Непростая судьба бетонных инвестиций

Инвестиции в недвижимость с каждым годом всё меньше привлекают российских граждан. Объяснения вполне очевидны – ничтожная доходность, по сравнению с другими вариантами, и низкая ликвидность. Ещё до 2010 года процесс инвестирования в бетон был простым, как мычание – покупка на стадии котлована, ожидание того, когда стройка закончится и, если застройщик не сбежит с деньгами дольщиков в офшор, – продажа готового объекта.

С тех пор поменялось очень многое. Во-первых, было отменено долевое строительство, что официально объяснялось нежеланием государства и дальше возиться с обманутыми дольщиками. А нет долёвки – нет и возможности играть на разнице цен на разных стадиях инвестиционного цикла.

Во-вторых, наши ударники капиталистического труда, начиная с 2000 года, выдали на-гора огромное количество новых квадратных метров. Не будем вдаваться в вопросы качества и цены, но сам по себе факт остаётся фактом – окраины российских городов буквально обросли целыми микрорайонами «человейников», при том, что численность населения в стране особо не изменилась. Всё это привело к тому, что рынок аренды стал уже не столь привлекательным для арендодателя, как это было раньше.

Плюс к этому Правительство России не устаёт щедро вливать деньги в стройку с помощью маткапиталов, льготных программ и дотаций. В результате даже самый плохо разбирающийся в математике человек уже понял, что взять квартиру в ипотеку и выкупать в свою собственность на порядок лучше, чем платить аналогичные, а то и большие деньги за аренду. С вполне отчётливой перспективой в любой момент получить пинка под зад от хозяев, вне зависимости от своей платёжеспособности и аккуратности.

Таким образом доходность арендной недвижимости год за годом продолжала снижаться, дойдя на сегодняшний день до скромных 5-7%, что ниже даже банковского депозита, не говоря уже про вложения в облигации или инвестиции на фондовом рынке. А ведь есть ещё и проблема ликвидности – вложенные в бетон деньги, в отличие от прочих активов крайне тяжело оттуда «вытащить». Процесс продажи квартиры может растянуться на месяцы и даже годы, и в итоге не факт, что удастся хотя бы вернуть начальные вложения.

Поэтому при инвестировании в недвижимость единственным аргументом остаётся надежда на рост цен на квадраты выше уровня инфляции в средней и дальней перспективе.

Одна из типичных ошибок инвесторов на этом пути – считать динамику цен по стоимости новостроек, которые они сами покупали. Но высокие цены у застройщиков доступны только самим застройщикам. Они идут в комплекте с льготной ипотекой и проектным финансированием.

Поэтому инвестор будет вынужден выходить из объекта по ценам вторичного рынка, где покупать у него будут другие физлица с обычной (не льготной) ипотекой. И там динамика может сильно отличаться от той, которая висит в рекламе, поисковых агрегаторах и отчётах застройщиков.

Недвижимость – самый инертный актив на рынке, а значит, если она уже выбрала направление, то будет двигаться в ту же сторону, пока продавцы и покупатели не примут новую ценовую реальность. Обычно это занимает от полугода до двух лет.

Актуальные настроения на рынке жилья можно измерить через индекс ожиданий цен на жильё, который представляют несколько аналитических компаний, в частности IRN. Он рассчитывается как производная от динамики реальных последних цен и по факту показывает ускорение, с которым рынок растёт или падает. Индекс считается по самому ёмкому и ликвидному рынку – московскому. Остальные города и регионы обычно идут за ним с некоторым опозданием. Как можем видеть, график не отличается особой стабильностью. Весной 2022 года рынок пережил всплеск, когда состоятельные российские граждане, напуганные геополитическими перспективами, лихорадочно перекладывали свободные активы в бетон. После это произошло резкое падение, которое немного вышло из отрицательных показателей только к весне 2023-го.

Кроме того, стоит отметить, что уровень финансовой грамотности наших сограждан даёт безграничную почву для спекуляций на эту тему. «Инвестицией» зачастую называют не покупку объекта с целью получения из него прибыли путём сдачи в аренду или последующей перепродажи, а приобретение квартиры для своей семьи.

При этом многие смотрят на любое вложение средств в недвижимость с позиции «нравится/не нравится» или «я бы сам хотел/не хотел здесь жить». Такие покупатели чаще всего оказываются желанной добычей профессиональных риэлторов и отделов продаж крупных холдингов, поскольку их личное и эмоциональное вовлечение в покупку не имеет ничего общего с бизнес-подходом. Самой частой ситуацией остаётся заход покупателя на рынок новостроек на очередном локальном пике его развития, приобретение квартиры по заоблачным ценам и унылое наблюдение за стагнирующим рынком. При том, что возможные прибыли от сдачи в аренду зачастую не могут покрыть расходы на коммуналку, ремонт и обслуживание.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!