Эксперт сайта За-Строй.РФ, риэлтор с 23-летним стажем, коммерческий директор агентства недвижимости «Большой Проспект» (Санкт-Петербург) Дмитрий Краснощёков по просьбе нашей редакции согласился поделиться своими наблюдениями. Продолжаем публикацию его записок. Начало можно прочитать здесь.
***
На данный момент на рынке недвижимости сложилась интересная ситуация. Квартира в построенном доме стоит дешевле, чем в строящемся – по соседству, но от того же застройщика. Как так, спросите вы? Давайте разбираться.
Начнём с истории. Летом 2019 года в России вступил в силу закон о проектном финансировании застройщиков. С тех пор девелоперы могут строить жилые дома или на свои кровные, или с использованием кредитных средств банков. Привлекать для строительства деньги граждан они не имеют право. Так как банки у нас неповоротливы, процесс одобрения застройщиков на выдачу таких кредитов затянулся. Многим вообще отказали. Это привело к тому, что девелоперы стали задерживать ввод новых проектов. Как следствие, начал образовываться дефицит. Стали подрастать цены.
Но самое интересное началось в апреле 2020 года. Пандемия. Правительство России вводит стимулирующие меры. Часть которых направлено на поддержку строительной отрасли. Центробанк сильно опустил ключевую ставку, что привело к уменьшению доходности по вкладам. Государство вводит льготную ипотеку от 6% годовых. Людей пугают налогом на вклады. Валюта растёт. Всё это привело к тому, что граждане стали снимать деньги с вкладов и бежать, покупать «бетон». Также многие застройщики ввели свои ипотечные программы с процентной ставной от 0,5%. После небольшого затишья на застройщиков полился золотой дождь!
По разным оценкам в Санкт-Петербурге и Москве до 50-70% – это иногородние покупатели. Люди не знают куда вкладывать деньги, поэтому бегут в столицы. В отличие от «вторички», купить квартиру в строящемся доме можно, не выходя из дома. То есть, даже ехать в столицы не надо. Выбрал застройщика, посмотрел 3-D макет квартиры, а дальше всё удалённо. Подписание договора, регистрация в Росреестре и даже ипотека. Максимум в Сбер сходить – подписать кредитный договор.
Чтобы купить квартиру на вторичном рынке, надо приезжать в Питер, ходить смотреть квартиры, вести переговоры, оформлять, ждать регистрацию и так далее. Всё это может занять ни один месяц. Сложно. Всё это делало квартиры в строящихся домах более привлекательней, чем готовое жильё. Отсюда и рост цен на «первичку» гораздо превзошёл «вторичку».
Я уже полгода убеждаю большинство своих клиентов покупать объекты на вторичном рынке. Пример. Смотрим для семейной пары «двушку» бизнес класса метров 70-80 до 16-ти миллионов рублей. Есть варианты в строящихся домах, есть в сданных. Черновая отделка. То есть, внутри нет ничего, даже штукатурки. Соответственно, в ремонт ещё надо вложить от 2-х миллионов рублей.
Смотрим рядом дом того же класса, но уже два года как построен. Отличный ремонт, с мебелью! Внимание! 15 миллионов рублей. Такой же метраж. Что выберете? Самое главное. Вы видите соседей, вы видите, как работает управляющая компания, есть ли проблемы с парковкой, вы видите, как сделана инфраструктура, а не рэндеры строителей. То есть, сюрпризов уже не будет. В результате мы купили 100 метров в доме 2010 года постройки за 13,5 миллиона рублей с отличным ремонтом, мебелью, в 5-ти минутах от метро!
Покупателей на «вторичку» меньше, отсюда и цены. Но если бы в регионах знали, что потраченные месяц-два на поиски квартиры сэкономят им несколько миллионов рублей, наверное, очень хорошо бы подумали.
Заработать на «первичке» стало гораздо тяжелее, так как строители сейчас не нуждаются в деньгах дольщиков и на начальном этапе сразу заламывают цены. Поэтому, если вы ищите квартиру для жилья или для сдачи в аренду, я советую обратить внимание на вторичный рынок. Как говорится, пришло его время. Так что, не поддавайтесь на маркетинговые ходы застройщиков, обращайтесь к специалистам и принимайте обдуманные решения.
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Планирование котлована под фундамент
Для меня это неожиданность, я не думала, что сейчас новостройки настолько не выгодны в цене.
Мы смотрели только вторичку, потому что хотелось жить в центре города, мне нравятся именно старые дома и дворики с историей. Конечно, есть и минусы, основной это старые трубы, пришлось их менять, но зато плюсов намного больше. У нас высокие потолки, красивая парадная, вид из окна замечательный. И цена получилась меньше чем если бы это была квартира в новостройке.
Интересно, жаль, что я не знала этой информации раньше, была убеждена, что выгоднее вкладываться в недвижимость в строящемся доме. Надо было посмотреть на варианты, выставленные на продажу и район можно было бы выбрать более удачный. Потому что пока у нас тут всё застроится и полностью обустроится пройдёт немало времени, а жить в комфорте хочется прямо сейчас.
Я тоже предпочел приобрести квартиру на вторичном рынке, это оказалось выгодней для меня в цене.
На вторичном рынке очень часто бывают интересные предложения намного ниже рыночной стоимости, поэтому если задастся целью, то можно приобрести отличную квартиру в центре города с не плохим ремонтом. У меня так подруга недавно купила себе недвижимость, владелец переезжал за границу на постоянное место жительства и сделку ему нужно было совершить, как можно быстрее.
Ситуация на рынке недвижимости так быстро меняется, что стоит держать ухо востро, чтобы не переплатить.