Гарантии для «экстремистов»

Помимо того, что застройщикам всё-таки удалось вывести покупателей квартир из-под действия закона «О защите прав потребителей», они сократили гарантийный срок на новостройки и уменьшили суммы компенсаций за брак.

Итак, «террористы и экстремисты», как принято у господ девелоперов называть недовольных клиентов, получили достойный отпор! Федеральный закон от 8 августа 2024 года № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...» подписан и существенно поменял правила игры на рынке первичного жилья, где отныне воля продавца становится законом. Изменения вступят в силу с 1 сентября 2024 года, однако они распространятся и на действующие договоры долевого участия (ДДУ), которые были заключены ранее этого срока.

Первая перемена к лучшему (для застройщиков, разумеется) – это сокращение гарантийного срока на новостройки – с нынешних пяти лет до трёх. Подходящее объяснение подыскали эксперты комитета Государственной Думы по строительству и ЖХК. Мол, это сделано для унификации законодательства. Минимальный гарантийный срок на конструктив зданий сделан таким же, каким он и раньше был на инженерное оборудование – три года. Кроме того, его уравняли со сроком исковой давности для решения споров по недостаткам жилья. По сложившейся судебной практике он составляет те же самые три года. Ещё один плюс – это сократит нагрузку на суды и стимулирует урегулирование конфликтных ситуаций в досудебном порядке.

То бишь, теперь новый многоквартирный дом должен прослужить ровно столько, сколько и смеситель в ванной. После этого срока застройщики ничего не обещает. Впрочем, сами господа девелоперы уверяют, что качество от этого не пострадает и даже станет лучше! Можно будет не тратиться на бессмысленные суды, а заниматься производственными процессами. Например, руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков рассказал РБК:

Это невыгодно самим застройщикам, которые рассчитывают и в дальнейшем продавать квартиры в новостройках. А для нас нужно сохранить имидж качественно строящей компании.

Второе позитивная (тоже для застройщиков) новость – законом уменьшены неустойки за задержку сроков сдачи и устранения строительных дефектов. Законодатели также скорректировали подход к определению размера неустоек. Как поясняли депутаты, раньше для их определения использовались и нормы закона «Об участии в долевом строительстве», и так мешавшие девелоперским компаниям нормы закона «О защите прав потребителей». Теперь все штрафные санкции, которые можно применить к застройщикам, консолидированы в законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Иные нормы в отношении споров дольщиков и застройщиков больше применять нельзя.

Способ вычисления неустоек за задержку сроков сдачи новостроек не изменился, равно как и обязанность застройщика либо за собственный счёт исправить строительные недостатки, либо финансово их компенсировать, если покупатель новостройки решит их ликвидировать самостоятельно. Изменились лишь те неустойки, что связаны с нарушением срока устранения таких недостатков или сроков выплаты компенсации за них.

Ранее, согласно закону «О защите прав потребителей», размер компенсации определялся как 1% в день от стоимости расходов на их устранение (то есть стоимости работ плюс стоимости необходимых материалов).

Теперь размер компенсации за каждый день таких нарушений составляет одну трёхсотую (1/300) ставки рефинансирования от стоимости предстоящих расходов. В законе уточняется, что он может быть увеличен вдвое (до 1/150), если квартира приобретается для собственных нужд (например, для личного проживания), а не в предпринимательских целях (сдачи в аренду, перепродажи и прочее).

Путём несложных арифметических действий можно вычислить и итоговую величину. Сегодняшняя базовая ставка составляет 18% годовых. Поделив её на 150, получим, что неустойка за один день просрочки составит 0,12% стоимости устранения недостатков. То есть, станет в 8,3 раза меньше того, что было прописано в прежних нормах.

И это, напомним, максимальный процент компенсации, который ещё непонятно кто и как будет устанавливать – в суд-то обращаться в качестве потребителя «террористы и экстремисты» больше не могут. Новый порядок предполагает, что все споры стороны должны каким-то образом решать между собой, в досудебном порядке.

Третий приятный момент, который вписали для себя застройщики в новый закон – это правило о том, что размер неустойки не может превышать стоимость устранения самих недоделок. Чтобы достичь этого предела при нынешней ставке рефинансирования, надо задержать их исправление на 833 дня (почти на 28 месяцев, или больше двух лет). Поэтому если задержка составит более 833 дней, разницы между возможными ранее максимальными и новыми суммами неустоек не будет никакой. Больше можно никуда не торопиться.

Разумеется, не стоит начинать армагеддонить и заявлять, что прямо сейчас обрадованные застройщики начнут громоздить какие-то совершенно нежизнеспособные хибары из палок и органики. Новый закон 266-ФЗ позволит сэкономить денежки на судах и прижать к ногтю самых настойчивых и юридически грамотных клиентов – не более того. Тем не менее сама по себе тенденция показательна. Российские строительные олигархи проиграли битву за качество. И не имея возможностей сразу строить жильё, удовлетворяющее требованием технических нормативов, нашли единственно подходящее для себя решение – поменяли закон. С высокой вероятностью это означает и дальнейший дрейф в сторону ухудшения качества и снижения долговечности российских новостроек.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!