КРТ vs ИЖС, или «Аватар» по-сибирски

Фильм «Аватар» хорошо иллюстрирует:

конфликт коренных жителей

и крупных корпораций,

которым понадобилась их земля, –

частый сюжет в мировой культуре.

В Новосибирске на очередном заседании Общественного совета при региональном Минстрое недавно обсуждали комплексное развитие. В повестку заседания вошли вопросы совершенствования механизма КРТ, корректировки и разработки региональных нормативов градостроительного проектирования. Главным докладчиком стал профессор кафедры архитектуры Новосибирского государственного университета архитектуры Сергей Ганжа.

Он отметил большую заинтересованность и одновременно большую тревогу, которую вызывает механизм КРТ у жителей региона, особенно у тех, кто сегодня живёт в частном секторе. То есть в действующей застройке ИЖС. Анализируя ситуацию, Сергей Дмитриевич описал своё видение плюсов и минусов такого подхода.

Первый несомненный плюс – плановая направленность механизма на реализацию положений национального проекта «Жильё и городская среда», несмотря на отсутствие формализованных связей с нацпроектом.

Вторым плюсом являются отличные возможности привлечения различных видов инвестиций для застройки территорий.

Наконец, третьим плюсом было названо возвращение к историческому принципу освоения различных по качественным показателям городских территорий. То есть, используется опыт комплексной застройки микрорайонами, знакомая и гармоничная людям с советских времён.

Минусы также существенны. Первый из них – это ориентация всех проектов на муниципальные и государственные нужды. Государственные задачи в градостроительстве принято решать за счёт бюджетов различных уровней, да и сами задачи – иные: строительство дорог, мостов, энергетических сооружений и иных крупных инфраструктурных объектов. В случае же с КРТ главная задача – строительство жилья с использованием частных инвестиций для передачи в частную же собственность.

Второй минус является продолжением первого. А именно, сложность работы с частными инвестициями при таком подходе. Государственно-частное партнёрство во многих случаях оказывается эффективным, но при строительстве инфраструктурных объектов неизбежно возникают разногласие.

Третий минус связан с вполне понятным враждебным отношением граждан, жителей частного сектора, участки которых подлежат сносу при реализации КРТ. Обозначение в градостроительных документах территорий ИЖС для реализации проектов КРТ ведётся сразу крупными кварталами, что провоцирует непонимание гражданами действий муниципалитета в правовом и временном аспекте, а участие частных компаний в инвестировании проектов только усиливает это непонимание и враждебность. Жители «одноэтажной России» не ждут ничего хорошего от крупных корпораций и чиновников, которым вдруг приглянулась их земля.

Четвёртый минус состоит в том, что для территорий ИЖС не проведено аналитическое исследование качества расположенных на них домов – и это, в свою очередь, является недоработкой в свете закона Новосибирской области от 31 марта 2022 «О разграничении полномочий в сфере комплексного развития территорий в НСО».

Господин Ганжа предложил свою программу, которая поможет разобраться с этими проблемами. Она состоит всего из трёх пунктов:

1. Провести аналитическую работу по классификации индивидуальных жилых домов в зонах КРТ – в соответствии с законом Новосибирской области, и внести более дифференцированные границы КРТ в градостроительную документацию. Возможно привлечение к этой работе студентов архитектурно-строительных вузов, к ним население наверняка отнесётся с большей симпатией.
2. Разработать и вынести на общественные обсуждения чёткий алгоритм реализации КРТ на площадках ИЖС в соответствии с Конституцией РФ.
3. Разработать и вынести на общественные обсуждения критерии качественной жилой среды для различных городов Новосибирской области, возможно, с использованием региональных нормативов градостроительного проектирования.

По мнению Сергея Ганжи, очень важно, что перечисленные меры помогут горожанам лучше понять и, соответственно, принять КРТ.

Генеральный директор ООО «Сибмонтажспецстрой» Анатолий Павлов привёл свои статистические данные: в Новосибирске 85-90% потенциальных площадок под КРТ заняты ИЖС – частным сектором, и именно по этому сектору отсутствует внятный механизм выкупа недвижимости и расселения людей. То бишь, конфликты неизбежны:

Как расселять многоквартирные «аварийки», мы знаем, но такого жилья на площадках КРТ – не более 15-ти процентов. Механизм КРТ не позволяет по оценке изымать индивидуальное жильё, поэтому все эти аукционы – чистая утопия. Всё расселение идёт через переговоры.

Анатолий Владимирович упомянул опыт Тюмени, где, по его сведениям, действует некий регламент, нормирующий оценку расселяемого ИЖС, но развития тюменская тема не получила.

Чиновники и строительные магнаты надеются, что жители частного сектора станут сговорчивее, если получат социальные гарантии при расселении. То бишь, делу могло бы помочь строительство школ и детсадов на площадках КРТ. Заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов сообщил, что готовится федеральный законопроект, согласно которому в перечень обязательств участников проектов КРТ, помимо объектов социальной инфраструктуры, могут ввести также строительство «инфраструктуры безопасности», куда могут входить пожарные депо, опорные пункты полиции и прочее.

Вот такие рассуждения у региональных чиновников и строительных топ-менеджеров. Получается интересно – пока столичные мудрецы ломают голову, как бы стимулировать развитие ИЖС и расселить горожан по частным домишкам, в Новосибирске решают прямо противоположную задачу: думают, как бы согнать с земли частников, чтобы застроить территории новыми человейниками. В качестве меры было предложено даже пустить в ход чары юных студенток строительных факультетов.

Впрочем, мы в редакции сильно сомневаемся, что жители домишек, предназначенных под снос, сильно обрадуются, если эту новость им будут приносить не пузатые мужики с папками, а сексапильные первокурсницы. Так что придётся строительным олигархам приниматься за привычные методы «предпродажной подготовки», которые слишком хорошо известны, чтобы останавливаться на них подробнее.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!