Экономист Авденин с выводами по отчёту ЦБ о проектном финансировании в РФ

На днях Центральный банк РФ опубликовал отчёт «О проектном финансировании строительства жилья в II квартале 2022 года». И важнейшая новость, которая встречает нас уже на первой странице отчёта состоит в том, что «объёмы финансирования новых проектов во втором квартале вернулись на докризисный уровень».

Это утверждение ЦБ подкрепляет цифрами своего отчёта. В первом полугодии нынешнего года было построено почти 20 миллионов квадратных метров многоквартирного жилья. Рост к аналогичному периоду прошлого года весьма значительный и составляет он +22%.

Стоит подчеркнуть, что мегарегулятор говорит про строительства именно многоквартирного жилья, ИЖС в этом отчёте не рассматривается. По понятным причинам – отчёт ЦБ посвящён проектному финансированию, которое при возведении частного жилья не используется.

Однако значительный прирост готового жилья в первом полугодии этого года может объясняться стремлением девелоперов как можно скорее закончить и сдать объекты высокой степени готовности при текущей финансовой турбулентности. А для строительной отрасли и экономики в целом наибольший интерес представляет то, насколько уверенно застройщики берут кредиты для запуска новых строительных объектов. Какова ситуация с кредитованием отрасли?

В своём отчёте Банк России отмечает рост заимствований со стороны застройщиков. Так, портфель проектного финансирования банков во втором квартале 2022 года вырос на 530 миллиарда рублей – до 3,6 триллиона. В относительном выражении это составляет рост на +17% с 1 апреля 2022-го.

При этом ЦБ отмечает, что доля проектного финансирования (ПФ) в портфелях банков растёт на фоне общего сокращения корпоративных обязательств на балансах банков. Это говорит о том, что роль строительства в качестве локомотива экономики возрастает.

Растёт обращение строителей за кредитами. Во втором квартале банки получили 1,1 тысячи заявок на проектное финансирование против 600 обращений в первом квартале текущего года. Это означает рост обращений за кредитными средствами во втором квартале почти вдвое.

А как обстоит дело с платёжной дисциплиной в части погашений взятых кредитов? Мегарегулятор отмечает, что несмотря на кризисные явления на рынке весной текущего года, качество кредитного портфеля во втором квартале не изменилась, и доля кредитов IV–V категорий качества составляет порядка 0,1% от суммарного портфеля проектного финансирования.

Средневзвешенная ставка проектного финансирования составляет сейчас 3,9%. За второй квартал она снизилась на 0,1%. Ставка ПФ заметно ниже средней стоимости корпоративного кредитования, которое составляет 8,5% годовых. Это объясняется значительным покрытием задолженности ПФ средствами застройщиков на счетах эскроу.

Растёт доля многоквартирных домов, которые девелоперы возводят с привлечением средств дольщиков на счета эскроу. В нынешнее время это 84% от всех строящихся сейчас многоквартирных домов.

Рост расчётов через счета эскроу повышает безопасность средств граждан, которые финансируют строительства жилья. Потому что по действующему законодательству эскроу-счета раскрываются для получения с них средств застройщиком только после сдачи дома в эксплуатацию. Весной этого года строительное сообщество обращалось к властям с просьбой разрешить поэтапное раскрытие счетов, однако соответствующее решение принято не было.

Что же касается темпов продаж жилья застройщиками, то тут ситуация менее радужная. За второй квартал текущего года на счета эскроу поступило 584 миллиарда рублей против 985 миллиардов в первом квартале. Продажи упали в 1,6 раза по сравнению с первым кварталом.

Что вполне ожидаемо с учётом того, что в марте люди финансировали уже авансированные, или заключённые к этому моменту сделки. А вот во втором квартале был резкий спад продаж из-за экстраординарной ситуации на рынке в тот момент.

При этом ЦБ подчеркивает, что «с учётом государственной поддержки (в том числе ипотечного кредитования), реализации отложенного спроса населения на жильё на фоне снижения ставок, а также некоторой стабилизации на финансовом рынке мы ожидаем постепенное восстановление темпов продаж жилья в III квартале. Это положительно скажется и на росте средств на счетах эскроу».

Стоимость жилья на первичном рынке во втором квартале по данным ЦБ выросла на 6%. Причиной этого не слишком высокого роста Банк России видит субсидирование многими застройщиками процентных ставок по ипотечным программам.

Подводя итог, можно сказать, что полугодовой отчёт ЦБ показывает разнонаправленную динамику. Строители берут больше кредитов, но при этом жилья продают меньше.

Во многом это объясняется резким изменением рыночной конъектуры весной этого года. Время сгладит эти колебания, и в следующих отчетах Центрального Банка РФ мы сможем увидеть тот тренд, которому будет следовать строительный рынок в ближайшем будущем.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!