В своём выступлении на пресс-конференции 16 сентября 2022 года председатель Центрального Банка РФ Эльвира Набиуллина затронула близкие к нулю ставки по ипотечным кредитам. Эти супердешёвые кредиты населению банки предлагают в партнёрстве с застройщиками. Вот, что сказала глава Банка России:
Так называемая ипотека от застройщиков – чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. За счёт этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заёмщиков.
Действительно, на ипотечном рынке немало предложений с соблазнительно низкой, точнее, почти нулевой процентной ставкой по ипотеке. И чтобы столь низкая процентная ставка могла обеспечить для банка необходимую маржу при выдаче ипотеки, застройщик сам доплачивает банку крупную сумму в момент выдачи кредита.
Но откуда у девелопера берутся деньги, чтобы дотировать бизнес банка? Конечно же, он берёт эти деньги с покупателя недвижимости, предлагая ему свой товар в кредит с фактически нулевой ставкой по цене заметно выше, чем при ипотеке с рыночными условиями.
Казалось бы, какие плохие эти застройщики, дерут с три шкуры с бедных покупателей, просто посулив им низкий процент по кредиту. Однако всё не столь тривиально.
В настоящее время девелоперы фактически предлагают покупателям недвижимости кредитное (или же ипотечное) меню. В котором для объекта недвижимости зачастую нет чётко определённой цены, потому что стоимость объекта меняется в зависимости от финансовых условий её покупки.
Отчасти это похоже на стоимость поездки в такси. Когда-то давно её стоимость зависела только от километража. Затем с приходом мобильных приложений для вызова такси цена вдруг стала очень подвижной и начала меняться нон-стоп в зависимости от текущего спроса, погодных условий и пробок на Вашем маршруте.
Так и при продаже недвижимости финансовые условия её покупки меняют цену. Например, мы зашли на сайт одного из столичных девелоперов с целью узнать стоимость квартиры в центре Москвы. При ипотеке с господдержкой на 30 лет под 6,7% годовых стоимость квартиры составляет 15.955.089 рублей. Та же самая квартира в ипотеку на 30 лет с субсидированной застройщиком ипотечной ставкой в 0,1% годовых обошлась бы уже в 19.146.672 рубля.
В обоих случаях первоначальный взнос по кредиту составлял 7.146.673 рубля. Столь неровная сумма объясняется тем, что в кредите под 0,1% максимальная сумма кредитования составляет 12 миллионов рублей.
Какой смысл переплачивать за квартиру несколько миллионов рублей, спросите Вы? Но учитывать стоит не номинальную цену покупки, а сумму сделанного первоначального взноса и всех выплат в погашение ипотеки.
Так вот, согласно нашим расчётам, при выборе кредита под 0,1% покупатель сверх обозначенной цены квартиру заплатит всего лишь 278.160 рублей. Это и понятно – при ставке в 0,1% заёмщик фактически лишь возвращает банку взятый долг в течение 30-ти лет почти без выплаты процентов. Тем самым при таком способе покупки финальная стоимость квартиры составит 19.424.833 рубля.
В то же время при ипотеке с господдержкой под 6,7% за 30 лет он заплатит сверх указанной цены квартиры аж 11.965.024 рубля! И купленная квартира обойдётся покупателю в 27.920.113 рублей.
Почему так происходит? Отчасти это связано с так называемой стоимостью денег во времени. При ипотеке под 0,1% банк в нашем примере фактически сразу получает крупную сумму в несколько миллионов рублей. Которая во многом и есть его доход при выдаче кредита. Инвестируя полученную прибыль на протяжении следующих 30-ти лет, банк получит значительный инвестиционный доход – сравнимый с тем процентным доходом, который банк получил бы, выдав заёмщику ипотеку под рыночный процент.
При ипотеке с господдержкой получать необходимую ему прибыль банк будет в течение 30-ти лет. В течение этого времени стоимость денег будет непрерывно снижаться. И поэтому банку суммарно нужно выручить с заёмщика гораздо более крупную сумму, чтобы получить для себя необходимую норму прибыли.
Значит ли это, что все ипотечные кредиты под 0,1% хороши? Вовсе нет – нужно делать скрупулезные расчёты в каждом конкретном случае. Ведь недаром Эльвиру Сахипзадовну беспокоят ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой, которые, по её словам, вводят заёмщиков в заблуждение.
Вероятно, регулятор вскоре примет определённые меры, чтобы избежать недостоверной рекламы ипотечных кредитов со стороны банков и застройщиков. А пока такие меры ещё не приняты, хорошей идеей для желающих купить квартиру в ипотеку может быть обращение к надёжному ипотечному брокеру. Который детально разбирается в широкой линейке ипотечных программ, предлагаемых банками для покупки приглянувшейся Вам квартиры и поможет сделать грамотный выбор.
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Выбираем рулонную гидроизоляцию 
Какая черепица лучше: битумная или деревянная? 
Чеснок полевой или лук ветвистый 
Экономически неустойчивое жильё