Ипотечный «схематоз» обрастает рисками

Обсуждение: 8
4545
Владимир Авденин

Автор:

Экономист

Которые в условиях ужесточения кредитных условий нередко принимает на себя покупатель жилья

На днях Центральный Банк РФ на своём официальном сайте опубликовал предупреждение относительно двух новых схем ипотечного кредитования, которые появились на рынке. Регулятор считает, что оба этих подхода несут заметные риски для покупателей.

Первая схема состоит в следующем. Заключая договор долевого участия, покупатель лишь часть его цены размещает на счёте эскроу. Оставшиеся средства размещаются в аккредитив банка.

Напомню, что аккредитив – это специальная форма расчётов между покупателем и продавцом, при которой на время исполнения сделки средства покупателя поступают в банк, и получить их продавец может лишь после выполнения условий (читай – сдачи построенного МКД в эксплуатацию), которые сформулированы в договоре аккредитива.

Конструкция, вроде бы, надёжная, и защищает интересы покупателя на время возведения дома. Однако риск для покупателя состоит в банкротстве банка. Если это произойдёт, то клиент может потерять все средства, размещённые в аккредитив, потому что они не застрахованы. При этом деньги на счетах эскроу защищены государственными гарантиями, сумма страхового возмещения при банкротстве банка сейчас составляет 10 миллионов рублей.

Чтобы банк зарабатывал, ему нужно выдавать кредит. Но ключевая ставка ныне высока, а льготные условия ипотечного кредитования государство планомерно сворачивает. Поэтому интерес населения к покупке жилья в кредит падает – ведь финансовое бремя становится непосильным.

Если часть денег покупатель согласится положить на аккредитив, то по этим средствам банк сможет получить более высокую доходность. За счёт этой дополнительной прибыли он может несколько снизить процент по ипотеке, и клиент её охотнее возьмёт – или же его напарник-застройщик немного снизит стоимость «квадрата», и тогда клиент охотнее купит квартиру.

Поэтому банк давит на застройщика, чтобы тот «просветил» клиента по вопросу снижения издержек. При этом ни банк, ни строительная компания не готовы жертвовать собственной прибылью. Они стремятся добиться экономии, ставя под удар безопасность покупателя. ЦБ предупреждает, что подобная схема по снижению издержек может обернуться для покупателя потерей существенной части его накоплений при банкротстве банка.

Вторая схема несёт для покупателя риски уже в случае банкротства не банка, а застройщика. В этой схеме на первом этапе у застройщика жильё покупает аффилированное с ним лицо, причём эта «покупка» строящегося жилья осуществляется по цене в разы ниже рыночной. Эти средства поступают на счёт эскроу.

Реальный приобретатель покупает жильё у аффилированного лица по договору переуступки прав (цессии). При этом в договоре цессии указывается уже настоящая, рыночная цена квартиры. Разницу между рыночной ценой и средствами на счету эскроу аффилированное лицо направляет застройщику.

В итоге реальный покупатель жилья остаётся с правами требования к застройщику по ДДУ, которые на случай банкротства девелопера обеспечены небольшой относительно цены квартиры суммой на счёту эскроу. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет претендовать лишь на ту часть стоимости жилья, которая находится на счету эскроу.

Профит застройщика в том, что в этой схеме клиент напрямую его кредитует на всё время возведения жилья. При этом девелопер не платит процентов за кредит, деньги ему достаются бесплатно. И не после сдачи построенного дома, а в тот момент, когда реальный покупатель перевёл деньги по договору цессии номинальному приобретателю, аффилированному с продавцом. Это может случиться даже на этапе котлована.

В треугольнике «банк – застройщик – покупатель» именно последний имеет самую слабую позицию. Потому что частному лицу приходится отстаивать свои интересы, взаимодействуя уже с юрлицами, у которых есть значительный штат, финансы и ключевые компетенции в своей области.

Поэтому в ухудшающихся условиях на рынке ипотечного кредитования, к сожалению, покупатель будет подвергаться всё большему давлению со стороны других участников рынка. Что нередко будет приводить к «схематозу» при покупке ипотечного жилья, где основные риски лягут на покупателя…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

11.03.24 в 16:36
Оценка статьи:
Средняя оценка 5 из 5 | Основано на 3 оценках пользователей
  • Полианна
    Полианна 11.03.2024 в 16:50 пишет:

    Ну разве что ещё цветочки на весеннем лугу не говорят о том какая ипотека кабала, и какие риски это в ЛЮБОМ случае накладывает на покупателя...

    Ответить
    Musyako
    Musyako 11.03.2024 в 17:34 пишет:

    Ипотечная реальность выглядит так. И не говорите потом, что вас не предупреждали

    41fdbc08567339380acf77699159f21c.jpg

    Ответить
    • Мимопроходил
      Мимопроходил 11.03.2024 в 21:36 отвечает пользователю: @Musyako

      В банках о рисках предупреждают так же мутно как в договоре выглядит мелкий подчерк.

      Ответить
    Мимопроходил
    Мимопроходил 11.03.2024 в 21:30 пишет:

    "В январе 2024 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 7,85 тыс. договоров ипотечного кредитования, падение к августу — последнему месяцу перед началом цикла повышения ключевой ставки ЦБ — оказалось почти двукратным."

    Что после этого говорить о придуманных новых и новых схемах?

    Ответить
    Референт Службы
    Референт Службы 11.03.2024 в 21:35 пишет:

    Дура Манька, дура, чего же еще ждешь, лучше себе парня в мире не найдешь...Иль тебе не люб я, или не красив, иль тебе не нравится мой аккредитив??? Аркаша Северный обретает новую актуальность;))

    Ответить
    Марк Андреевич
    Марк Андреевич 11.03.2024 в 22:29 пишет:

    Хотите жить в своей квартире - воруйте или дайте воровать другим.

    Ответить
САМ - АВТОР
АЭС тысячелетия тому назад – 3
Сергей Яковлев
19.04, 15:04 1 163
Акторы и спойлеры
Салават Истамбаев
16.04, 15:11 5 923
Несерьёзный удар по спамеру
Владимир Авденин
15.04, 07:16 3 1237
АЭС тысячелетия тому назад – 2
Сергей Яковлев
12.04, 15:38 7 1862
ФКРы открыли личико – 2
Добрило Мастеровой
09.04, 15:57 4 2582
Преодолевая барьеры на пути ИИ
Евгений Карант
09.04, 12:37 1 2580
Защита от новой схемы
Владимир Авденин
08.04, 10:29 4 2581
АЭС тысячелетия тому назад
Сергей Яковлев
05.04, 13:36 2 3126
Гром уже грянул
Аркадий Апумчик
04.04, 12:10 15 3991
Последний шанс Минстроя
Изумлённый Чиновник
03.04, 12:07 0 3624
ФКРы открыли личико
Добрило Мастеровой
02.04, 15:09 9 3986
Ударим малоэтажкой по демографии?
Рассерженный Строитель
02.04, 13:34 2 3747
Невозможное возможно?
Евгений Карант
01.04, 10:40 33 5171
Для кого оно, окно в Азию?
Виктор Правдин
29.03, 16:05 8 4536