ИЖС в мечтах и наяву

Действительно, как-то странно выглядит, когда в стране, самой большой по занимаемой территории и, к сожалению, не самой большой по численности населения, люди ютятся в многоэтажных человейниках. А господа застройщики вместо того, чтобы предложить что-то новенькое и интересненькое, продолжают осваивать последние незастроенные клочки земли в пригородах, гоня вертикальные казематы всё выше и выше.

О том, какова печальная судьба такого рода новых микрорайонов, много и со вкусом рассказывал известный блогер и урбанист Илья Варламов в своих репортажах. Молодые и перспективные новосёлы, помыкавшись без социальной инфраструктуры, парков и детских площадок, копят денежки и съезжают в более приличные районы, а человеко-ячейки в бетонных коробках осваивают маргиналы, ауешники и гастарбайтеры, которые привносят туда свою культуру, что также не слишком повышает комфорт и качество жизни.

Впрочем, застройщиков всё устраивает и менять бизнес-модель, приносящую стабильную прибыль, они не торопятся. Рыночек вновь решает как-то неправильно, упорно не желая обустраивать обновлённую одноэтажную Россию, в которой все будут здоровыми и богатыми, а не бедными и больными. Поэтому и на сей раз перемены к лучшему могут начаться только по царскому веленью.

Прямым текстом

В феврале сего года, выступая с ежегодным обращением к Федеральному Собранию Президент России Владимир Путин заявил о том, что пора бы начинать разрабатывать программу поддержки индивидуального жилищного строительства.

«Необходимо семье дать возможность не только покупать готовое жильё, но и строить свой дом на своей земле. Правительство и ЦБ должны разработать удобные, и главное, доступные финансовые инструменты для поддержки ИЖС, поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой», – сказал Владимир Владимирович.

И добавил, что не менее необходима также справедливая методика расчёта налога на землю. Чтобы с изменениями кадастровой или рыночной стоимости объекта, сумма налога не должна скакать и непредсказуемо меняться. В частности, по аналогии с жилой недвижимостью, ограничить рост налогового платежа для земельных участков десятью процентами.

Сказано-сделано. И вот уже во исполнение поручения премьер-министр Дмитрий Медведев поручил разработать предложения по стимулированию ипотечного кредитования под индивидуальное жилищное строительство до 25 марта 2019 года. А Минстрой, засучив рукава и взяв под козырёк начала развивать ИЖС.

Без банкиров никуда

Как известно, основным инструментом стимулирования роста экономики соответствующий же блок в Правительстве считает именно вливание средств через банки. Если нужно что-то прокачать – принимаем программы для кредитования и вливаем из государственной копилки средства в банковскую систему. Если не работает – пишем более лучшие законы и вливаем ещё больше средств. Если не работает и тогда – за дело берутся силовые структуры, которые оперативно находят двуногие прорехи на пути финансовых потоков.

По тому же пути пошли и в отношении ИЖС, решив помочь делу исключительно монетарными средства. Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, комментируя ситуацию, заявил, что основной проблемой в сфере ипотечного кредитования строительства индивидуальных домов, ведомство считает политику российских банков. Мол, труженики кредита и депозита не горят желанием давать деньги под малоэтажку. И, в частности, принципиально не хотят принимать земельный участок под ИЖС в качестве залога.

Есть и другие проблемы. Например, большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты под залог недвижимости, если дом зарегистрирован как нежилое здание. Другая проблема – невозможность получить налоговый вычет (возврат НДС для граждан Российской Федерации), даже если садовый дом – единственное жильё семьи. Проблематично использовать средства материнского капитала на строительство жилых домов на землях, входящих в состав садовых некоммерческих товариществ.

Однако другого пути Минстрою видеть не положено. Именно ипотечное кредитование, должно стать стимулом развития индивидуального жилищного строительства, что в свою очередь, может способствовать выполнению задачи нацпроекта «Жильё и городская среда» по ежегодному объёму ввода жилья на уровне 120-ти миллионов квадратных метров с 2024 года. В рамках такой парадигмы ведомство в июле сего года представило свою программу развития индивидуального жилищного строительства.

Параллельные миры Минстроя

Между прочим, именно в это время главное строительное ведомство разрабатывало свою Стратегию-2030, в которой, казалось бы, и стоило отразить все нужные и полезные предложения относительно ИЖС. Благо был и прямой посыл от федеральной власти, и много хороший и интересных предложений от сообщества. Достаточно вспомнить ряд выступлений Заслуженного строителя России Анвара Шамузафарова, который подготовил продуманную и комплексную программу по развитию малоэтажного строительства.

Вместо этого два концептуальных документа почему-то развивались в параллельных реальностях. В «Стратегии» ничего нет о минстроевской «Программе развития ИЖС», а «Программа» ничего не знает про «Стратегию». Возможно, причина в том, что по факту «Стратегией» целиком и полностью занималось Национальное объединение строителей под диктовку крупных застройщиков, которым одноэтажная Россия абсолютно не интересна.

Итак, в качестве приоритетной задачи Программы развития ИЖС было определено создание финансового продукта, которым сможет воспользоваться каждый гражданин для постройки индивидуального дома. В частности, предусмотрены финансовые, в том числе кредитные инструменты, которые позволят обеспечить семьям доступность строительства или приобретения индивидуального жилого дома на уровне, сопоставимом с участием в строительстве квартиры в многоквартирном доме.

«Мы предприняли попытку создать финансовый продукт, это непросто, потому что рынок ИЖС сегодня ещё не сформирован и не стандартизирован, и там существует ряд правовых коллизий. С точки зрения создания финансового механизма банки пока на это неактивно идут», – отметил и министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

При этом глава ведомства добавил, что программа пока только разрабатывается, её текст направлен во все регионы страны и на экспертные площадки. Считается, что представленные в программе меры, направленные на развитие сферы ИЖС, планируется обсудить с представителями власти, общества и бизнеса, а также привлечь банки к доработке программы.

С кого спрос?

Итак, упор снова сделан на банковские инструменты. Однако всем очевидно, что для развития малоэтажки мало начать выдачу дополнительных кредитов, пусть даже по сверхнизкой ставке. Должна быть комплексная программа освоения территорий, которая коренным образом отличается от той, что принята и работает сегодня – а именно размещение людей в десятке крупных агломераций, с развитием всего остального по остаточному принципу.

Нужно решать вопросы социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры. Нужно решать вопросы землевладения. Нужно думать о технологиях модульного домостроения, которые позволили бы удешевить и ускорить цикл постройки малоэтажных зданий (о чём, кстати, не раз говорил и мой коллега по экспертному разделу на этом сайте Владимир Бондаренко). Нужно думать о современных инновационных технологиях энергосбережения, включая и такие, как тепловые насосы, солнечные батареи, ветрогенераторы, новейшие теплоизоляционные материалы – без чего новый дом быстро станет не семейным гнездом, а неподъёмной обузой с огромными расходами на содержание.

И главное – нужно решать вопросы с занятостью населения. Где будут работать жители одноэтажной России? Им придётся жить в пригороде и ежедневно убивать по три-четыре часа своего времени по пути на работу в центр и обратно? Очевидно, что это породит транспортный коллапс и превратит массовую загородную застройку в источник страданий и для её обитателей, и для горожан. Или начнём массово строить коттеджи в небольших райцентрах, где у большинства людей нет стабильной оплачиваемой работы? Тоже не слишком хорошая идея.

Пути решения вопроса могут быть разные. В Союзе с его мощной системой госпланирования вопрос решали одним способом – создавая в городках и посёлках филиалы крупных промышленных предприятий, мини-заводы и фабрики, чтобы как-то занять население. Это неплохой вариант, к которому стоит присмотреться. Другим путём могло бы стать развитие удалённой работы, например, в форме налоговых льгот для работодателей, которые применяют такой режим трудоустройства, либо иных инструментов. Во всяком случае, очевидно, что проблемой номер один является именно платёжеспособный спрос, который нужно решать через занятость и создание новых рабочих мест за пределами мегаполисов. Без этих комплексных шагов любые попытки развивать ИЖС за счёт кредитов станут всего лишь очередными ничем не подкреплёнными прожектами.

СПРАВКА. По данным статистики, в России ежегодно за счёт собственных средств граждан строится 250-270 тысяч индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 миллионов квадратных метров (что составляет примерно 40-45% всей вводимой в стране площади жилья).

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!