Куда недвига движется?

С одной стороны, строительные чиновники рапортуют о новых рекордах по застройке, с другой – цены на жильё достигли заоблачных высот и не собираются останавливаться. Платёжеспособный спрос снижается, растёт доля непроданного жилья, но девелоперы продолжают сдавать миллионы квадратных метров. Большинство семей не могут купить себе даже однушку в человейнике, а власти анонсируют развитие ИЖС и обещают бум коттеджного строительства. Все эти тренды, особенно если продолжить их на перспективу, рисуют странную, если не сказать, сюрреалистическую картину.

Взглянем на «сухую цифирь». Согласно данным госкомпании «Дом.РФ», объём незавершённого строительства многоквартирных домов к марту составил 169,67 миллиона «квадратов». Объёмы РСФСР уже давно остались позади, а если сравнивать с новейшей историей, то более высокие показатели были только в январе 2020 года и декабре 2023-го. По сравнению с февралём прирост метража составил около 0,6%, а по сравнению с тем же месяцем прошлого года – более 9%. Предварительные прогнозы на этот год оценивают площадь нового жилья в стране в 120 миллионов «квадратов» с учётом индивидуального жилищного строительства. Это на 10 миллионов больше прошлогоднего, который и так был рекордным.

При этом списывать такой рост за счёт низкой базы не выйдет – стройка всё прошедшие годы велась ударными темпами, не сильно отразились на отрасли ни пандемия, ни геополитические потрясения. При этом строительство многоквартирных домов на 90% финансируется за счёт ипотеки, в то время как индивидуальные дома, на которые приходится более половины всего нового строительства, оплачиваются полностью.

А вот со спросом всё сложно. В феврале сроки продажи квартир на вторичном рынке в России за последние месяцы выросли в полтора раза – с 92-х до 138-ми дней. Покупателей из-за снизившейся доступности ипотечного кредитования стало меньше на 15-20%, а те, кто сейчас находится в поиске квартиры, стали смотреть значительно больше вариантов в надежде найти объект с максимальным дисконтом.

Заодно растёт себестоимость. По данным «РКС Девелопмент», с начала четвёртого квартала 2020 года до начала 2024-го себестоимость одного метра жилья в массовом сегменте выросла на 63%. Низкая маржинальность проектов может привести к замедлению или остановке некоторых строительных проектов, а также к отказам от новых. Хотя и не вполне понятно, откуда взялись такие цифры – вроде бы, ни работяги на стройке, ни инженеры в проектных конторах резко в зарплате не прибавили. Строительные материалы, конечно, подорожали, но не до такой степени, да и тут Правительство России борется, не щадя сил, прижимая то жадных металлургов, то производителей цемента. Впрочем, обычное объяснение продавцов про рост доллара уже давно сменила ссылка на санкции и прочие козни Запада.

Финансисты уже не первый год ворчат, что масштабный рост строительства одновременно с закручиванием финансовых гаек может стать рецептом для кризиса и длительного спада. Жилищное строительство – это не только мультипликатор роста для множества сфер экономики, включая стройиндустрию, логистику, машиностроение и банки. В случае обвала оно оказывает точно такой же масштабный эффект на смежные отрасли, приводя к экономической рецессии – достаточно вспомнить печальный опыт кризиса 2008 года, когда старт цепочкам банкротств по всему миру дали именно проблемы на американском ипотечном рынке.

Среди экспертов особого согласия нет. Например, аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина в комментариях для «Известий» предположила, что значительное превышение предложения над спросом может привести к увеличению количества непроданных объектов недвижимости. По мнению госпожи Щукиной, это может оказать давление на цены, заставляя застройщиков снижать стоимость жилья для стимулирования продаж. Хотя, как показывает практика, до сих пор девелоперы в такой ситуации предпочитали просто консервировать объекты, изыскивая оборотные средства, например, с помощью выпуска облигаций. Но не снижая ценники по причине уменьшения продаж.

А вот руководитель сервиса «Циан.Аналитика» Алексей Попов настроен не столь оптимистично. Он указал, что проблемы могут возникнуть, если на протяжении длительного времени у застройщиков будут оставаться большие объёмы нераспроданных остатков к моменту сдачи домов в эксплуатацию. Хотя пока этот показатель остаётся на достаточно комфортном уровне (около 20%), резко он не растёт. Сокращение спроса сейчас идёт параллельно со снижением площадей новых проектов.

Впрочем, ещё одним – и, пожалуй, главным! – парадоксом российского строительного рынка является его полная дотационность при частном характере собственности на средства производства. Основным «горючим» для крупнейших девелоперских холдингов были и остаются колоссальные бюджетные вливания. Это и господряды на строительство промышленной и транспортной инфраструктуры, и бесчисленные программы льготных ипотек, сертификатов, маткапиталов и прочих пособий, которые, в конечном итоге, вливаются в отрасль. Поэтому до тех пор, пока государство готово и дальше проводить такую политику, инвестируя в бетон бюджетные миллиарды и триллионы, нет и смысла особенно ориентироваться на рыночные механизмы. Наверное, ровно из тех же соображений, не стоит и особенно опасаться страшного ипотечного пузыря.

А вот насколько такая модель способствует решению жилищных проблем простых россиян – вопрос спорный. Для льготных (или особо юридически грамотных) категорий населения, которые могут воспользоваться многочисленными жилищными программами – наверное, это хорошо. А для всех остальных – скорее, не очень, поскольку при взлетевших соколом ценах шансов самостоятельно накопить на квартиру, не залезая в пожизненную кабалу к банкам, практически не остаётся…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!