Не всё так плохо у первички?

Процент распроданных квартир в новостройках сокращается год от года. Если на конец 2023-го застройщикам удавалось распродавать 35% от сданных помещений, то на декабрь 2024-го показатель упал до 31%. Такие данные можно почерпнуть из Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Впрочем, эксперты полагают, что всё не так уж и плохо. Руководитель Аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг комментирует ситуацию следующим образом:

Абсолютные значения по объёму нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения.

Поэтому, ориентируясь лишь на долю проданного жилья среди всего строящегося, правильные выводы не сделаешь. Чтобы избежать подобной ошибки, применяют другой параметр – соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию). Этот показатель позволяет учитывать стадию строительства при анализе структуры предложения новостроек, а следовательно, делать более корректные выводы о текущей ситуации на жилищном рынке.

Соотношение распроданности к строительной готовности выражается в процентах:

• 60% и ниже означают наличие рисков затоваренности рынка – новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.
• 70-80% – идеально сбалансированное состояния рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка.
• 60-70% – показатель чуть ниже идеального, но не является критическим.
• 80% и выше означают, что есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек.

В целом, по мнению аналитиков «Дом.РФ», состояние рынка новостроек по России в целом сейчас находится в идеально сбалансированном состоянии – соотношение распроданности к строительной готовности по стране в целом составляет 76%. Нынешнее значение показателя даже лучше, чем год назад. Тогда он составлял 89% и означал недостаток строящегося по стране жилья.

Однако по регионам ситуация разная. Примерно в 47% регионов с большим объёмом строящегося жилья (более 1-го миллиона квадратных метров единовременно) риски избытка или недостатка новостроек сейчас отсутствуют, следует из данных ЕИСЖС. Однако в остальных 53% такие риски есть. Риски избыточного предложения наблюдаются в Калининградской, Воронежской, Челябинской области и Краснодарском крае. А наибольший недостаток построенного жилья отмечают в Нижегородской и Свердловской областях, в Москве, в Крыму. Также риски нехватки первичного жилья отмечают в Санкт-Петербурге, Рязанской и Ростовской областях, Хабаровском и Ставропольском краях, в Республике Удмуртия.

Как добавляют аналитики госкорпорации, соотношение распроданности строящегося жилья к его строительной готовности говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Однако на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться. Все зависит от того, как будут меняться скорость продаж и выход на рынок новых проектов, а эти параметры постоянно меняются.

Например, в 2024 году на фоне завершения программы всеобщей льготной ипотеки, изменения условий оставшихся льготных программ и запредельно высоких ставок по рыночной ипотеке в крупных городах продажи жилья в новостройках упали вплоть до 46%. Даже наименьшее по мегаполисам падение, которое пришлось на Казань, Санкт-Петербург и Москву, составило 13-16%. Снижение скорости продаж может скомпенсировать нехватку новостроек в некоторых из этих регионов, которая заметна по соотношению распроданности к строительной готовности.

В итоге в прошлом году повторился рекорд 2023-го, когда в продажу вышло 48 миллионов квадратных метров жилья. Однако уже в 2025-ом в «Дом.РФ» прогнозируют спад показателей до 30-35 миллионов «квадратов». На фоне снизившихся продаж это тоже может помочь рынку новостроек в ближайшие годы оставаться в гармоничном состоянии, без сильного избытка или недостатка квадратных метров, даже несмотря на снижение показателей. А там, глядишь, и пресловутый ИЖС подоспеет.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!