Долёвка вряд ли канет в Лету

На днях я прочёл публикацию, в которой руководитель девелоперской компании утверждал, что договоры долевого участия для застройщика становятся всё менее интересными. И банковское проектное финансирование от кредитной организации вскоре чуть ли не полностью заменит ДДУ. Насколько справедливо это утверждение?

Если говорить об источниках финансирования стройки, то у застройщика есть три варианта: собственные средства, банковское кредитование и средства дольщиков. При этом, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, с 1 июля 2019 года застройщики обязаны привлекать средства дольщиков с использованием счетов эскроу.

Раскрытие счетов эскроу сейчас законодательство допускает только после окончания постройки дома, и сдачи его в эксплуатацию. Девелоперы уже давно просят законодателей рассмотреть вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу, поскольку такой подход позволил бы удешевить строительства жилья. Однако Центральный Банк РФ не поддерживает эту идею. Также и Президент России на заседании Госсовета 21 июня 2022 года высказался против этого предложения.

Тем самым во время возведения жилья застройщик может либо вкладывать собственные средства, либо использовать банковское проектное финансирование. Согласно отчёту Банка России «О проектном финансировании строительства жилья в I квартале 2022 года», лишь 3% объектов в России возводили без участия средств дольщиков.

Это означает, что при возведении 97% оставшегося жилья используются средства дольщиков. Почему же тогда упомянутый в начале статьи девелопер заявлял, что долевое участие в строительстве уходит в прошлое?

Его аргументы в следующем. Подписывая договор долевого участия с будущим собственником жилья – застройщик фиксирует стоимость объекта недвижимости. Однако возведение объекта нередко занимает несколько лет. И за это время стоимость недвижимости может сильно меняться. Обычно – сторону повышения.

Это приводит застройщика к тому, что он недополучает прибыль от своей деятельности. С точки зрения застройщика, продажи квартир на этапе котлована были оправданы до введения эскроу счетов. Потому что в те времена девелопер сразу же получал оплаченные покупателем деньги, и мог использовать их в строительстве. А покупатель вместе с низкой ценой квартиры в начале стройки брал на себя риск, который оправдывался ростом стоимости квартиры к завершению стройки.

После вступления с 1 июля 2019 года изменений в 214-ФЗ средства покупателя поступают на эскроу счета – и недоступны застройщику до окончания стройки. А у покупателя по этой причине стало гораздо меньше рисков при долевом строительстве жилья.

В результате застройщик стремится продавать квартиры в строящемся доме как можно позже. В идеале – в тот момент, когда дом построен и сдан. Наверное, именно это имел ввиду руководитель строительной компании в своём интервью, говоря об уходе в прошлое продаж квартир по договорам долевого участия.

Но не всё так просто. Для стройки девелопер будет использовать банковское проектное финансирование. А стоимость кредитования зависит, в том числе, и от объёма средств дольщиков, привлечённых застройщиком на счета эскроу. И чем лучше продаются квартиры в строящемся доме – тем ниже будет эффективная ставка по банковскому кредиту.

Если говорить о ситуации на рынке в первом квартале 2022 года, то, согласно отчёту ЦБ, в 80% возводимых объектах уровень покрытия долга эскроу составлял свыше 33%. Тем самым в большинстве строящихся домов свыше трети квартир были уже проданы.

Банку нужно поскорее наполнить счета эскроу – это снижает его риски при кредитовании. Застройщик же стремится максимально оттянуть продажу квартир, чтобы заработать на росте цен на недвижимость. Интересы банка и стремления застройщика приводятся к единому знаменателю с помощью процентной ставки по кредиту, о которой они договариваются.

Поэтому вряд ли продажи квартир по договорам долевого участия полностью канут в Лету, как это предрекает в своём интервью руководитель девелоперской компании. Застройщику на ранних этапах строительства нужен определённый объём продаж по ДДУ, чтобы договориться с банком о приемлемой цене кредита в рамках проектного финансирования.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!