Сюрреализм жилищного рынка

Эксперты и аналитики продолжают гадать на кофейной гуще, прогнозируя динамику цен на недвижимость. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» вангуют не больше, не меньше, как наступление переломного момента на рынке вторичного жилья в Москве. Дескать, в июне по сравнению с маем спрос на квартиры вырос на 7%, однако дальше число сделок начнёт резко падать. В целом же во втором полугодии спрос будет ниже, чем в прошлом году, только в июле ожидается снижение числа сделок на 35%.

Вот, в частности, что говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома:

В первые дни июня мы фиксировали высокий уровень спроса на вторичное жильё, что было нестандартной картиной для начала лета. И прошлый месяц мог бы стать ещё более прибыльным, если бы не ряд факторов, из-за которых часть потенциальных покупателей отложила выход на сделку. Это, во-первых, опасения, связанные с ухудшением ситуации с пандемией, а также введением новых социальных ограничений. Некоторые участники рынка беспокоятся за своё здоровье, по этой причине мы недосчитались в июне около десяти процентов авансов от полученного числа. Во-вторых, во второй половине июня наблюдалась аномально жаркая погода. Многие жители столицы по возможности уезжали за город, чтобы переждать жару там. Из-за этого мы потеряли ещё около десяти процентов предполагаемых авансов.

Также, утверждает эксперт, порядка 5% потенциальных покупателей передумали покупать жильё, считая это невыгодным в текущих рыночных условиях. Инвесторы, желающие заработать на перепродаже квартир, либо сдаче в аренду, не стали приобретать лоты, понимая, что цены расти также активно, как в 2020-ом, не будут. Поэтому прибыль от покупки будет не столь существенная.

Доля истины в этом есть. Действительно, привлекательность недвижимости, как объекта инвестиций, в последние годы стремится к нулю. Доходность от арендного бизнеса колеблется на уровне 4-5% и уже опустилась ниже банковских ставок. Возможности перепродажи квартир при огромном предложении и сравнительно невысоких ипотечных кредитах, также невелики.

Зарабатывать на подобных схемах можно было либо в условиях долевого строительства, при высокорискованных вложениях на стадии котлована, либо при откровенно растущем ипотечном пузыре. Но первую возможность государство успешно перекрыло за счёт перехода на проектное финансирование, а со вторым предпочитает по мере сил бороться. Так что, с точки зрения господ инвесторов, выгоднее вложить в ипотечные облигации крупных девелоперских корпораций или войти в ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) на недвижимость, которых сегодня достаточно на отечественном фондовом рынке.

А после ухода инвесторов с их свободными капиталами, продавцы остались один на один с конечными клиентами. Таким образом объём денег на рынке и уровень спроса может существенно упасть, что затронет и первичный, и вторичный сегменты.

Ещё один важный фактор – деятельность Центробанка РФ по сдерживанию инфляции. Как известно, ведомство Эльвиры Набиуллиной с начала года уже трижды поднимало ключевую ставку, доведя её до вполне ощутимого уровня в 6,5%. Рост ставки означает повышение доходности банковских депозитов (во всяком случае, теоретически) и одновременно, удорожанию заёмных денег. Банки вслух пообещали не слишком задирать ставки по кредитам, но, фактически, есть масса обходных путей, как можно это сделать, не увеличивая формальный процент. Например, за счёт удорожания сопутствующих услуг, страхования, обслуживания счёта, более жёстких условий досрочного погашения, изменения требований к первоначальному взносу и корректировки массы других параметров.

По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, с ростом ставок должен стабилизироваться спрос на жильё, а с ним и рост цен на квартиры. Однако, эксперты из частных компаний высказывают альтернативные мнения. Например, руководитель департамента ипотеки агентства «Бон Тон» Ольга Шихова считает, что цены на недвижимость зависят сейчас не столько от ипотечных ставок, сколько от факторов макроэкономического характера, покупательной способности населения и сохранения дефицита предложения. Исходя из этого, предпосылок для снижения цен нет, но рост может замедлиться. Кроме того, ставки растут не по всем ипотечным программам: по-прежнему выгодные условия банки предлагают по программе семейной ипотеки – от 4,75% годовых.

В целом же российский рынок жилья производит весьма странное, если не сказать, сюрреалистическое впечатление. Каждая из участвующих сторон выворачивает карманы и жалуется на свою нищету, при этом и объёмы продаж, и ценники на квадратные метры продолжают расти. Нищие голодные разорившиеся в пандемию горожане расхватывают квартиры в новостройках, как горячие пирожки. Вечно жалующиеся на убытки девелоперы продолжают наращивать объёмы и показывают феноменальные финансовые результаты. А Правительство тем временем с одной стороны пытается снизить ценники, а с другой – бойко закачивает в отрасль всё новые и новые денежные вливания за счёт льготных ипотек, дотаций и маткапиталов…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!