Когда мечты сбываются

В июле этого года Аналитический центр госкомпании «Дом.РФ» подготовил социологический обзор относительно запроса горожан на индивидуальные дома. Опрос проводили по телефону во всех регионах России.

Это исследование понадобилось для того, чтобы понять – какой формат жилья предпочитают россияне, насколько велик запрос на индивидуальные дома, и готовы ли люди рассматривать для себя ипотеку на строительство индивидуального дома.

Проведённый опрос показал, что примерно 68% российских семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья. В абсолютном выражении таких семей в России сейчас насчитывается около 62 миллиона. При этом более половины семей, живущих в многоквартирных домах, заявили о своём желании переехать в собственный дом.

Что же им мешает? Основное препятствие в том, что у людей для этого нет средств. Об том заявили 66% участников опроса. Однако и среди покупателей квартир в многоэтажках далеко не все люди имеют на руках сумму, достаточную для покупки жилья. Поэтому очень многие покупают квартиры в ипотеку. Что мешает стремящимся жить в своём доме людям также взять ипотеку на постройку дома?

Такие ипотечные программы на рынке уже давно есть. Кроме того, согласно проведённому опросу, уровень готовности взять ипотеку на ИЖС в разы выше фактического спроса. Так, готовы рассмотреть ипотеку для строительства дома примерно 54% горожан, желающих переехать в индивидуальный дом. Однако. по данным «Дом.РФ», в 2021-2022 годах доля ипотеки на ИЖС в общей выдаче ипотеки не превышала 5%. В первом полугодии 2022-го выдано около 8-ми тысяч таких кредитов.

Получается, что и стремление строить дом у людей есть, и банки предлагают кредиты на его постройку. Но реальных сделок проходит очень мало. В чём же причина такого дисбаланса?

Дело в том, что, с точки зрения банка, объекты на рынке индивидуального жилищного строительства не стандартизированы. Каждый индивидуальный дом уникален, что требует от банка объёмной работы по оценке рисков перед выдачей каждого кредита.

В связи с этим растут операционные расходы, которые приводят к росту ставки по кредиту. Кроме того, ликвидность залога при кредитовании ИЖС гораздо ниже ликвидности типовой квартиры. Ведь банку неизвестно, что за строение и какого качества возвёл заёмщик на своём участке на взятый в банке кредит. Низкая ликвидность залога при ипотеке для ИЖС тоже приводит к повышению ставки кредитования. В итоге кредиты на индивидуальное жилищное строительство дорогие, и люди их не берут.

Как можно решить эту проблему? Одно из возможных решений предложил руководитель госкорпорации «Дом.РФ» Виталий Мутко. Идея в том, чтобы сделать залог для банка при кредитовании ИЖС более предсказуемым и более ликвидным.

Но как это можно реализовать на практике? Возможное решение в том, чтобы индивидуальный застройщик покупал уже готовые домокомплекты для возведения своего дома. Домокомплекты производятся на промышленном оборудовании в заводских цехах, поэтому качество и точность этого дома-конструктора при выборе надёжной компании будут весьма высокими. А значит, и возведённый дом будет крепким и надёжным, и будет представлять из себя понятную ценность для банка, выступая в качестве залога по кредиту.

Но здесь встаёт вопрос цены. Если стоимость домокомплекта будет гораздо выше необработанных стройматериалов, то застройщик выберет покупку стройматериалов. Тогда возрастают риски при самостоятельном строительстве, производитель домокомплектов теряет прибыль, страна – налоги.

Чтобы этого избежать, господин Мутко предлагает предоставить льготное финансирование для прозрачных компаний, которые занимаются выпуском домокомплектов.

Однако домокомплекты – это лишь полдела. Из этих элементов нужно ещё правильно собрать дом, чтобы он служил семье долгие годы. Индивидуальный застройщик не сможет это сделать самостоятельно – опыта нет. Поэтому частник будет обращаться к девелоперам для возведения дома.

И если застройщики малоэтажки получат доступ к льготному финансированию – это тоже снизит стоимость их работ. В итоге частнику будет проще купить домокомплект по приемлемой цене, чтобы его собрали профессиональные строители. Пусть это будет и дороже, по сравнению с самостоятельным возведением дома из материалов, купленных на ближайшем строительном рынке. Главное – чтобы не в разы.

Отсюда уже рукой подать и до стандартизации типовых проектов ИСЖ, а также жилых посёлков на их основе. Тогда вместо нынешних разношерстных «шанхаев» в области индивидуального строительства банки вскоре увидят множество типовых индивидуальных домов с прогнозируемым качеством, построенных на основе домокомплектов.

Эти строения им будет гораздо проще принимать в залог. Значит, выдача кредитов будет стандартизирована, и ставки по кредитам упадут. В результате гораздо больше россиян смогут реализовать мечту о собственном частном доме.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!