«КРТ» пишем, «инфраструктура» – в уме

Наши коллеги с портала «Единый ресурс застройщиков» провели онлайн-дискуссию на тему «Новеллы законодательства о КРТ». Мероприятие состоялось на прошлой неделе, участие в нём приняли представители строительных компаний и саморегулируемых организаций, обсуждали последние изменения в законодательстве о комплексном развитии территорий, новые положения закона и их влияние на развитие строительного сектора. Ведущим встречи выступил руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Как отметил единый в двух лицах координатор НОПРИЗ и НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, общие объёмы стройки по КРТ превысили суммарные объёмы строительства, которые были по комплексному освоению территорий и институту развития застроенных территорий в лучшие годы:

Законодательству о КРТ всего несколько лет, институт активно развивается. На днях было опубликовано исследование Института экономики города, согласно которому в России практически завершён очень важный этап внедрения КРТ – это разработка регионального законодательства. Почти все регионы приняли необходимую в соответствии с федеральным законодательством законодательную базу.

Как показывает практика, объёмы стройки по КРТ удваиваются каждый год. Максим Владиславович подчеркнул, что одной из важнейших новелл закона стало установление обязанности по строительству объектов инфраструктуры. По мнению эксперта, ранее правовая неопределённость в этой сфере сдерживала инвестиционную активность в проекты КРТ. Новая норма возлагает ответственность за обеспечение всей инфраструктуры на застройщика, заключившего договор о КРТ.

Однако есть и юридические проблемы. В итоговой редакции закона отсутствует чёткая формулировка, допускающая строительство таких объектов «за счёт собственных средств и (или) за счёт средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации». Это, в свою очередь, создаёт риск возникновения вопросов, связанных с возможностью использования бюджетных средств для строительства инфраструктуры.

Также необходимо учитывать демографический прогноз при расчёте обеспеченности территорий социальными объектами, так как реализация проектов КРТ часто занимает 3-5 и более лет, а текущие демографические прогнозы во многих регионах отрицательные. На практике расчёты обеспеченности социальными объектами ведутся приблизительно, что может приводить к рискам избыточной нагрузки на местные бюджеты по содержанию малозагруженных объектов.

Участники дискуссии подняли вопрос об отсутствии возможности включения в границы территории КРТ земельных участков, не имеющих общих границ с участками правообладателей, но потенциально пригодных для размещения объектов инфраструктуры. На практике это приводит к сложностям, особенно в случаях, когда земельные участки разделены улично-дорожной сетью. Господин Федорченко отметил, что необходимо установить возможность предоставления таких участков для размещения инфраструктурных объектов с ограничением предельного расстояния между ними.

Ещё одной ключевой новеллой закона стало принятие норм, позволяющих реализацию проектов КРТ на территориях, занятых индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки. Это решение оказалось значительным прогрессом, способствующим развитию городов в интересах их жителей. При этом, впрочем, участники обсуждения обратили внимание на важность предоставления собственникам ИЖС права участвовать в голосовании по вопросам включения их домов в границы территории КРТ, что могло бы сделать процесс более прозрачным и справедливым.

Заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь подробно остановился на теме обязательного строительства инфраструктуры при КРТ:

Идея изменений Градостроительного кодекса в части строительства инфраструктуры в рамках КРТ заключается в том, что теперь в обязательном порядке должны решаться как вопрос обеспеченности и доступности инфраструктуры в проекте КРТ, так и вопросы очерёдности её создания, а также закрепления непосредственно в договоре о КРТ конкретной стороны (частной либо публичной), которая обязана осуществить финансирование (создание) такой инфраструктуры. Данный вопрос должен быть решён до стадии проведения торгов на право заключения договора о КРТ и не может быть отложен на «потом».

По словам Максима Евгеньевича, новый закон не подразумевает, что в каждом проекте комплексного развития территории должна обязательно создаваться социальная инфраструктура. Это связано с тем, что концепции проектов КРТ могут значительно варьироваться и быть направлены на решение множества различных задач, среди которых создание жилой застройки не всегда является приоритетным. Главная идея изменений заключается в том, что социальная инфраструктура должна внедряться только в тех проектах КРТ, где отмечается её нехватка, что определяется на основе норм градостроительного проектирования.

В заключение господин Галь отметил, что право публичной стороны оставлять за собой обязательства по созданию инфраструктуры в проектах КРТ, как это было прописано в части 7 статьи 68 ГрК РФ, остаётся в силе и продолжает действовать. По этой причине он не согласен с мнением, что новый закон запрещает публичным органам брать на себя такие обязательства.

Отвечая на вопрос о необходимости внесения изменений в ранее заключённые договоры о КРТ, представитель Минстроя подчеркнул, что поскольку переходными положениями закона не предусмотрена его обратная сила, новые требования будут корректно применяться только к новым отношениям, то есть к договорам, которые будут заключены после 1 марта 2025 года.

В целом участники сошли во мнении, что проекты малоэтажной и низкоплотной застройки являются перспективным направлением жилищного строительства, которое соответствует демографической и региональной политике государства. Однако их развитие сдерживается отсутствием утверждённых стандартов обеспечения таких проектов инфраструктурой. Нормативы градостроительного проектирования для малоэтажной застройки должны учитывать специфику таких проектов, включая их предназначение (временное или постоянное проживание) и территориальное расположение (пригородные посёлки, удалённые сельские территории и так далее). Только при таких условиях проекты КРТ с малоэтажной застройкой будут активно развиваться.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!