Рыночек порешает?

Обсуждение: 6
1402
Аркадий Апумчик

Чиновники и депутаты продолжают искать пути стимулирования стагнирующей строительной отрасли, игнорируя при этом принципиальную проблему…

Страшилки про мор, глад и строительный апокалипсис, который наступит после перехода на проектное финансирование, так и остались страшилками. Какого-то совсем уж массового разорения строительных компаний не произошло, равно как не произошло особого скачка цен на квадратные метры. В то же время не видно и позитивных тенденций, так что говорить про желанное удвоение объёмов строительства к 2030 году сейчас стесняются даже те, кому положено по долгу службы.

С начала года колебания цен на квадратные метры находятся на уровне арифметической погрешности в один процент, а объёмы жилищного строительства вместо прогнозируемого скептиками снижения показывают рост, который, впрочем, тоже находится на уровне статистических колебаний.

Правильнее всего сказать, что отрасль продолжает тихо стагнировать, невзирая на все усилия чиновников, разумные и не очень, что-то в ней наладить и отрегулировать. Но поскольку выполнять пятилетку в четыре года всё-таки требуют, государственные мужи продолжают ломать голову – каким же ещё образом порадовать и строителей, и их клиентов?

 

Децимация? Нет, ликвидация одной трети!

Стимулировать традиционно пытаются через банковские механизмы и работу с застройщиками. Например, в ходе парламентских слушаний в Госдуме 13 ноября законодатели и эксперты предложили Центральному банку рассмотреть возможность сокращения сроков передачи застройщикам средств со счетов дольщиков после передачи им квартир и расширения списка уполномоченных банков за счёт небольших, но устойчивых региональных кредитных организаций.

По мнению главы думского комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, строить станет легче, если перечень уполномоченных банков будет расширен за счёт региональных устойчивых кредитных организаций, которые успели доказать свою состоятельность в работе с застройщиками. Также, по его мнению, следует обеспечить более оперативное перечисление застройщикам средств со счетов эскроу после передачи дольщикам квартир.

Рынок, тем временем, зримо укрупняется, без особой оглядки на парламентские идеи. Крупные застройщики, которые в рамках новой схемы финансирования оказались желанными гостями в 94-х уполномоченных банках, а вот у их более мелких коллег в регионах, из-за невысокой рентабельности проектов, возникли проблемы с привлечением кредитов. В Счётной палате РФ в связи с этим опасаются ухода с рынка до трети застройщиков и появления проблем у новых дольщиков.

Похожие оценки даёт и ведомство Эльвиры Набиуллиной. Ещё в июле сего года Банк России опубликовал доклад, который озаглавлен «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». В нём, напомним, мегарегулятор высказывал опасение, что реализация национального проекта «Жильё и городская среда», предполагающего увеличение ежегодного объёма жилищного строительства до исторического рекорда в 120 миллионов квадратных метров к 2024 году (+30% к 2018-ому), может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса.

Одной из причин этого ЦБ назвал ликвидацию малых и средних компаний в угоду крупным застройщикам или, говоря лукавым языком доклада «избавление от неэффективных и финансово несостоятельных компаний». По оценкам документа «…около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов».

Как вариант в докладе предлагалось, чтобы «малыши» весело прекратили своё существование, отдав своим товарищам, стоящим на более высокой ступени пищевой экономической пирамиды свои производственные мощности. Каковой сценарий, впрочем, вызывал известный скепсис среди самого строительного сообщества.

На прошедших ноябрьских парламентских слушаниях представительница ЦБ Ольга Полякова эту идею подтвердила, заявив, что «застройщик сейчас должен думать не о том, сколько сможет одномоментно собрать средств с дольщиков, а о рисках, которые он может понести в ходе строительства. Поэтому признаёмся честно: кто-то из них уйдёт с рынка. Хорошо это или плохо – однозначно ответить нельзя. Но одно сказать можно утвердительно: реформа начиналась для того, чтобы не было обманутых дольщиков, а застройщики сдавали объекты вовремя».

 

К административному барьеру, сударь!

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в разорении трети строительных компаний, не вписавшихся в рыночек, тоже не видит ничего страшного. Мол, скептические прогнозы преследуют отрасль с момента начала реформы в 2014 году, когда к процессу подключили страховщиков. Тогда тоже высказывались опасения по поводу коллапса жилищного строительства и значительного увеличения цен на квадратные метры.

Ничего этого не случилось ни тогда, ни сейчас – после перехода с 1 июля российских девелоперов на проектное финансирование, то есть через привлечение средств дольщиков со специальных банковских счетов эскроу. Больше того, статистика, скорее, говорит об обратных процессах – ввод жилья в текущем году увеличился, по сравнению с прошлым годом. Цены на квартиры на первичном рынке также не повысились, и нет оснований для их увеличения.

А в качестве универсального лекарства из уст парламентария прозвучали привычные уже камлания про снятия админбарьеров. Господин Николаев сообщил, что в Госдуму планируется внести законопроект, предполагающий дальнейшее совершенствование правил жилищного строительства. «У нас задача – минимизировать расходы и снять административные барьеры у тех застройщиков, которые перешли на проектное финансирование», – отметил председатель комитета.

 

Тупик экстенсивной модели

Однако, снимай не снимай барьеры, а главной проблемой отрасли сегодня являются не столько они, сколько низкий и продолжающий сокращаться спрос населения. Не будет преувеличением сказать, что массированные рыночные влияния в рамках социальных проектов, таких как маткапиталы, ветеранские сертификаты, помощь для военных, для молодых семей помогли решить жилищные проблемы самым нуждающимся.

Что касается нормальных семей с работающими трудоспособными людьми, получающими среднюю зарплату, то и для них сегодня купить квартиру, взяв её в ипотеку или немного накопив, особой проблемы не составляет. Словом, кто хотел купить жильё – его купили и в дополнительном не слишком нуждаются. Инвесторы, которые брали недвижимость впрок, надеясь на ажиотаж на рынке, также охладели в своих ожиданиях. Цены на недвижимость не растут, а доход от арендного бизнеса давно упал ниже среднего банковского процента. Рынок перегрет. Строительный комплекс в том виде, как он развивался в течение 2000-х и 2010-х годов, зашёл в тупик.

Оптимальным путём его дальнейшего развития должно стать не количественное, а именно качественное преобразование. То самое, о котором неоднократно говорят представители отрасли и российские урбанисты. Нужно уходить от тридцатиэтажных человейников с комнатами-капсулами к малоэтажному строительству, преобразовывать городские пространства, думать о комфортной среде и современных нормативах. Для этого нужны колоссальные инфраструктурные проекты, развитие современного домостроения, новые типовые проекты и многое-многое другое. Но пока на эти темы никто особенно не распространяется. Напротив, перед чиновниками и сообществом ставится абстрактная задача в стиле выполнить и перевыполнить план по квадратным метрам.

15.11.19 в 08:10
Оценка статьи:
Средняя оценка 5 из 5 | Основано на 3 оценках пользователей
  • Полианна
    Полианна 15.11.2019 в 09:56 пишет:

    "Что касается нормальных семей с работающими трудоспособными людьми, получающими среднюю зарплату, то и для них сегодня купить квартиру, взяв её в ипотеку или немного накопив, особой проблемы не составляет." - это серьёзно? Или сарказм?

    Ответить
    • Ававакс
      Ававакс 15.11.2019 в 10:08 отвечает пользователю: @Полианна

      А вы, простите, дорогая Полли, пишите это сидя в трейлере, как один из 20 миллионов счастливых американцев, или в картонной коробке где-нибудь посреди палаточного городка?

      Ответить
      Полианна
      Полианна 15.11.2019 в 10:17 отвечает пользователю: @Ававакс

      Сидя в офисе....

      Ответить
      Советник Службы
      Советник Службы 16.11.2019 в 11:19 отвечает пользователю: @Ававакс

      ....Ававакс... навеяло когда про картонные коробки и трейлеры прочитал - в Ист-Сайде еще хуже...и ведь так живет вся Америка: Вагоны несутся мимо Ист-Сайда, квартала бедных, компостной ямы города. Глубокие канавы улиц, ведущие людей куда-то в глубины города, где представляется уму - устроена огромная, бездонная дыра, котел или кастрюля. Туда стекаются все эти люди, и там из них вываривают золото. Канавы улиц кишат детьми.

      Я очень много видел нищеты, мне хорошо знакомо ее зеленое, бескровное, костлявое лицо. Ее глаза, тупые от голода и горящие жадностью, хитрые и мстительные или рабски покорные и всегда нечеловеческие, я всюду видел, но ужас нищеты Ист-Сайда - мрачнее всего, что я знаю...

      все-таки хорошо, что мы живем на Руси-матушке!!!)

      Ответить
    Владимир Полозюк
    Владимир Полозюк 15.11.2019 в 19:21 пишет:

    А пораспродать понастроенное в мАскве девелоперам слабо???

    Редактор! (Надеюсь, что тов. Рогожук жив исьтьчо)))))

    Предъявите в студию ОФИЦИАЛЬНУЮ статистику понераспроданных квадратных метров!!! ;-)

    Ответить
САМ - АВТОР
ИЖС в мечтах и наяву
Аркадий Апумчик
05.12, 08:34 2 674
Очевидная беззащитность КФ ОДО
Алексей Барсов
27.11, 14:07 12 1495
Сермяжная правда об НРС
Валерий Мозолевский
20.11, 09:55 15 1686
НРС-чудес не бывает…
Алексей Барсов
19.11, 16:50 9 1483
Вас ввели в заблуждение!
Евгений Карант
19.11, 08:10 6 1743
«Тебя посодют, а ты не воруй!»
Изумлённый Чиновник
18.11, 10:35 3 1335
Рыночек порешает?
Аркадий Апумчик
15.11, 08:10 6 1402
В этой мишени поразим… «молоко»
Алексей Барсов
06.11, 16:35 9 1407
1 1