Рискованный транш

Застройщики совместно с банками, помимо стандартной ипотеки, постоянно ищут дополнительные возможности для покупателей приобрести жильё. И одно из недавних предложений получило название «ипотека от застройщика». Основная идея состоит в том, что застройщик предлагает покупателю ипотеку под очень низкий процент, вплоть до 0,01% годовых. Платой за столь низкую ставку является завышенная на 20-30% цена квартиры, по сравнению с рыночной.

Но предлагали застройщики подобную ипотеку недолго. Центральный Банк РФ увидел несколько рисков в этой сфере для покупателей и девелоперов и оперативно принял меры, делающие невыгодными такие кредиты банкам.

Однако взамен «ипотеки от застройщика» девелоперы очень скоро предложили покупателям недвижимости так называемую «траншевую ипотеку». При таком кредитовании заёмщик получает кредит частями или же траншами.

При этом до момента ввода дома в эксплуатацию эти транши экстремально низки и могут составлять вплоть до одного рубля в месяц. А когда девелопер сдаёт дом в эксплуатацию, банк выдаёт покупателю основное тело кредита для покупки квартиры и оформления её в собственность. С этого момента траншевая ипотека фактически превращается в хорошо нам знакомый ипотечный кредит.

Эта схема удобна тем людям, которые живут «на два дома» – они снимают жильё и при этом также строят своё собственное. При классической ипотеке им приходилось бы одновременно выплачивать две ренты, а в случае траншевой – они фактически платят только за аренду и могут очень быстро переехать в своё жильё, как только оно будет сдано.

Однако и в этой схеме мегарегулятор тоже увидел несколько рисков. Первый из них касается застройщиков – по мнению ЦБ, при траншевой ипотеке для них вырастет стоимость проектного финансирования. И это опасение вполне оправдано. Ведь во время строительства девелопер фактически не получает средства на свои эскроу-счета, они начинают наполняться лишь после сдачи дома в эксплуатацию.

Небольшие остатки на эскроу-счетах во время строительства дома означают для банка повышенный риск, в связи с чем он повышает для застройщика стоимость кредитования. В конечном итоге это снижает маржу застройщика и побуждает его повышать цены на жильё, чтобы он мог получить необходимую норму прибыли.

Второй риск, по мнению Центробанка, состоит в том, что траншевая ипотека может разогнать цены на новостройки из-за действий частных лиц, которые рассматривают строящееся жильё как объект инвестирования. В самом деле в России многие люди имеют опыт покупки квартиры на стадии «котлована» с последующей её продажей сразу же после сдачи дома застройщиком. Долгие годы цены на недвижимость росли, и эта схема инвестирования выглядела вполне разумной.

В случае траншевой ипотеки реализовать такое инвестирование даже проще, чем раньше. Ведь пока квартира строится, платить за неё придётся всего ничего – 1 рубль в месяц. А когда дом сдадут, её можно будет продать.

Однако в нынешних условиях с продажей могут быть большие проблемы из-за стагнации рынка недвижимости. В результате, помимо застройщиков, могут также пострадать инвесторы в жилую недвижимость, если не сумеют продать инвестиционные квартиры. А следом и банки, потому что неудачливые инвесторы могут прекратить обслуживание взятых ипотечных кредитов.

Наконец, Банк России опасается недобросовестных продаж. Потому что предложение «купить квартиру за 1 рубль в месяц» со стороны застройщика или банка выглядит весьма интересным. И найдётся немало граждан, которые заключат договор о покупке недвижимости, не осознавая полностью условий договора. Что впоследствии приведёт к жалобам в Центральный Банк, расторгнутым ипотечным договорам и серьёзным убыткам для граждан. Этого мегарегулятор ожидаемо стремится избежать, а потому будет внимательно наблюдать за траншевой ипотекой, чтобы при необходимости ограничить её предложение на рынке.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!