Замороженных не избежать

После повышения в минувшую пятницу ключевой ставки Банка России стразу на двести базисных пунктов, его председатель Эльвира Набиуллина высказалась об имеющихся у строителей запасах, которые позволят им преодолеть негативное влияние возросшей ставки на строительную индустрию страны:

Вот тоже цифры приведу для того, чтобы понимать, что у них есть некоторые буферы, подушки безопасности. За прошлый год, например, прибыль строительного сектора в целом почти в пять раз превысила показатель прибыли в 2019 году перед введением льготной ипотеки. А по экономике в целом прибыль выросла лишь вдвое за этот же период. Поэтому какое-то охлаждение деловой активности после периода очень сильного бума этих лет, конечно, произойдёт. Но, на мой взгляд, строительная отрасль с этим справится.

Азы финансового планирования как для частных лиц, так и для бизнеса говорят нам о том, что у каждого субъекта экономической деятельности должен быть ликвидный резерв – наличные, или же активы, которые можно быстро и с минимальными издержками перевести в кэш. Такая «денежная подушка» служит бампером, сглаживая последствия негативных событий (коих в жизни предостаточно), а также позволяет реализовать удачные бизнес-возможности, которые нам иногда преподносит судьба.

Это так, но много ли вы знаете тех, кто имеет резерв? С учётом того, как расцветают микрокредитные организации, позволяющие «перехватить до получки», такого резерва очень многие люди лишены. Компании живут в той же логике, ибо управляются людьми, зачастую не имеющих финансовой подушки.

Поэтому из того, что у девелоперов было несколько «тучных» лет, вовсе не следует, что они накопили «финансовый жирок», который поддержит их в непростые времена крайне дорогих заёмных средств. А резервы сейчас застройщикам и правда очень нужны.

Ведь в самом конце своей пресс-конференции по итогам очередного повышения ключевой ставки Эльвира Сахипзадовна сказала горькие слова относительно ближайшей стоимости займов:

Нам потребуется существенно более высокая траектория ключевой ставки, чем мы предполагали в июльском прогнозе. Средняя ставка за этот год составит 17,5 процента, в следующем – 17-20 процентов, в 2026 году – 12-13 процентов. А в 2027 году она достигнет нейтрального диапазона 7,5-8,5 процента.

Вчитайтесь в цитату: глава ЦБ прямо сообщает, что высокая ставка – это на года; причём в 2025-ом её среднее значение планируется даже выше, чем в нынешнем. Хотя, казалось бы, куда ещё выше?

Наступает бизнес-зима, когда всякая активность замирает, а выжить компаниям позволяют заблаговременно накопленные запасы. Что это может значить для строительной отрасли?

Вероятно, очень многие планируемые проекты будут заморожены, ведь их экономическая привлекательность будет под большим вопросом. А строить себе в убыток никто не станет.

По немногим оставшимся проектам, которые всё же пойдут в работу, строители будут максимально «резать косты», стремясь возвести предельно недорогое жильё самого «народного» класса, то есть простенькое и непритязательное. Каким будет тогда доход строителей? Правильно – минимальным.

Но и это ещё полбеды. А что ждёт уже построенное, но пока не проданное жильё? И вопрос здесь даже глубже, чем кажется. Ведь ряд профессионалов рынка считает, что даже часть, якобы, проданного жилья на самом деле не продана.

Некоторые схемы продажи недвижимости (траншевая ипотека, либо кредиты, субсидируемые застройщиками) предполагают, что при покупке недвижимости её приобретатель на старте делает символические по размеру платежи. Фактически заключается своего рода фьючерсный контракт на покупку недвижимости в будущем – который покупатель может и не исполнить, просто потеряв небольшие суммы, что он уже внёс.

Ведь ключевая ставка высока, кредит дорог, будущее рынка недвижимости туманно. Какой смысл покупать квадратные метры сейчас? Так рассуждает потребитель, и ряд финансовых экспертов поддерживают его в этом. Мол, банки по вкладам отлично платят, накапливай деньги, получай проценты – а потом и купишь квартиру. К тому времени и цены, глядишь, припадут.

Получается, что к непроданным ещё квартирам добавятся проданные «понарошку», которые снова вернутся на рынок. И вся эта масса квадратных метров будет ждать покупательского рубля, которому неоткуда взяться из-за чрезвычайно дорого кредита и отмены программ льготного ипотечного кредитования.

В этих условиях застройщиков, встречающих непростые времена без финансового запаса, сама жизнь начнёт подталкивать к снижению цен на товар, чтобы раздобыть денег. Если таковых будет много, и предложение крупных скидок на квартиры примет массовый характер, то плавное снижение цен может превратиться в их обвал, что дополнительно и очень сильно ударит по всему рынку недвижимости вдобавок к высокой процентной ставке.

Но зимы проходят – и мысль об этом согревает нас даже в самые сильные морозы. Компании, преодолевшие очередной кризис, выйдут из него более опытными, закалёнными. И приступят к реализации тех возможностей, которые откроет наступившая весна…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!