У кредитов растёт риск

Центральный банк РФ сообщил о важном изменении в своей регуляторной политике в отношении части ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками. Мегарегулятор определил, что, начиная с 1 декабря 2022 года, кредитные учреждения при выдаче ипотечных кредитов по договорам долевого участия с первоначальным взносом менее 10% от цены недвижимости будут обязаны использовать надбавку в размере 2,0 к коэффициенту риска по таким ипотечным кредитам в рублях.

Надбавки к коэффициенту риска учитываются при расчёте достаточности капитала банка. Чем выше риск заёмщиков банка, тем меньшую часть своего капитала банк может выдать таким заёмщиков. Соответственно, тем меньше будет прибыль кредитной организации. Поэтому банкам не очень выгодно выдавать кредиты с повышенным уровнем риска.

Почему мегарегулятор принял такое решение? Нынешней весной в ситуации высокой финансовой волатильности ЦБ отменил с 1 марта все надбавки по ипотечным кредитам по договорам долевого участия. В связи с тем, что весной ставки по ипотечным кредитам резко выросли, банки выдавали очень небольшое число ссуд. Однако к осени ипотечные ставки снизились, и в результате ипотечный рынок заметно оживился.

При этом ввиду сложной экономической ситуации многие потенциальные заёмщики подчас не имеют значительных средств для оплаты первого взноса по кредиту. И в этой ситуации банки готовы снижать для них размер первоначального взноса вплоть до 10% от суммы займа и даже ниже.

Но отсутствие у заёмщика заметных накоплений для внесения первого взноса по кредиту – уже первый признак того, что у подобного кредита риск просрочки или дефолта может быть выше среднего. Кроме того, некоторые банки для рекламы своих ипотечных продуктов активно рекламировали ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом или же с первоначальным взносом, который можно вносить в рассрочку в течение определённого времени.

Осознавая риски формирования в банковском секторе крупного портфеля рискованных кредитов, ЦБ и предписал банкам с 1 декабря нынешнего года удвоить коэффициент риска по ипотечным кредитам первоначальным взносом ниже 10% от размера займа. Экономическими рычагами эта мера остудит желание банков выдавать достаточно рискованные кредиты.

Есть и ещё одна проблема в области ипотечного кредитования, которая, по мнению Банка России, требует скорейшего решения. Мы уже писали об этой проблеме, и состоит она в том, что застройщики при взаимодействии с банками предлагают покупателям недвижимости чрезвычайно низкие, фактически нулевые ставки по ипотечному кредиту при покупке своей недвижимости. Столь выгодные условия кредитования девелоперы могут предложить за счёт заметного повышения цены того объекта, который покупается с использованием привлекательного кредита с низкой процентной ставкой.

Если подходить к вопросу формально, то для покупателя недвижимости выгоден широкий выбор различных кредитных продуктов. Потому что среди большого числа предложений покупатели могут выбрать наиболее удобный и выгодный кредит с учётом их индивидуальной экономической ситуации и долгосрочных финансовых планов семьи.

Однако в этой ситуации Банк России беспокоит агрессивная, и при этом не всегда правдивая реклама застройщиков относительно предлагаемых условий покупки недвижимости.

Но есть и более серьёзная проблема, которая беспокоит ЦБ в тесной связи с ипотечными кредитами с низкой процентной ставкой. Дело в том, что в сделках купли-продажи использовании таких кредитов застройщик вынужден завышать стоимость недвижимости. Именно завышенная цена объекта фактически и является завуалированной платой со стороны покупателя за дешёвый кредит. Но поскольку цена объекта при таких сделках выше среднерыночной, то при дефолте заёмщика банк получает недвижимость, рыночная стоимость которой не может не покрывать выданный кредит.

Это обстоятельство является причиной, в силу которой в банковском секторе может быть накоплены излишние риски. Поэтому председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина недавно заявила, что мегарегулятор рассматривает различные варианты ограничений для банков, которые помогут снизить объём выдаваемых ипотечных кредитов с чрезвычайно низкой процентной ставкой.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!