Предпродажная подготовка земельного участка

Наиболее важные моменты включают юридические аспекты, безопасность сделки, а также точную оценку. Ещё до выставления предложения стоит тщательно проанализировать потенциал данного земельного участка. Относительно простые ходы могут значительно повысить его ценность!

Покупатель хочет купить землю дёшево, продавец хочет продать её дорого. Но ведь в основе рынка недвижимости лежат гораздо более объективные вопросы (и пусть и субъективные, но всё же ясные и понятные). Поэтому желание увеличить сумму сделки должно быть подкреплено реальными действиями. Чем раньше, тем лучше – в отличие от продажи квартир здесь все требует времени.

Как начать продавать участок?

Подготовку участка к продаже следует начинать со сбора комплекта важнейших документов. Туда должны входить:

паспорта собственников или генеральная доверенность на совершение сделок с данным участком;
правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения и так далее);
выписка из ЕГРН;
нотариально заверенное согласие супруга на продажу участка;
кадастровый паспорт;
информация об инфраструктуре (подъезд к дороге, подключения) и/или инженерных возможностях (здесь будут лучшие условия для подключения к сети).

ЭТО ВАЖНО! Если данная территория не охвачена местным планом развития, стоит обратиться в городскую администрацию за условиями застройки участка. Для потенциального покупателя это будет очень полезная информация о возможностях развития района. Покупатель не может сам подать заявление на получение этого документа, это право принадлежит только владельцу.

Кроме того, стоит навести порядок на участке. Прежде всего, уберите мусор, подстригите кусты, возможно, проредите деревья. В случае с незастроенной землёй целью является общее наведение порядка – нет смысла вкладывать средства в продвинутые садовые или тем более полевые работы.

Как оценить стоимость?

«Сколько стоит мой участок?» – этот вопрос задают себе многие собственники земли, независимо от того, планируют они её продавать или нет. Как найти ответ? Оценить стоимость земельного участка можно двумя способами. Вы можете проанализировать текущие предложения продажи аналогичных земель в этом районе, а также кадастровую стоимость участка, посмотрев её на сайте Росреестра.

Цены участков, домов и квартир собираются в Росреестре, который, в соответствии с регламентом, ведёт каждый кадастровый номер. Эта база данных также включает отчёты об оценке, подготовленные оценщиками недвижимости.

Кто определяет стоимость участка?

При обычной продаже земли стоимость участка устанавливается продавцом на любом уровне – и покупатель может её принять, отклонить или договориться. Конечно, это происходит не на пустом месте. Оценка основывается на соотношении параметров предлагаемого земельного участка и аналогичного земельного участка в данном районе.

Уполномоченный оценщик недвижимости поможет определить стоимость участка самым формальным способом. Агенты по недвижимости тоже этим занимаются.

Всё больше и больше рекламных сайтов также предлагают простой анализ сравнения цен (он быстро выполняется с помощью соответствующего алгоритма).

Подчеркнём, что речь идёт об оценочной помощи. Решение принимает продавец. Если он хочет быстрой продажи, то может снизить свои ценовые ожидания. Однако, если он считает, что его земля обладает какими-то уникальными ценностями, которые ускользают от поверхностного анализа (например, особые живописные ценности, ценные насаждения, впечатляющая история места и так далее), он может с уверенностью потребовать более высокую сумму.

Как оценить землю?

Для точной оценки земли необходимо учитывать как измеримые, так и неизмеримые факторы. Наиболее важными из них являются:

местоположение – даже самые маленькие или бесформенные земельные участки в крупных городах или в их окрестностях, а также в курортных посёлках часто имеют более высокую рыночную стоимость, чем гораздо более крупные земельные участки в районах с меньшей плотностью населения;
правовой статус – такие проблемы, как раздробленность собственности (когда предметом продажи является только доля в совместной собственности), сервитут или крупная ипотека не только затрудняют поиск покупателя, но и влияют на цену;
размер участка – основой для оценки земли всегда является сравнение цен за квадратный метр на участке;
форма – особенно важна для небольших участков (около 800 м), где, среди прочего, пропорции сторон участка оказывают сильное влияние на реальные возможности развития; в случае очень больших площадей (более 3.000 м) даже треугольная форма может не стать проблемой;
инфраструктура – наибольшую ценность представляет набор подключений, доступных в данном месте;
возможности развития – определённая информация для потенциального покупателя предоставляется в таком документе, как выписка из плана местного развития, условий застройки или разрешения на строительство.

Сколько стоит оценка участка?

Профессиональная оценка незастроенного участка под застройку в отдельных частях России колеблется от примерно 10 тысяч до примерно 30 тысяч рублей. Оценка включает в себя сбор ранее упомянутой документации и, по желанию, подготовку проспекта, информирующего о потенциале территории и возможностях её развития.

Что влияет на стоимость?

На стоимость участка в первую очередь влияют факторы, рассмотренные выше, но не только. Помимо средних цен в том или ином районе, здесь значительную роль могут играть индивидуальные и даже субъективные моменты. Давайте проанализируем их с практической точки зрения.

ЭТО ВАЖНО! Все особенности участка (физические, юридические, в том числе ландшафтные – от отдалённых видов до ценных насаждений) должны быть задокументированы. В свою очередь, в случае возникновения дефектов должны быть подготовлены реалистичные, документированные сценарии решения проблемы.

Что снижает ценность участка?

Стоимость участка снижается из-за таких дефектов, как:

дробление собственности – когда предметом продажи является только доля в совместной собственности;
права, ограничения и предупреждения, внесённые в реестр залогов;
действующая ипотека;
неприятное или визуально непривлекательное соседство;
возможная природоохранная защита из-за исторических или природных проблем;
вдали от основной инфраструктуры (магазины, аптеки, поликлиники, школы, детские сады, остановки общественного транспорта и так далее);
неудобный рельеф (например, большой откос);
геологические дефекты (например, риск оползней, глинистая почва, затрудняющая строительство, закопанный в землю мусор, делающий невозможным создание сада и так далее).

Что увеличивает ценность участка? Как увеличить стоимость земли?

Это его подготовка к застройке потенциальным покупателем. При этом играют роль чисто визуальные и впечатляющие факторы. Например, чтобы увеличить стоимость земли, стоит:

привести в порядок право на собственность – объединить права собственности в случае рассредоточения, погасить долги и так далее;
привести в порядок территорию – убрать кусты, высадить большие и красивые деревья, раскрыть желаемые виды;
оборудовать участок имеющимися инженерными коммуникациями, возможно подать заявку на условия подключения;
обеспечить удобный доступ к участку – отремонтировать забор или ворота, выровнять подъездную дорогу;
подготовить комплект документов – желательно в готовом экземпляре или копию в цифровом виде для предоставления заинтересованным лицам;
регулярно удаляйте мусор и растущие сорняки – особенно с полосы вдоль дороги.

Это все самые важные вопросы подготовки участка к продаже. Плодотворной работы, удачной сделки Вам!

ВИДЕО:

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!