Рынок – в стадии трансформации

На днях состоялось заседание Экспертного совета по детенизации (то есть по выводу из тени) экономики при комитете Государственной Думы по экономической политике. Это мероприятие было проведено совместно с заседанием комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам. Одним из спикеров встречи стал вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз, который в своём выступлении коснулся роста цен на недвижимость.

По мнению Антона Михайловича, повышение стоимости «квадрата» можно трактовать как… показатель стабильности и развития российской экономики:

Когда цены на недвижимость растут, это часто свидетельствует о повышении доверия инвесторов к рынку, улучшении макроэкономических условий и росте спроса на жильё. А это, в свою очередь, способствует развитию строительной отрасли, увеличению количества рабочих мест и повышению качества инфраструктуры в городах и регионах.

Однако сейчас отрасль сталкивается с ростом цен на стройматериалы, который значительно превышает уровень инфляции. Господин Мороз в рамках своего выступления привёл красноречивый график, на котором был показан рост цены бетонных смесей, арматуры, битума, щебня и цемента – и в нынешнем году этот рост опережает измеренную ЦБ инфляцию в разы (например, во втором квартале стоимость арматуры и битума выросла на 60% при официальной инфляции в 10%).

Конечно же, эти ценовые движения сказываются на стоимости возведения недвижимости:

Сейчас мы наблюдаем рост стоимости строительства, вызванный изменением экономической обстановки в стране, а также повышением ключевой ставки. Если смотреть более точечно, то стоимость многоквартирных домов складывается из трёх основных показателей: строительная себестоимость, стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. В первую очередь, для реального снижения цен на жильё необходимо снижать саму себестоимость строительства.

Спикер отметил, что Национальное объединение в как в прошлом, так и в этом году ожидало стабилизации цен на строительные материалы, однако этого не произошло:

В 2023 – 2024 годах НОСТРОЙ не видел оснований для роста цен на стройресурсы, поскольку сегодня нет новых санкционных мер в отношении российских производителей. Однако, как показывают результаты мониторинга, стагнация цен на строительные ресурсы так и не произошла.

Антон Мороз дополнил график из презентации негативной для строителей динамикой цен на и другие материалы, используемые в строительстве: так, за неполные 11 месяцев этого года увеличилась стоимость песка (+22%), раствора (+20%), плит перекрытий (+17%), обрезной доски (+17%), блоков из ячеистых бетонов (+14%). Это приводит к снижению прибыли, что уменьшает фонды для развития компании:

Обоснование производителей о росте цен на свою продукцию это: рост цен на сырьё, на энергоносители, увеличение заработной платы рабочих (сотрудников) в связи с инфляционными процессами, изменение в налоговом законодательстве, удорожание логистики. Указанный перечень стройматериалов входит в список ценообразующих материалов. Да, если рассматривать влияние роста цены одного из этих ресурсов, то особого роста в целом по проекту мы не заметим, но таких ресурсов большое количество, которые однозначно увеличивают затраты строительной компании, то есть такие затраты «съедают» их прибыль, за счёт которой они развиваются. Таким образом, при росте цен на стройматериалы при строительстве объектов капстроительства, финансируемых из бюджета, строители покрывают свои допзатраты, связанные с ростом цен на стройресурсы, своей прибылью.

Так, специалисты НОСТРОЙ провели анализ стоимости строительства детского сада на 100 мест в селе Никольск Мухоршибирского района Республики Бурятия. Сравнивалась:

• цена контракта на начальном этапе строительства, определенная в соответствии с приказом Минстроя России 841/пр, где используется стоимость по сметной документации с применением фактической и прогнозной инфляции на весь период выполнения работ (цена контракта становится твердой на весь период строительства);
• с ценой работ, которая сложилась бы, если при принятии выполненных работ использовались индексы перевода в текущий уровень цен ежеквартальными индексами Минстроя России, действующие на момент принятия данных работ.

Второй показатель на 10% выше (в абсолютных цифрах разница составила 27,8 миллиона рублей) относительно начальной цены контракта. Эту разницу Антон Михайлович выделил в своей презентации красным цветом, отразив её как убыток строительной компании.

Аналогичный расчёт НОСТРОЙ в 2023 году провёл по жилому дому в Ивановской области – в том случае разрыв составил 31% (или же 34,5 миллиона рублей). Эти результаты говорят о том, что рост цен на основные ценообразующие материалы, которые ложатся в основу расчёта индексов перевода в текущий уровень цен, значительно выше прогнозной инфляции, которая закладывается заказчиком при формировании начальной максимальной цены контракта:

Это в очередной раз доказывает несовершенство законодательства о закупках и ценообразовании, так как не позволяют покрыть все расходы на строительство. Есть ещё проблема с разницей между прогнозной и фактической инфляцией. В смете подрядчик получает прогнозный рост, а если факт будет отличаться, то всё списывается на его предпринимательские риски, что является несправедливым ценообразованием. Для примера: в 2023 году при формировании НМЦК в контракты закладывалась прогнозная инфляция на 2023-й и 2024-й годы 7 процентов и 5,3 процента, а фактически по итогам 2023 года составила уже по 9,1 процента на год.

Одним из важных факторов, который также влияет на удорожание квадратного метра жилья, в НОСТРОЙ называют рост стоимости земельных участков, особенно в крупных городах и пригородах. В условиях ограниченности земли в крупных мегаполисах цена на землю растёт. Этот фактор особенно важен для застройщиков, поскольку стоимость земельных участков в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах за последние несколько лет увеличивается. При этом спрос на земельные участки всегда держался на высоком уровне, а в настоящее время часть спроса с рынка новостроек переходит на загородный рынок. Господин Мороз привёл пример: с января по июнь 2024 года спрос на земельные участки в Московской области вырос на 2,3% относительно аналогичного периода прошлого года. В целом сейчас существует тенденция развития жилищного строительства в регионах, а также в городах с небольшим количеством населения.

Другой пример: малоэтажное строительство в последнее время привлекает всё больше внимания в качестве эффективного способа развития пригородных и сельских территорий. По словам Антона Мороза, этот вид строительства ориентирован на создание комфортного и доступного жилья, что позволяет улучшить качество жизни, привлечь население и способствовать экономическому развитию:

Пригородные и сельские местности, характеризующиеся низкой плотностью населения и обширными природными ресурсами, обладают значительным потенциалом для малоэтажного строительства, которое может стать потенциальным драйвером роста строительного рынка в России.

Отрадно, что темпы ввода индивидуальных жилых домов показывают положительную динамику. По данным госкомпании «Дом.РФ», с января по октябрь 2024 года фактический объём ввода ИЖС составляет более 58-ми миллионов квадратных метров, что на 16% больше, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Также одним из главных драйверов роста строительного рынка будет продолжение крупных государственных программ, направленных на развитие инфраструктуры. В числе важнейших направлений вице-президент НОСТРОЙ озвучил проект модернизации транспортной инфраструктуры (дороги, морские порты, железные дороги), строительство социальных объектов (школы, больницы, детские сады), а также развитие жилищного строительства, в том числе «доступного жилья» в рамках федерального проекта «Жилье» нацпроекта «Жилье и городская среда».

По мнению спикера, строительный рынок России сейчас находится в стадии трансформации, в которой сочетаются как трудности, так и возможности для роста:

Важно отметить, что с развитием новых технологий, госпрограмм, а также повышением интереса к устойчивому строительству, рынок имеет перспективы для роста. При этом для реализации этого потенциала необходимы стабильные инвестиции, эффективное законодательное регулирование и кадровая поддержка отрасли.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!