Ставка ниже – кредитов больше?

На состоявшемся на днях Петербургском экономическом форуме Президент России Владимир Путин выдвинул предложение снизить ставку по льготной ипотеке до 7% годовых. После февральского повышения ключевой ставки Центрального Банка РФ льготная ставка по ипотеке взлетела до 12% годовых, а с 1 апреля была снижена до 9% годовых.

На прозвучавшее предложение Президента быстро отреагировали многие крупные банки. Например, Альфа-Банк уже предлагает ипотеку на квартиру под ставку от 6% годовых. На сайте ВТБ указана льготная ипотечная ставка 6,7% годовых – при этом отмечается, что выдача кредитов по этой ставке начнётся после подписи соответствующего постановления Правительства России. Сбербанк на своём сайте также предлагает ипотеку с господдержкой от 6,7% годовых – на этих условиях заявки будут приниматься также после подписи постановления.

На практике снижение ставки будет означать удешевление ипотеки за заёмщика. И как следствие – можно ожидать увеличение числа выдачи кредитов. Например, на том же Петербургском форуме глава ВТБ Андрей Костин сделал довольно смелый прогноз. По его расчётам, снижение ставки по льготной ипотеке до 7% годовых способно увеличить объём выдачи ипотечных кредитов вдвое.

Давайте обратимся к цифрам. Допустим, человек покупает в ипотеку на 20 лет недвижимость ценой в 7 миллионов рублей. Его первоначальный взнос составляет 2.000.000 рублей, а льготная ставка по ипотеке – текущие 8,7% годовых. В этом случае его платёж по ипотечному кредиту составит 44.026 рублей в месяц.

Если же ставка по льготной ипотеке, как заявлено на Петербургском форуме, будет снижена до 6,7% годовых, то ежемесячный взнос нашего клиента упадёт до 37.870 рублей в месяц. Иначе говоря, сумма ежемесячного взноса снизится почти на 14%.

Безусловно – при снижении ставки заёмщику будет легче погашать взятый кредит. Но увеличит ли снижение ипотечной ставки на 2 процентных пункта число заёмщиков вдвое, как это прогнозирует господин Костин?

Мне думается, что нет. По двум причинам. Прежде всего, цена на жилую недвижимость за минувшие два года резко выросла. Так, по данным аналитического центра недвижимости с мая 2020-го по май 2022-го средняя стоимость квадратного метра в «старой» Москве увеличилась с 183.000 рублей до 272.000 рублей. Тем самым за минувшие два года цена «квадрата» выросла почти на 49%.

И одной из важнейших причин этого роста являлась государственная программа льготной ипотеки. Весной 2020 года эта программа была запущена со льготной ставкой в 6,5%. И в тот момент многие заёмщики решили ею воспользоваться, потому что это было выгодно. В результате на рынок недвижимости выплеснулся существенный спрос, что и привело к серьёзному росту цен на недвижимость.

Что в итоге произошло? Значительная часть людей, имеющих возможность и желание взять ипотеку – уже сделали это. И реализуя свой спрос, они заметно разогрели рынок. Значит, теперь на рынок могут выйти те заёмщики, которые раньше по каким-то причинам не могли себе позволить взять ипотеку. Этим людям придётся покупать недвижимость по гораздо более высоким ценам.

И в этой связи я не стал бы ожидать, что снижение ставки по ипотеке увеличит количество желающих взять кредит вдвое. Но есть и ещё одна причина, которая побуждает так думать.

Официальный прогноз Минэкономразвития России говорит, что в консервативном сценарии спад экономики составит 8,8% к концу 2022 года. На житейском языке это означает снижение доходов населения. А значит – и снижение числа тех людей, которые могут себе позволить взять ипотеку.

Но главная сложность, на мой взгляд – это серьёзная финансовая неопределённость, в которой все мы сейчас находимся. Чтобы брать кредит, потенциальному заёмщику нужна уверенность в том, что он на протяжении 10-15-20-ти лет исправно сможет погашать свою ипотеку. Но в условиях фундаментальных геополитических изменений, которых мы все сейчас находимся – этой уверенности ни у кого нет. Думаю, что для многих людей это будет серьёзный довод против того, чтобы в ближайшее время взять ипотеку. Хоть и по сниженной, льготной ставке.

Но рынок всё равно не стоит на месте. Вчера я получил на свой мобильный телефон спам-звонок. Женским голосом робот предложил мне «выгодно купить квартиру в Новой Москве по цене от 5,8 миллиона рублей». Спам-звонки мне поступают регулярно, но по теме недвижимости – первый раз. И планируемое снижение льготной ставки по ипотеке вкупе с новыми подходами к поиску клиентов обеспечат продажи недвижимости. Насколько эти продажи будут значительными – мы узнаем спустя время.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!