Так ли страшны факторы риска?

Вчера в очно-заочном формате состоялось открытое заседание комитета Российского союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий на тему: «Инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства. Факторы риска». Модерировал мероприятие председатель комитета, вице-президент РСС, координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко.

В заседании приняли участие представители Минстроя России, Фонда развития территорий, госкомпании «Дом.РФ», профильных министерств и ведомств субъектов Российской Федерации, а также региональные застройщики.

В начале господин Федорченко представил информацию о деятельности комитета в 2022 году, а также озвучил ряд существующих сегодня в отрасли проблем для обсуждения в рамках заседания. Спикер отметил снижение доступности проектного финансирования и наполнения эскроу счетов, уменьшение платёжеспособного спроса населения и повышение стоимости ипотечных продуктов.

Присоединившийся к участникам по видеоконференцсвязи вице-президент Национального объединения строителей, член комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и КРТ Антон Мороз отметил, что, несмотря на успешный для строительной отрасли прошедший год, когда она впервые обогнала все остальные отрасли по вкладу в ВВП (прирост составил 6,6%), для того, чтобы обеспечить к 2030-му объём ввода жилья не менее, чем 120 миллионов квадратных метров в год важно создать соответствующие условия, в том числе обеспечить территории под жилищное строительство необходимой социальной, коммунальной, транспортной и иной инфраструктурой.

Достичь же поставленных задач, считает господин Мороз, государству позволит комплекс мер экономической поддержки, например, так называемое «инфраструктурное меню», благодаря которому регионы получили возможность привлекать инфраструктурные бюджетные кредиты по низкой ставке, использовать механизм инфраструктурных облигаций, а также средства Фонда национального благосостояния на модернизацию сферы жилищно-коммунального хозяйства. Как пояснил Антон Михайлович:

Механизм инфраструктурных облигаций компенсирует затраты на создание объектов инфраструктуры в рамках проектов редевелопмента. Являясь источником льготного долгосрочного финансирования, инфраструктурные облигации позволяют масштабировать финансирование жилищного строительства и возведение объектов инфраструктуры. В свою очередь, использование льготных бюджетных кредитов позволило российским субъектам выбрать наиболее оптимальные и необходимые для региона инфраструктурные проекты.

Вице-президент НОСТРОЙ при этом уточнил, что средства кредита могут быть направлены на создание и развитие объектов социальной, инженерной, туристкой, коммунальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктуры индустриальных парков, технопарков, инновационных центров, а также на возведение жилой недвижимости, обновление подвижного состава общественного транспорта.

Приводя данные Росстата по рекордным объёмам жилищного строительства в прошлом году (102,7 миллиона квадратных метров), спикер обратил внимание на то, что в декабре 2022-го в процессе строительства находилось 98,6 миллиона «квадартов» жилья, что выше, чем в декабре 2020-го и 2021-го (в 2020 году данный показатель составлял 94,6 миллиона; в 2021-ом – 96,4 миллиона квадратных метров). При этом на конец 2022-го показатель строительства жилья с использованием проектного финансирования составлял порядка 87,8 миллиона «квадратов» многоквартирного жилья (89% от всего объёма долевого строительства).

Однако Антон Мороз обратил внимание на тот факт, что сейчас в стране не проданы почти 42 миллиона квадратных метров строящегося жилья, и ещё 27 миллионов «квадратов» находятся в запасе у застройщиков – продажи по ним девелоперы придерживают.

Например, рассказал Антон Михайлович, в Санкт-Петербурге на конец 2022-го статистика реализации квартир в строящихся домах выглядела следующим образом: 34% ‒ проданная площадь (2,7 миллиона квадратных метров жилья); 42% ‒ непроданная площадь (3,4 миллиона); продажи не открыты - 23% (1,8 миллиона «квадратов» жилья). Более того, добавил он, сегодня сохраняется низкий уровень «проникновения» ипотеки в сегменте ИЖС. Именно этим обстоятельствам, по мнению господина Мороза, и необходимо «уделять внимание» в 2023 году.

Выступающий также констатировал, что объём средств на эскроу-счетах в российских банках впервые за историю наблюдений снизился. По его словам, средства населения на счетах эскроу сократились (-54 миллиарда рублей, или - 1,3% в декабре после -0,6% в ноябре) из-за ускорения их раскрытия ввиду активного ввода готовых объектов, а также некоторого снижения цен на квартиры в целях стимулирования продаж.

В целом же за год средства на эскроу выросли на 33%, или 1 триллион рублей, что существенно ниже, чем в 2021 году (+1,9 триллиона), в том числе из-за более активного раскрытия (2,2 триллиона в 2022 году, против 0,9 триллиона в 2021-ом) по завершённым объектам, сообщил Антон Мороз, отметив, что рост средств на счетах эскроу отстаёт от темпов прироста кредитов застройщикам жилья (+2,2 триллиона рублей в 2022 году).

Отдельно он указал, что основная доля всех средств граждан на данный момент размещается в самых крупных российских кредитных организациях. Традиционные лидеры – Сбербанк (2,57 триллиона, 53% от общей выдачи), ВТБ (0,97 триллиона, 20%), Альфа-Банк (0,21 триллиона, 4%), Банк «Дом.РФ» увеличил объём выдачи на 31% (до 181-го миллиарда рублей). Следовательно, считает вице-президент НОСТРОЙ, в связи с сокращением объёмов средств на эскроу-счетах между ними в ближайшей перспективе может возникнуть конкуренция.

Антон Мороз так объяснил:

Для застройщиков это означает повышение «стоимости» проектного финансирования. В свою же очередь, ухудшение доступности банковских кредитов неизбежно приведёт к увеличению стоимости квадратного метра. Переход рынка жилищного строительства на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу привёл к снижению размера оборотных средств застройщиков, необходимых для реализации крупномасштабных проектов жилищного строительства в связи с невозможностью использовать денежные средства участников долевого строительства до окончания строительства. Это послужило фактором увеличения сроков строительства проектов комплексного устойчивого развития территорий, в том числе связанных с расселением аварийного жилья.

Поэтому в НОСТРОЙ настаивают на дальнейшей проработке вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскроу. На первом этапе, считают в Нацобъединении, оно могло бы осуществляться только в отношении проектов КРТ при соответствующей гарантии АО «Дом.РФ» или высшего исполнительного органа власти субъекта Российской Федерации.

Здесь Антон Мороз привёл данные о том, что Банк «Дом.РФ» в 2022 году раскрыл застройщикам счета эскроу на 160 миллиардов рублей – деньги были перечислены девелоперам после ввода в эксплуатацию жилых объектов общей площадью 2,6 миллиона квадратных метров.

По сумме перечисленных банком средств в топ-5 регионов вошли: Москва (32,8 миллиарда рублей), Санкт-Петербург (18,2 миллиарда), Московская область (17 миллиардов) Тюменская область (13,6 миллиарда) и Ленинградская область (12,1 миллиарда рублей).

Завершая выступление, спикер резюмировал, что происходящие сегодня в российской и мировой экономике изменения существенно отражаются на всех секторах отечественной промышленности, в том числе на положении дел в строительной отрасли. Однако она по-прежнему является одним из основных бюджетоформирующих сегментов рынка и драйвером роста экономики:

Естественно, все меры поддержки, которые обсуждаются на общественных площадках, НОСТРОЙ внимательно отслеживает. Мы стараемся совмещать их с теми предложениями, которые выдают наши профильные комитеты, члены Совета, координаторы на местах, и напрямую доносить их как до Госдумы, так и до Аппарата Правительства и профильного министра Ирека Энваровича Файзуллина, который уделяет этим вопросам и предложениям, поступающим со стороны НОСТРОЙ и со стороны РСС, очень серьёзное внимание. Фактически деятельность министерства действительно вплотную связана с нашими общественными организациями.

Максим Федорченко заверил, что предложение будет учтено и включено в план работы комитета.

Председатель комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин (по ВКС) озвучил проблемы вовлечения земельных участков для жилищного строительства, в честности остановившись на тех, что связаны с правоприменительной практикой, куда входят вопросы приватизации и неразграниченности прав собственности на землю.

Заместитель директора департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России Ольга Дашкова посвятила свой доклад снижению административных рисков при реализации проектов жилищного строительства. Так, она сообщила, что в апреле 2023 года вышло постановление Правительства РФ № 689, согласно которому исчерпывающий перечень документов, сведений и согласований при строительстве сократился на 52 позиции – с 751-й до 699-ти.

Завершиться же 2023 год, поделилась планами Минстроя госпожа Дашкова, должен на отметке 650 позиций. Кроме того, добавила она, в планах – перейти от перечня к реестру документов, «превратив» его в электронный вид.

Заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь поднял вопрос повышения инвестиционной активности при подготовке проектов КРТ и рассказал о совершенствовании правового регулирования. Например, он высказал предложение дать регионам право при заключении договора о КРТ выбирать сразу несколько территорий, а также рассмотреть вопрос упрощения получения разрешения на строительство малоэтажного жилого комплекса.

О субсидировании застройщиков при расселении из аварийного жилищного фонда при реализации проектов КРТ жилой застройки доложила руководитель направления комплексного развития территорий департамента мониторинга регионального развития ППК «Фонд развития территорий» Инна Погребняк.

В свою очередь член комитета, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков (по ВКС) перечислил риски снижения доступности ипотечного кредитования, на которое повлияли принятые в 2023 году решения Банка России. В результате объём продаж на первичном рынке жилья упал на 30% от плановых показателей. В качестве решения проблемы господин Новиков предложил смягчить регуляторные требования ЦБ к программам «льготной ипотеки от застройщиков» и к ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (до 30%), а также исключить «двойную» регуляторную нагрузку на сектор ипотечного кредитования. С ним единогласно согласились и участники заседания.

Актуальные вопросы проектного финансирования при реализации проектов жилищного строительства затронул в своём выступлении осветил председатель комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий. Он предложил расширить программу «Стимул», включив туда малоэтажные жилые комплексы, выделить бюджет исключительного финансирования инфраструктуры этих малоэтажных объектов и распределить его по субъектам.

Член комитета, заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов (по ВКС) начал с заявления о необходимости пересмотреть ГрК РФ и для каждого вида КРТ предусмотреть отдельное правовое регулирование. В рамках своего основного доклада он назвал основные риски девелоперских проектов в условиях текущей экономической и геополитической ситуации. Так, если не будет продлён мораторий на взыскание неустойки с застройщика (который действует до 30 июня 2023 года), стоит ожидать того, что команды профессиональных юристов будут взыскивать с застройщиков штрафы и неустойки за нарушение сроков строительства. Как заметил господин Кирсанов:

Не секрет, что на сегодня эта проблема остаётся актуальной. Многие застройщики в этих современных условиях вышли из графиков строительства и это прямой риск для тех, кто 1 июля встретит с нарушением графиков.

Вызывают у спикера опасения и административные риски, а именно находящийся на рассмотрении Госдумы закон о тишине, которым запрещено проведение строительных работ с 19:00 до 9:00 и с 13:00 до 15:00 часов, а также по выходным и праздничным дням, что, конечно, скажется на сроках выполнения проектов. Андрей Кирсанов считает нужным доработать законопроект с учётом того, что ряд строительных работ является бесшумным.

Продолжилось заседание дискуссией, в ходе которой участники обсудили ряд других проблемных вопросов в сфере жилищного строительства, требующих решения на федеральном уровне.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!