Против покупателей-«террористов»

В минувшие несколько дней на сайтах ряда саморегулируемых организаций в области строительства появилось обращение Российского союза промышленников и предпринимателей. В этом обращении РСПП просит профессиональное сообщество дать обратную связь по законопроекту, касающемуся урегулирования претензий покупателя к качеству недвижимости.

С помощью таких изменений РСПП стремится исправить правовое несоответствие, возникающее при продаже недвижимости застройщиками. Эта продажа может осуществляться двумя путями:

• с помощью оформления договора долевого участия в строительстве на этапе возведения многоквартирного дома;
• или же после сдачи дома в эксплуатацию договору купли-продажи, где продавцом выступает застройщик, а покупателем – частное лицо, приобретающее недвижимость.

В рамках действующего законодательства в отношении застройщика предусмотрены разные санкции при нарушении срока устранения недостатков вновь построенного объекта недвижимости. Если покупатель оформил ДДУ, то застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения обнаруженного недостатка.

Если же квартира в уже сданном в эксплуатацию многоквартирном доме оформлена застройщиком в собственность, и затем продаётся по договору купли-продажи, то статьёй 492 Гражданского кодекса РФ установлено, что к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними. Согласно пункту 1 статьи 23 Федерального закона № 2300-1 «О защите прав потребителей», размер неустойки (пени) при нарушении срока застройщиком устранения недостатков вновь построенного объекта недвижимости составляет 1% цены товара за каждый день просрочки.

РСПП в сопроводительной записке к законопроекту справедливо подчёркивает, что во втором случае застройщик вынужден платить крайне высокую неустойку, размер которой ничем не оправдан. Правоотношения, связанные с приобретением объектов недвижимости у застройщика, вытекающие из договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи, являются сходными и зависят только от момента её приобретения: до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию или же после неё. Исходя из принципа применения гражданского законодательства по аналогии, закреплённого в статье 6 ГК РФ, и регулироваться эти схожие правоотношения должны аналогичным образом.

Также РСПП справедливо подчёркивает, что при покупке недвижимости у застройщика по договору купли-продажи покупатель несет на себе меньший риск, ведь дом уже построен и сдан. А раз так, то и упомянутые в части 8 статьи 7 Федерального закона № 218-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» правила исчисления потребительской неустойки в случае нарушения застройщиком сроков устранения недостатков следует расценивать как максимальную ответственность по наиболее рисковому договору.

В завершение РСПП отмечает, что приобретение объекта недвижимости нельзя отнести к обычной сделке на незначительную сумму, так как подобные сделки не являются рядовыми и большинством граждан совершаются всего лишь один или несколько раз в жизни. По этой причине положения Федерального закона «О защите прав потребителей», особенно в части чрезмерной ответственности, не могут быть строго применимы к отношениям, связанным с приобретением недвижимости.

Предложенный Российским союзом промышленников и предпринимателей законопроект устраняет существующее несоответствие в законодательстве. Он предлагает дополнение ещё одного пункта в статью 557 части второй Гражданского кодекса РФ, который прямо устанавливает, что при нарушении срока требований покупателя в связи с передачей ему недвижимости ненадлежащего качества продавец уплачивает пеню, размер которой начисляется от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка.

Согласно результатам исследования, которое провёл Институт развития строительной отрасли, с массовым предъявлением претензий и судебных исков со стороны профессиональных юристов сталкивались почти 70% опрошенных девелоперских компаний. Нередко отклонение косяка на 2-5 миллиметров, отклеившийся уголок обоев и царапина на поверхности двери или подоконника могут стать поводом для судебных разбирательств, которые вполне способны принести ощутимые убытки девелоперам. Ведь суды зачастую встают на сторону покупателей недвижимости в их спорах с застройщиками. Поэтому предложенная РСПП инициатива наверняка будет поддержана строительным сообществом.

Интересно, что о совершенствовании законодательства с целью устранения причин для «потребительского экстремизма» на рынке долевого строительства говорили и на недавней встрече правления Российского союза строителей. По результатам обсуждения участники встречи направили в Государственную Думу законопроект, содержащий шесть конкретных предложений, одно из которых также предусматривает снижение размера неустойки при нарушении срока устранения недостатков.

Налицо определённый тренд: участники строительного рынка объединяют свои усилия в борьбе против ушлых покупателей долёвки, которые при участии профессиональных юристов стремятся засудить застройщика по любому мало-мальски подходящему поводу, чтобы получить от него вполне осязаемую «прибыль», которую законодательство именует неустойкой…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!