Банковский эскроу-рэкет

Эксперты предупреждали, что реформа долевого строительства, стартовавшая 1 июля 2019 года, может «выйти боком» для многих небольших строительный компаний. Явно, что по новой схеме готовы работать не все, и рынок могут покинуть около 30% застройщиков. Тенденция к этому и идёт: за год количество девелоперов, находящихся на стадии банкротства, возросло в два раза.

Между тем, в Национальном объединении строителей не видят повода для беспокойства. По доброй, ностроевской традиции, «у прекрасной маркизы всё хорошо». В частности, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз полагает, что худшие опасения, которые были связаны с переходом на новую модель финансирования, «существенно не оправдались». Поэтому уменьшение количества застройщиков на 30% кажется одному из первых лиц Нацобъединения маловероятным.

«Процент ухода застройщиков с рынка, который будет продолжаться в этом году, не превысит цифру в 10 процентов. Причём, скорее всего, где-то это будут объединяющиеся для реализации совместных проектов застройщики, то есть, возможно, процент будет от 7-ми до 10-ти, максимально 12-15 процентов», – заявил господин Мороз.

Забавно, что уже на сегодняшний день имеется статистика, которая «перебивает» радужные прогнозы НОСТРОЙ. По данным портала «Единая информационная система жилищного строительства», на территории Российской Федерации зарегистрировано всего 3.989 застройщиков, из которых на середину февраля в отношении 619-ти была введена процедура банкротства. Таким образом, уже сейчас получается, что 16% застройщиков точно покинут рынок. И по логике развития событий, эта цифра будет только расти.

Ведь если в Москве и Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах стройбизнес чувствует себя относительно благополучно, то проектное финансирование для региональных застройщиков всё чаще становится недоступным из-за низких норм рентабельности.

Одним из тех, кто видит реальную опасность для отрасли в грабительской позиции банкиров, является первый руководитель аппарата НОСТРОЙ, бывший глава Минстроя Калининградской области, член генсовета «Деловой России» Михаил Викторов. «Критерии первой четвёрки банков предполагают выделение финансирования только при условии нормы прибыли не ниже 15–20-ти процентов. В противном случае застройщики получают от банков отказ. А региональные строители жилья часто работают в условиях рентабельности ниже 10-ти процентов», – объясняет он.

Для удовлетворения требований банков некоторые застройщики идут на лукавство, занижая себестоимость строительства и повышая тем самым бумажную рентабельность своих объектов. «Но такая хитрость может обернуться остановкой строительства уже примерно через год», – предупреждает господин Викторов. По его словам, в городах с населением до 100 тысяч человек жилищное строительство остановлено почти в 40% субъектов Российской Федерации.

При этом «подвисает» ключевой вопрос о доступности жилья для россиян. Понятное дело, власти сейчас активно продвигают тему снижения ипотечных ставок. Однако проблема не только в этом. У участников рынка есть опасение, что себестоимость строительства продолжит расти именно в связи с высокими ставками по кредитам для застройщиков и жёсткими требованиями к их собственному капиталу.

Поэтому, чтобы уменьшить себестоимость, необходимо сделать кредиты для застройщиков доступными. Логика очевидна: чем более дешёвые деньги будут у девелоперов, тем больше они смогут строить, тем дешевле будет жильё, а, следовательно, тем больше будет покупателей, в том числе и ипотечных.

Кроме того, по мнению экспертов, нужно увеличить привлекательность эскроу-счетов для покупателей и внедрить европейскую модель поэтапной платы по мере окончания определённого этапа работ. Нынешнее положение таково, что покупатель должен внести все 100%, которые лежат в банке и никаких дивидендов клиенту не приносят. На этом зарабатывают только банкиры.

В этой связи как-то настороженно можно отнестись к словам вице-премьера Марата Хуснуллина, который утверждает, что переход на работу со счетами эскроу и проектным финансированием – это «абсолютно рыночный механизм, который на сегодняшний день не нуждается в административном вмешательстве со стороны государства».

С другой стороны, вселяют надежду высказывания самого премьер-министра Михаила Мишустина. «Очень важно говорить об оптимизации работы банков, их операционных затрат и внутренних резервов, то есть нужно, соответственно, уточнять правила кредитования застройщиков и внимательно смотреть, что там ещё зарабатывают соответствующие наши уважаемые финансовые структуры», – заявил глава российского Правительства.

Очевидно одно. Если не предпринимать никаких мер, то ситуация на рынке жилья может обостриться. К началу 2021 году завершатся проекты, реализуемые по старым схемам, и есть все основания, что количество новых строек резко сократится. Хотя, в НОСТРОЙ, может быть, считают по-другому. Ну, и вряд ли в банках хотят кардинальных изменений нынешней схемы, ведущей, фактически к зачистке небольших региональных застройщиков.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!