Непростая судьба бетонных инвестиций

Обсуждение: 5
4659
Инженер-строитель

Российская недвижимость – самый инертный актив на рынке до тех пор, пока продавцы и покупатели не примут новую ценовую реальность

Инвестиции в недвижимость с каждым годом всё меньше привлекают российских граждан. Объяснения вполне очевидны – ничтожная доходность, по сравнению с другими вариантами, и низкая ликвидность. Ещё до 2010 года процесс инвестирования в бетон был простым, как мычание – покупка на стадии котлована, ожидание того, когда стройка закончится и, если застройщик не сбежит с деньгами дольщиков в офшор, – продажа готового объекта.

С тех пор поменялось очень многое. Во-первых, было отменено долевое строительство, что официально объяснялось нежеланием государства и дальше возиться с обманутыми дольщиками. А нет долёвки – нет и возможности играть на разнице цен на разных стадиях инвестиционного цикла.

Во-вторых, наши ударники капиталистического труда, начиная с 2000 года, выдали на-гора огромное количество новых квадратных метров. Не будем вдаваться в вопросы качества и цены, но сам по себе факт остаётся фактом – окраины российских городов буквально обросли целыми микрорайонами «человейников», при том, что численность населения в стране особо не изменилась. Всё это привело к тому, что рынок аренды стал уже не столь привлекательным для арендодателя, как это было раньше.

Плюс к этому Правительство России не устаёт щедро вливать деньги в стройку с помощью маткапиталов, льготных программ и дотаций. В результате даже самый плохо разбирающийся в математике человек уже понял, что взять квартиру в ипотеку и выкупать в свою собственность на порядок лучше, чем платить аналогичные, а то и большие деньги за аренду. С вполне отчётливой перспективой в любой момент получить пинка под зад от хозяев, вне зависимости от своей платёжеспособности и аккуратности.

Таким образом доходность арендной недвижимости год за годом продолжала снижаться, дойдя на сегодняшний день до скромных 5-7%, что ниже даже банковского депозита, не говоря уже про вложения в облигации или инвестиции на фондовом рынке. А ведь есть ещё и проблема ликвидности – вложенные в бетон деньги, в отличие от прочих активов крайне тяжело оттуда «вытащить». Процесс продажи квартиры может растянуться на месяцы и даже годы, и в итоге не факт, что удастся хотя бы вернуть начальные вложения.

Поэтому при инвестировании в недвижимость единственным аргументом остаётся надежда на рост цен на квадраты выше уровня инфляции в средней и дальней перспективе.

Одна из типичных ошибок инвесторов на этом пути – считать динамику цен по стоимости новостроек, которые они сами покупали. Но высокие цены у застройщиков доступны только самим застройщикам. Они идут в комплекте с льготной ипотекой и проектным финансированием.

Поэтому инвестор будет вынужден выходить из объекта по ценам вторичного рынка, где покупать у него будут другие физлица с обычной (не льготной) ипотекой. И там динамика может сильно отличаться от той, которая висит в рекламе, поисковых агрегаторах и отчётах застройщиков.

Недвижимость – самый инертный актив на рынке, а значит, если она уже выбрала направление, то будет двигаться в ту же сторону, пока продавцы и покупатели не примут новую ценовую реальность. Обычно это занимает от полугода до двух лет.

Актуальные настроения на рынке жилья можно измерить через индекс ожиданий цен на жильё, который представляют несколько аналитических компаний, в частности IRN. Он рассчитывается как производная от динамики реальных последних цен и по факту показывает ускорение, с которым рынок растёт или падает. Индекс считается по самому ёмкому и ликвидному рынку – московскому. Остальные города и регионы обычно идут за ним с некоторым опозданием. Как можем видеть, график не отличается особой стабильностью. Весной 2022 года рынок пережил всплеск, когда состоятельные российские граждане, напуганные геополитическими перспективами, лихорадочно перекладывали свободные активы в бетон. После это произошло резкое падение, которое немного вышло из отрицательных показателей только к весне 2023-го.

Кроме того, стоит отметить, что уровень финансовой грамотности наших сограждан даёт безграничную почву для спекуляций на эту тему. «Инвестицией» зачастую называют не покупку объекта с целью получения из него прибыли путём сдачи в аренду или последующей перепродажи, а приобретение квартиры для своей семьи.

При этом многие смотрят на любое вложение средств в недвижимость с позиции «нравится/не нравится» или «я бы сам хотел/не хотел здесь жить». Такие покупатели чаще всего оказываются желанной добычей профессиональных риэлторов и отделов продаж крупных холдингов, поскольку их личное и эмоциональное вовлечение в покупку не имеет ничего общего с бизнес-подходом. Самой частой ситуацией остаётся заход покупателя на рынок новостроек на очередном локальном пике его развития, приобретение квартиры по заоблачным ценам и унылое наблюдение за стагнирующим рынком. При том, что возможные прибыли от сдачи в аренду зачастую не могут покрыть расходы на коммуналку, ремонт и обслуживание.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

04.08.23 в 13:21
Оценка статьи:
Средняя оценка 5 из 5 | Основано на 1 оценке пользователя
  • Инкогнито
    Инкогнито 04.08.2023 в 14:36 пишет:

    Если раньше цена аренды была примерно или равна месячному платежу по ипотеке, то сейчас платёж по ипотеке выше в 2 раза чем аренда.

    Ответить
    • Полианна
      Полианна 04.08.2023 в 15:05 отвечает пользователю: @Инкогнито

      Вот, кстати, соглашусь.... Мои друзья сейчас взяли ипотеку с платежом 140 000 рублей на 30 лет... Простите, но в Москве за такие деньги можно и жить и снимать....

      Ответить
    СРОшник
    СРОшник 05.08.2023 в 16:43 пишет:

    Многие давно уже ушли от инвестирования в недвижимость. Предложения по аренде зашкаливают. Уже несколько лет многие я знаю играют на бирже. Но для этого надо иметь много свободного времени, хотя бы на момент входа.

    Ответить
    • Анфиса
      Анфиса 07.08.2023 в 11:04 отвечает пользователю: @СРОшник

      а мне кажется, что ничего надежнее недвижки нету: она никогда не упадёт в цене, не потеряет ценность и так далее :)

      Ответить
    Иосиф Илларионович
    Иосиф Илларионович 07.08.2023 в 15:49 пишет:

    Квартиры в новостройках остаются самым надежным активом для инвестиций. Пентхаусы подходят для сбережения средств, но не для их приумножения.

    Ответить
САМ - АВТОР
Хотя ответчик и ненадлежащий…
Николай Погодин
20.06, 16:53 3 203
Несладкая жизнь СРО аудиторов
Добрило Мастеровой
14.06, 12:22 12 1677
Комиссары серых зарплат
Удивлённый саморегулятор
11.06, 14:08 12 2322
Тайны материка Му. Часть 2
Сергей Яковлев
07.06, 16:00 0 3023
Спасать жизни на стадии проекта
Аркадий Апумчик
05.06, 12:09 2 3539
В возмещении вреда – отказать!
Добрило Мастеровой
04.06, 12:09 3 3895
Даёшь ипотечные чеболи!
Владимир Авденин
03.06, 12:01 4 4030
Тайны материка Му. Часть 1
Сергей Яковлев
31.05, 15:04 2 4302
Вот это разворот!
Рассерженный Строитель
31.05, 08:59 6 4483
Новый средний класс
Удивлённый саморегулятор
30.05, 14:26 3 4465
Это будет славная охота!
Виктор Правдин
28.05, 13:29 6 4448
Вызов или возможность?
Рассерженный Строитель
22.05, 12:11 5 4575
Скрепа нашего дома
Инженер-строитель
20.05, 08:54 4 4367