Эксперт сайта За-Строй.РФ, риэлтор с 23-летним стажем, коммерческий директор агентства недвижимости «Большой Проспект» (Санкт-Петербург) Дмитрий Краснощёков по просьбе нашей редакции продолжает делиться своими наблюдениями.
***
Своя квартира – это мечта любого совершеннолетнего россиянина. Она подстёгивается представителями старшего поколения, для которых квартирный вопрос стоял очень остро. И очень часто фраза «зато своя» застилает разум и логику людей.
Сразу скажу, что я считаю покупку квартиры в ипотеку с первоначальным взносом меньше 40% очень рискованным мероприятием. За исключением нескольких «но».
Давайте на примере разберём ситуацию. С помощью простых математических вычислений я покажу Вам цифры. Как поступать – решать Вам.
Возьмём простенькую однушку в Питере за 5 миллионов рублей. К примеру, у Вас есть 20% первоначального взноса, то есть, миллион. Значит, кредит Вам нужен в размере четырёх миллионов. Пусть это будет вторичный рынок, средняя ставка 8,5% на 15 лет. Платёж у Вас составит почти 40.000 рублей. Это, не считая ежегодных страховок. Из этих 40 тысяч первые 3-4 года Вы будите платить 25-28 тысяч только процентов банку. То есть выплатите банку больше миллиона рублей процентов.
Такую же квартиру можно снять примерно за 20.000 рублей. Легко посчитать, что разница составляет 20.000 рублей. Снимая её, Вы сможете за 3-4 года накопить 720-960 тысяч рублей.
Совсем плохо, когда люди покупают квартиры вообще без первоначального взноса! Это просто утопия! Мало того, что приходится идти на нарушение закона и обманывать банки и другие организации, так и платёж будет составлять почти 50.000 рублей! В этих случаях как раз и включается логика – «зато своя»! Как своя? Она ещё не Ваша! «Лучше куплю в ипотеку, чем буду платить какому-то дяде!». А для Вас есть разница платить дяде или банку?
В наше нестабильное время, когда Вы не знаете, что с Вашими доходами будет через год-другой, очень опрометчиво принимать такие решения! В случае уменьшения доходов из арендованной квартиры Вы всегда можете съехать в более дешёвое жильё. В случае ипотеки, Вам квартиру не бросить. И чем меньше у Вас первоначальный взнос, тем меньше шансов выйти без убытков из этой истории.
Пример из практики. Молодая девочка 20-ти лет, закончила вуз в Питере и пошла работать. Доход 25.000 рублей. Пришла ко мне с целью покупки однокомнатной квартиры за 4 миллиона рублей без первоначального взноса. Я ей объясняю, что это утопия. «Родители будут помогать», – говорит она. Ей 20 лет! Она ещё ничего не понимает, она не знает, чем вообще будет заниматься в ближайшее время, а берёт ипотеку на 20 лет! То есть, это явно желание родителей. Эту квартиру она могла бы снимать за 18.000 рублей, но выбрала 43.000(!), из которых первые 5 лет она будет отдавать 32-35 тысяч только процентов банку! Зато как бы своя. И ключевое слово здесь – «как бы».
Покупать квартиру с маленьким первоначальным взносам можно только в случае, если Вы планируете в ближайшие год-два года полностью или частично погасить кредит.
Мой совет очень простой. Если Вы собираетесь купить квартиру в ипотеку с маленьким первоначальным взносом, то для начала арендуйте такую же квартиру и разницу между арендной платой и платежами банку откладывайте. Хотя бы 2-3 года. Таким образом, Вы решите две задачи:
- Накопите бОльший первоначальный взнос.
- Вообще поймёте, насколько вам комфортно платить такую сумму ежемесячно.
Не идите на поводу у эмоций. К покупке квартиры надо подходить с холодной головой.
При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!
Планирование котлована под фундамент
в аренде деньги уходят на ветер, а по ипотеке своя квартира становится осязаемой
первые 5 лет вы платите % больше стоимости аренды. Это не на ветер деньги?)
Вы с одной стороны правы. Но есть судебная практика по которой с банка можно взыскать все переплаченные проценты, да еще с % за незаконное пользование.
у меня нет знакомых, которые купили бы квартиру живыми деньгами, поэтому процент так и так придётся выплачивать банку :(
что это за практика, сначала соглашаешься на процент, а потом его забираешь? :)
По сути - ДА. Есть если не ошибаюсь письмо ЦБ, что % должны рассчитываться пропорционально всему времени и быть равными. Однако, как правильно автор написал, банки сначала выбирают свой %, потом уже списывают основную сумму долга. Так вот, несколько физ. лиц это в судах опротестовали и взыскали переплаченные %.
Полностью согласна! У меня бывшая одногруппница лет 10 снимала квартиру, сейчас взяла ипотеку. Не раздумывала бы, купила бы дешевле и уже бы была точно по середине этого пути. А сколько денег ушло за 10 лет в трубу?
Уоу-уоу-уоу, вот это реально интересно. А главное, сколько людей в этой кабале и не знают…..
Только в ипотеку. Аргументы за:
1. Аренда все же деньги которые отдаются за временное пользование.
2. Ипотека - это плата за то что в определенном времени у тебя будет полное право собственности без ограничений.
3. В своей можно делать и ремонт на свой вкус, заводить животных, приглашать гостей по своему усмотрению. При аренде могут быть на все это ограничения.
4. Ипотека - это все же твой будущий капитал, даже при больших вложениях.
5. При ипотеке - стимул быстрее ее погасить. При аренде такого нет и не будет.
6. На пенсию арендовать квартиру не возможно практически.
7. В случае возникновения проблем и намечающимся выселении при аренде это происходит довольно быстро, при ипотеке это может растянутся на годы.
8. Это регистрация по месту жительства (прописка). В аренде мало кто идет на это так как пото замучаешься выписывать. снимать с регистрации.
Добавлю про инвестиции. Сам лично знаю пример, когда люди покупали квартиры в строящемся доме за 5 миллионов, выплачивали банку почти такую же сумму в качестве %, но к моменту окончания строительства эта квартира уже продавалась за 12 миллионов. Кто остался в плюсе очевидно.
Доводы за аренду были в статье, но иногда надо повторить.
Только аренду. Аргументы за:
1. Размер отдаваемых за аренда (временное пользование) в 2-3 раза меньше платежа за ипотеку, где первые несколько лет составляют проценты банку (т.е. " в трубу").
2. Аренда - право в любой момент сменить квартиру (не понравились соседи, плохое обслуживание управляющей организации, нет садика-школы-фитнеса и т.п.), а при ипотеке это не сделать, так как тебя полное право собственности без ограничений, которое надо защищать и уметь этим пользоваться (своеобразный квест).
3. Можно снять квартиру, где можно делать ремонт на свой вкус, заводить животных, приглашать гостей по своему усмотрению.
4. Аренда - снял и живи. Ипотека - вложи и жди когда постоят и можно будет делать ремонт (опять большие вложения), а только потом жить (в среднем ожидание 2-3 года, А где жить это время?).
5. При аренде стимул заплатить вперед и гарантировано жить и не переживать.
7. Если просрочил платеж по ипотеке, то тебя банк быстро выселит и всё. Новую ипотеку никто тебе больше не даст. При аренде - съехал в другое помещение и никто не скажет, что у тебя плохая "арендная" история.
8. Можно снять квартиру с правом регистрации (глупость, когда на этом пытаются играть).
Хватит?
Не согласна!!!
1. Платеж за аренду не всегда меньше чем по ипотеке. В массе эти платежи сопоставимы.
3. Да есть такие единичные случаи где можно снять и самому сделать ремонт. Но тут другой вопрос - за чей счет это будет? За счет арендатора.
Да сдают и с животными. Но давайте не забывать, что как правило после животных нужно делать косметический ремонт. За чей счет? - ответ уже дан.
4. Ипотека - также на вторичное жилье. Вторичным также является жилье уже через год после того как МКД введен в эксплуатацию.
5. Стуимул заплатить вперед - что то из области фанстастики... Я даже не слышала про такие случаи, особенно на год вперед. А про риски забыли?
7. Вот как раз банк не быстро выкинет, как быстро это сделает арендодатель. Банк должен суды пройти. В ряде случаев арендодателю это не надо.
"Не согласна!!!" - имеете полное право.
"1. Платеж за аренду не всегда меньше чем по ипотеке. В массе эти платежи сопоставимы." - ложь, хотя можно поискать двухку в Кремле, которая точно будет дороже ипотеки в новой Москве.
"3. Да есть такие единичные случаи где можно снять и самому сделать ремонт. Но тут другой вопрос - за чей счет это будет? За счет арендатора." - с арендодателем можно нормального договориться, в том числе ремонт за арендную плату. Вопрос решаем, в отличие от банков, которые впарили Вам ипотеку. У них разговор простой - плати деньги или сваливай, а мы продадим и вернем свое. В аренде такого не может быть.
"Да сдают и с животными. Но давайте не забывать, что как правило после животных нужно делать косметический ремонт. За чей счет? - ответ уже дан." - опять высосанная из пальца проблема. Если ты безрукий и безмозглый хозяин животного, то косметический ремонт будешь периодически делать хоть в своей, хотя в чужой квартире. Не умеешь жить с животными - не экспериментируй или плати. Ответ очевиден!
"4. Ипотека - также на вторичное жилье. Вторичным также является жилье уже через год после того как МКД введен в эксплуатацию." - Не валите всё в кучу. Какой процент по ипотеке на вторичном рынке? Вы знаете? Вам это не интересно! То-то и оно. Ипотеку на первичном рынке "поддерживает " государство, с одной целью - расшевелить рынок строительства, а не обеспечить всех жильем! По вторичке другие проценты, условия, страховки и т.д. Количество сделок - нельзя сравнивать.
"5. Стуимул заплатить вперед - что то из области фанстастики... Я даже не слышала про такие случаи, особенно на год вперед. А про риски забыли?" - "Я не только слышал, но и участвовал в подобном сопровождении. Самое главное - работает. А риски всё равно значительно ниже "при работе" с физическим лицом, нежели с банком и застройщиком. Не верите? А зря!
"7. Вот как раз банк не быстро выкинет, как быстро это сделает арендодатель. Банк должен суды пройти. В ряде случаев арендодателю это не надо." - Арендодателю (физическому лицу) не так просто выкинуть законопослушного гражданина. Ему тоже судов не избежать. Правильно подготовленная сделка - это Вам что-то говорит?
Не уверен, что убедил Вас, но ведь попробовал.
это скорее исключение.
Классный расклад, но большинству людей, я тут не исключение, проще платить долги, чем откладывать. Когда нет серьёзных обязательств деньги расходятся непонятно куда. Но сейчас такой период, когда лучше действительно снимать квартиру, чем вкладываться в ипотеку, уж слишком всё нестабильно, быть уверенным в том, что доход будет постоянным не может никто.
Вот хорошо что наткнулся на эту статью. Хотел купить квартиру, но так как было недостаточно денег думал взять в ипотеку. Но после прочтения данной статьи я уяснил для себя важную вещь, что не надо бежать впереди поезда и принимать поспешные решения. Я решил снять квартирку для начала, так сказать "ощупать" какого это будет содержать её, платить за коммуналку и прочее. Как говорится набраться опыта, а в дальнейшем будет видно.
Ипотека не мое, как можно с таким грузом жить несколько лет, все равно пока не отдал ощущение, что квартира не твоя.
На мой взгляд, лучше ипотека. Как-никак своя уже будет собственность. А так за аренду по идее выходит платить в месяц те же деньги, что и за ипотеку.
Страшно брать ипотеку, но и на старости лет без собственного жилья остаться тоже страшно.