являются преждевременным и носят предположительный характер, поскольку спорные объекты являются незаконченными, и не эксплуатируются. При этом доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания по завершению строительства Администрацией города Сочи не представлено. На этом основании апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции.

Администрация Сочи подала кассационную жалобу, но кассация также отказала в сносе домов. В результате дело дошло до высшей судебной инстанции. К этому моменту собственник уже частично засыпал первый этаж четырёхэтажного дома и тем самым превратил его в трёхэтажный.

Рассматривая дело № А32-47684/2020, Верховный Суд РФ указал, что возведённые здания фактически являются четырёхэтажными, что является нарушением допустимых параметров в части площади и этажности, поскольку видом разрешённого использования спорных земельных участков является ведение садоводства и огородничества, предусматривающее строительство жилых домов не более трёх этажей.

Кроме того, технические характеристики возведённых зданий не позволяют отнести их к индивидуальным жилым домам. Однако собственник мер к получению разрешения на строительство коммерческой недвижимости не принял.

Тем самым, спорные объекты капитального строительства, фактически представляющие собой четырёхэтажные здания, не могли быть возведены на принадлежащих ООО «Инвест» земельных участках в силу нормативных ограничений градостроительной деятельности, установленных Генеральным планом города Сочи, Правилами землепользования и застройки города Сочи. Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, квалифицируя действия ответчика, направленные в обход надлежащей процедуры получения разрешительной документации на возведение спорных построек с учётом их технических характеристик, как недобросовестные, судебная коллегия ВС РФ постановила отменить решения судов апелляционной и кассационной инстанций и обязала господина Кучкарова снести построенные дома.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!