История нас ничему не учит? Часть 2

(Окончание. Начало здесь)

На первый взгляд, вроде бы, ничего странного не происходит. И кажется нормой экономическое, правовое и финансовое содержание прижившейся существующей отечественной «ипотеки». Все вокруг ратуют за ипотеку (и/или льготную ипотеку), предлагают доступные ипотечные жилищные кредиты, но квартиры на стройке пропорционально дорожают. Заёмщику (это статус «залогодателя» в кредитных заведениях) становится нереально снимать жильё, растить детей и платить в банк кредит и проценты. И, однажды взяв чужие деньги у банка, потратив время и средства, этот непрофессионал (без должного образования, причём книжки писателя Теодора Драйзера – не зачёт), понимает призрачность оформленного владения, распоряжения и пользования недвижимым имуществом и по-королевски думает: «Неладно что-то в Датском государстве».

Кстати, а что и как платят? Грубо «ипотечная схема» состоит из трёх частей «стоимости» жилья (квартиры, дома, помещения).

То, что стоимость «продавцы» меняют по мере возведения задекларированного объекта, а она (стоимость) непонятным образом различается при старте строительства и вводе объекта в эксплуатацию, и то, что такая «стоимость» «договорная» с 1987 года, – оставим для обсуждения знающими про ценообразование в строительстве и владеющими всякими инструментарием понуждения и унижения, типа «escrow-счёт». Это такой специальный условный счёт у посредника (банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты), на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств между «производителем» и «потребителем» результата строительного процесса в строительной деятельности.

Итак, первая часть: «начальный взнос по ипотеке» (у разных групп зовётся по-разному) – от 0% до 10-35%. Куда взнос, в какую такую ипотеку, по каким учётным счетам? Никому не понятно и никому неведомо, кроме бизнеспары: «банк» и «продавец» квартиры (он же – то ли девелопер, то ли инвестор, то ли застройщик, то ли проходимец).

Вторая часть: собственно? кредит (заём). Как трактует Википедия, «кредит (от лат. creditum – заём, от лат. credere – доверять) – экономические отношения, при которых одна сторона получает от другой денежные средства, товары/вещи, не запрещённые соответствующим законодательством к передаче, и обещает предоставить возмещение (оплату) или вернуть ресурсы в будущем». Вот этой самой второй части за минусом первой как бы должно хватать на то самое приобретение недвижимости. Но у «потребителя» есть третья часть.

Третья часть: проценты по кредиту, как бы «процентный платёж». Так, при варианте взятых 50 миллионов рублей под 12,99% годовых, предоставляемых на (max) 30 лет Альфа-Банком, «потребитель» платит 6.495.000 рублей в год, что составит 541.250 рублей в месяц, а в конце срока – 199,85 миллиона рублей. Варианты со Сбербанком лучше не смотреть, – предлагает 9 видов: от 7,7% (когда клиент на «зарплатном» обслуживании) до 10,5% «без подтверждения» источника погашения, и тому подобными сложноделанными условиями. При варианте 60 миллионов рублей под 9,1% от одного года до 30-ти лет от банка ВТБ – бюджетник (при допустимых источниках регулярных доходов под зарплату, бизнес юрлица, бизнес ИП) может приобрести квартиру или апартаменты, предоставив 2-НДФЛ, письменное подтверждение работодателем, и в месяц только проценты должен будет отдавать в сумме 455 тысяч рублей!

Однако в реальной жизни ещё веселее. Банкиры деньги бесплатно не дадут. За использование кредита заёмщик платит повременно – пропорционально времени использования и пропорционально величине займа. Скажем, если цена кредита 10% годовых, то за 10 лет вместо 400 рублей долга, оставшегося после выплаты первого взноса, на самом деле придётся выплатить много больше. При так называемом «аннуитетном платеже» 634,43 рубля, а при «дифференциальном» – то есть по остатку – 601. Другими словами, при постоянной ставке кредита каждый раз, когда заёмщик выплачивает часть долга, процентный платёж уменьшается. То есть каждый месяц надо платить разные суммы. Неудобно же, говорят работники кредитных учреждений, - инфляция и прочее, удобнее ж платить каждый месяц одну и ту же сумму, распределяя этот постоянный платёж неким образом между выплатой долга и платой за кредит.

Вот такое распределение и есть аннуитетный платёж, в соответствии с которым по факту платится одним лицом, а приобретается другим (без выполнения работы, услуги или предоставления товара) больше необходимой достаточной платы, так как банк сразу отнимает свой озвученный процент за всё время кредита. Так потом заёмщик ещё гасит тело, практически не выплачивая процентный платёж. Ну а если погасить кредит после первых пяти лет, то этот кредит был выдан под бешеный процент!

Таким образом, аннуитетный платёж – обаятельное банковское выдумывание, которое к «ипотеке» никакого отношения не должно иметь! Это же кредит, обыкновенный потребительский кредит.

При внимательном изучении вопроса возникает предположение об искусном введении в заблуждение широкого круга лиц с целью получения прямо или косвенно финансовой или иной материальной выгоды без выполнения соответствующей работы, услуги или предоставления товара. В Уголовном кодексе РФ есть статья № 35 с пункт 4: «Совершение преступления группой лиц, группой лиц по предварительному сговору, организованной группой или преступным сообществом (преступной организацией)».

И тогда надо бы задаться мыслью, а возможно, что сложившаяся практика и нормы делового оборота мягко сказать не соответствуют теоретическому содержанию «Об ипотеке».

Как видится, на протяжении последнего времени по разным направлениям мировоззрения банками осуществляется мощнейшее воздействие на образы, смыслы, суть, казалось бы, понятных вещей, предметов, методов, технологий и прочее, и прочее...

В советской общеобразовательной школе учили тому, что такое «ипотека». То есть совсем не плохая школа учила, что «ипотека – это денежная ссуда под залог земли и недвижимости, орудие эксплуатации и разорения».

Большая советская энциклопедия (БСЭ) отмечает, что «ипотека» – залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. С точки зрения распределения дохода, созданного в сельском хозяйстве, ипотека означает продажу всей земельной ренты или части её в виде процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит экономическая сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (например, залог жилых домов, сдаваемых их собственниками внаём)».

На английском «ипотека» выглядит как mortgage или практически по-гречески: hypothec, hypothecation.

Однако мало кому известно, что лингвисты, изучающий греческий язык, скажут, что это слово мужского рода заимствовано из греческой культуры и означает некую «подставку» (например, под цветы) или «подпорку» (опять же в виде некой этажерки). То есть смысл и назначение «ипотеки» – нечто нужное для чего-то. Другими словами, назначение «ипотеки», на которой, а не на полу да в углу будет стоять тот же горшок с цветами, предполагает некое этическое удовлетворение потребности тех, кто этот цветок выращивает и за ним ухаживает. Подставка с одной, а с другой – поддержка чего? где? когда?

Другое назначение «подпорки» – это вовлечение в некую деятельность, основанную не столько на изобразительном искусстве, сколько на выразительном, эстетике и созидании: такую, как изготовление такой подпорки (стиль, материал, энерголептика и прочее) или возведение совершенно нового сооружения или объекта. То есть образный смысл такой подставки мужского рода – этическое, эстетическое созидание чего-то нового, чего не было.

Целостность такого рода применения тех же этажерок определяется полнотой и адекватностью поведения всех, кто может осознать механизм созидательной «ипотеки». Этот механизм заключается в простом действии: передача свободных денег тому, кто готов создать и построить объект, реализовав который, заёмщик без оплаты возвращает взятую сумму денежных средств, а объект, до этого момента был гарантией и залогом.

В практике алгоритм и правила были лаконичны и просты. У вас, к примеру, есть земельный участок (основное условие). Вы приходите к тому, у кого есть свободные средства (в банк, к юридическому или физическому лицу), и предлагаете выдать заём для строительства фундамента в соответствии со сметой и проектом дома, а в качестве залога предлагаете ваш участок. Участок – в залоге, деньги превращаются через материалы и труд в фундамент, который принимается также в залог заимодавцем для нового «транша» на стены и крыши. И тому подобная алгоритмика механизма, позволяющего заимодавцу сохранить свободные деньги, а заёмщику при этой поддержке реализовать созидательный замысел.

За последние годы в открытых источниках СМИ утверждается, что в последнее время банковская деятельность стала высоко прибыльной и занимает третье место после нефтегазовый сектора и металлургический сектора экономической деятельности в России.

Всё как в классике жанра: «тяжёлое экономическое положение трудящихся заставляет влезать в долги, закладывать в банки имущество», в свою очередь: «банки, захватывающие имущество своих клиентов, не уплативших по долгам, превращаются в крупнейших владельцев земель и городской недвижимости». Как видим, давно уже речь не идёт о социальном государстве с отсутствием мощнейшего расслоения своего населения. А такая практика чревата социальными взрывами и потрясениями. К сожалению, это тоже мы уже проходили и однажды глубоко переживали.

Так почему же история нас ничему не учит? Или мы перестали учить историю?

Таким образом, становится очевидным, что необходимо глубже проанализировать существующие положения правил и алгоритмов так называемого «...ипотечного кредитования...». Однако предварительную оценку уже и сейчас можно сформулировать приблизительно так:

1. нет внятного и однозначного термина и определения, что такое «ипотека»;
2. нет внятного и однозначного понятийного трактования, что такое «ипотека»;
3. сложившееся и существующее «ипотечное кредитование» является обыкновенным «потребительским кредитом» с широким спектром противоречивых требований;
4. очевидно, что упоминание о «льготных ипотеках» является намеренным или ненамеренным введением в заблуждение широкого круга лиц с целью получения прямо или косвенно финансовой или иной материальной выгоды без выполнения соответствующей работы, услуги или предоставления товара;
5. не проработана система влияния на значения процентной ставки (снижаемой к «0%») для лиц, имеющих свободные средства, а также на приоритет в выдаче займа при строительстве/покупке жилья с применением ипотеки;
6. закрепление за государством системных принципов применения учёта, регистрации ипотеки, как механизмов понуждения стабилизации доли инфляции и необоснованной спекуляции в отдельно взятом виде экономической деятельности, – а именно «в строительстве доступного жилья для нуждающихся»;
7. органам местного самоуправления совместно с органами власти субъектов Российской Федерации с АО «Дом.РФ» необходимо конструктивно формировать и обеспечивать современной инженерной инфраструктурой новые территории для строительства, определять застройщиков, рекомендуемых для работы с гражданами, зарегистрировавшими ипотеку;
8. необходимо выделять целевые субсидии на конкретные физические лица для погашения кредита (займа), взятого для строительства (приобретения) жилья, не являющегося инвестиционным проектом этого гражданина.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!