Дело, которое нельзя больше тянуть!

На прошлой неделе в Торгово-промышленной палате РФ при поддержке НОПРИЗ состоялась конференция, на которой собрались представители строительного и саморегулируемого сообщества. Тема более чем серьёзная – оценка реализации Градостроительного кодекса Российской Федерации за прошедшие 20 лет.

Поговорить есть о чём. ГрК РФ относится к тем федеральным законам, которые находятся, как сказали бы господа физики, в состоянии «динамического равновесия». То есть, постоянно претерпевает изменения, реагируя на перемены в экономической политике государства, внешнеполитические риски, особенности технологического развития и даже такие факторы, как климат и демография.

Конечно, для самой отрасли нет ничего комфортного в том, чтобы работать в условиях непрерывно меняющегося законодательства. Но, похоже, что выбора нет. Все попытки и обещания властей внести мораторий на изменения в Градостроительный кодекс РФ так и остались благими пожеланиями.

На этом фоне НОПРИЗ предлагает пойти другим путём. Вместо непрерывных ежемесячных корректировок главного закона для российских строителей, разработать и внести большой пакет системных поправок, которые могли бы учесть актуальные рыночные тренды, новые цели и задачи государственной градостроительной политики, а главное – реалии «на земле». Тогда сообщество получило бы обновлённый современный Градкодекс, по которому можно было бы спокойно работать долгие годы, обходясь сугубо косметическими правками.

Строительная отрасль в разрезе

О том, как это можно сделать, рассказал участникам встречи президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров. Начал Анвар Шамухамедович издалека, с общих принципов, на которых зиждется строительный комплекс нашей страны. А они таковы. К настоящему моменту население России финансирует покупку жилья на 97,7% и оплату ЖКХ на 90-92% ежегодно в размере от 12-ти триллионов до 14,5 триллиона рублей. При этом доля частных инвестиций в строительство составляет до 82%.

В 2024 году доля ИЖС в объёме ввода нового жилья составила 57,9% и, согласно имеющимся прогнозам, будет увеличиваться в ближайшие годы. Такая ситуация обусловлена сокращением объёма ипотечного кредитования, а также снижением средней площади квартир в МКД до 50-ти квадратных метров, в то время как средняя площадь домов ИЖС составляет 135 «квадратов», а по данным на январь 2025 года – 143,8 «квадрата». Господин Шамузафаров подчеркнул, что ещё в ходе разработки Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года с прогнозом до 2035 года НОПРИЗ изначально активно боролся за включение в неё мер, учитывающих актуальные тенденции по увеличению потребительского спроса на ИЖС, поскольку такое жильё гораздо больше отвечает целям и задачам демографической политики, в отличие от МКД, которые в настоящее время не только не соответствуют, но и противоречат идее развития семьи.

Глава НОПРИЗ обратил особое внимание на то, что в российском законодательстве существуют большие пробелы в области обеспечения безопасности и качества профессиональной эксплуатации объектов недвижимости. Более того, при ценообразовании на предпроектной и проектной стадиях в целях удешевления и сокращения сроков строительства не учитываются эксплуатационные затраты, которые потребуются при использовании здания на протяжении 50-70-100 лет. В то же время эффективность жизненного цикла объектов недвижимости зависит не столько от оптимизации затрат на инвестиционно-строительных этапах (изыскания, проектирование, строительство), а от обеспечения при проектировании их длительной, экономичной и безопасной эксплуатации.

Вызовы для профессионалов

Ключевыми проблемами в сфере эксплуатации и управления зданиями, строениями, сооружениями сегодня являются:

1. Несовершенство нормативного регулирования процессов эксплуатации, документов по стандартизации. В частности, техническое обследование конструкций зданий, сооружений ошибочно закреплено не за инженерами-конструкторами, а за изыскателями.
2. Недостаточное внимание к профессиональной подготовке и квалификации, а также системе оплаты труда специалистов по эксплуатации объектов.
3. Отсутствие правовой системы надзора за содержанием и безопасной эксплуатацией зданий и сооружений с массовым пребыванием граждан.
4. Непреодолимые системные недостатки регулирования услуг по управлению многоквартирными домами на основе государственного лицензирования.

Что предлагают поменять в Градкодексе?

Решение этих задач в рамках существующей нормативно-технической базы затруднительно. Национальные объединения и СРО могут вносить свои рекомендательные предложения, пытаться выстраивать диалог с региональными и федеральными властями, но далеко не всегда получают значимый результат.

Вместе с тем необходимо провести работу по восстановлению баланса полномочий и ответственности специалистов градостроительной сферы, а также гармонизации терминологии и положений Гражданского и Градостроительного кодексов РФ в части, касающейся требований и состава технической документации на всем жизненном цикле ОКС и квалификационных требований к специалистам, которые могут её разрабатывать.

Анвар Шамузафаров озвучил, что НОПРИЗ предлагает ввести в ГрК РФ следующие принципиальные положения:

1. Новую главу, посвящённую регулированию деятельности специалистов (введение понятия специалиста с перечнем (заказчик, изыскатель, ГИП, ГАП, ГИС, эксперт, инспектор надзора (контроля), эксплуатант), введение границ ответственности и описания конкретных должностных обязанностей для каждого из них в сопровождении жизненного цикла ОКС, введение квалификационных требований и обязанности состоять в НРС для ответственных лиц.
2. Полный перечень технической документации объекта капитального строительства в увязке с этапами жизненного цикла (раскрытие и уточнение требований Гражданского кодекса РФ) и требования по обязательной передаче исполнительной документации собственнику при вводе объекта в эксплуатацию.
3. Обязательное членство в СРО для субподрядчиков, обязательное создание вариантных предпроектных разработок для технически сложных, опасных, уникальных, объектов федерального значения или архитектурно значимых объектов.
4. Понятие о единой комплексной цифровой платформе (ЕКЦП) для разработки всех видов градостроительной документации, документации по результатам инженерных изысканий и централизованной информационной системе архитектурно-строительной технической документации (ЦИС АСТД).
5. Расширение способов использования средств компенсационных фондов.

Глава НОПРИЗ особо подчеркнул необходимость обеспечения преемственности в градостроительном регулировании с постепенным введением обязательного саморегулирования эксплуатации объектов в рамках развития существующего института обязательного саморегулирования в строительстве, а также завершения формирования единой системы правового регулирования основных этапов жизненного цикла объектов капитального строительства: изысканий, проектирования, строительства, эксплуатации и сноса объектов.

Почему действовать нужно уже сейчас?

Ни для кого не секрет, что политика сверхконцентрации населения в полутора десятках городских агломерациях завела страну в тупик. Проблемы с демографией, экономикой, экологией, здоровьем нации во многом растут из принятых ещё в давние времена решений в области градостроительной политики.

Корни насильственной урбанизации восходят ещё к политике генерального секретаря КПСС Никиты Хрущёва, проводившего политику «ликвидации неперспективных деревень». В дальнейшем его продолжателем стал Егор Гайдар, выступив с идеей о том, что «Север заселён искусственно, и содержать его смысла нет». А после – либеральные стратеги из ныне ликвидированного Минрегионразвития, предложившие печально известную программу «освоения (а точнее, запустения – ред.) территорий». Подобная политика позволила ликвидировать к настоящему времени 48-60% сельских поселений России (нет более точных данных из-за отсутствия переписи после 2010 года).

Продолжение этих более, чем полувековых тенденций приводят к деградации целых регионов и катастрофическим последствиям для развития страны. Крайне важно осуществлять поддержку всех сохранившихся малых городов и сельских поселений (около 140.000), в первую очередь за счёт частных инвестиций, ориентируясь в инвестиционно-строительном процессе на потребности населения. По предварительным оценкам, объём инвестиций частных предпринимателей в инфраструктуру России составляет до 85% от общего объёма, поэтому необходимо способствовать их распределению по всем нуждающимся поселениям, создавая на территориях этих образований привлекательные условия для инвесторов и формируя планы реализации градостроительного потенциала.

Для обеспечения дальнейшего устойчивого развития нашей страны, в соответствии со Стратегией национальной безопасности России и Стратегией пространственного развития, а также для достижения национальных целей развития государства, потребуется увеличение территории населённых пунктов до 24.000.000 гектаров (1,41% территории РФ), под застройку необходимо будет подготовить до 6,5 миллиона гектаров, что сопоставимо с площадями под существующей застройкой. Целесообразно максимально возможное использование территорий, ранее ликвидированных и заброшенных исторически сложившихся сельских поселений, названных ранее «неперспективными сёлами». Особое значение в реализации этой задачи приобретёт возрождение и развитие малых исторических городов и сёл, которые необходимы для рассредоточения населения и производства из столичных мегаполисов.

Очевидно, что эту работу невозможно выполнить, опираясь на нормативно-техническое регулирование, в котором прописаны прежние установки. Именно поэтому НОПРИЗ предлагает профессиональному сообществу консолидировать усилия и системно доработать существующий Градостроительный кодекс РФ. Более того, Национальное объединение выступает заказчиком разработки принципиально новой генеральной схемы расселения и градостроительного развития на территории Российской Федерации.

Наша справка

НОПРИЗ предлагает внести в ГрК РФ следующие изменения:

• В статью 1 внести понятия «эксплуатация зданий, строений, сооружений» и понятия «договор эксплуатации (управления) зданий, строений, сооружений».
• Описание в статье 6 полномочий Правительства РФ по установлению порядка ведения реестра членов СРО эксплуатации с учётом регионального реестра управляющих.
• Описание в статье 7 полномочий субъекта РФ по установлению нормативных требований к эксплуатации и назначению представителей в коллегиальный орган СРО, а также порядка подготовки градостроительной документации для двух и более муниципальных образований.
• Введение статьи 47.1 с положением о предмете деятельности, полномочиях и ответственности застройщика и технического заказчика.
• В статьях 47, 48 и 52 – исключения возможности выполнения работ без членства в СРО.
• Введение в статье 48 обязательных предпроектных проработок для объектов повышенной ответственности и обязательного членства в СРО для разработки проектной и рабочей документации.
• Введение в статьях 52 и 55 положений о необязательности подготовки технической документации для малоэтажных объектов и о передаче исполнительной документации, подписанной ответственными специалистами собственнику (эксплуатанту).
• Внесения изменений в текст главы 6.1 – вводится новая область деятельности СРО «эксплуатация зданий, строений, сооружений» и вводятся специалисты по организации эксплуатации.
• Введение в статьи 55.2 и 55.4 положения о том, что на территории субъекта РФ как правило регистрируется одна СРО по эксплуатации, для получения статуса СРО необходимо наличие 50 членов, КФ возмещения вреда, стандарты СРО, наличие представителя органов власти субъекта в коллегиальном органе, а также КФ обеспечения договорных обязательств.
• Установление в статье 55.24 дополнительными частями 5.1 и 5.2 требований к организации эксплуатации отдельных видов зданий, строений, сооружений, в том числе в отношении обязательного членства эксплуатантов в соответствующей СРО, а также по обеспечению необходимого уровня квалификации специалистов, назначаемых ответственными за эксплуатацию.
• В перечень лиц, участвующих в возмещении вреда, в статьях 60 и 60.1 вводятся саморегулируемые организации в сфере эксплуатации.
• Внесение сведений в статьи 72 и 73 о полном составе технической документации объекта капитального строительства и о центральной информационной системе архитектурно-строительной технической документации (ЦИС АСТД), созданием, эксплуатацией и модернизацией которой будет заниматься НОПРИЗ.
• Введение в статьи 71, 74-76 общих положений о специалистах градостроительной сферы, о принятии специалистами градостроительной сферы ответственности и рисков за надлежащее качество выполняемых работ, об их участии в договорах и сопровождении этапов жизненного цикла объектов.
• Описание в статьях 77-82 содержания деятельности ответственных специалистов градостроительной сферы (по организации деятельности заказчиков, инженерных изысканий, проектирования, строительства, строительной экспертизы, надзора и контроля, эксплуатации зданий, строений, сооружений).
• Внесение в статьи 83-84 положений о независимой оценке квалификации специалистов и Национальных реестрах специалистов градостроительной сферы.

Искренне Ваш,
За-Строй.РФ

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!