Когда банкрот не лишит квартиры

Профильный комитет Государственной Думы одобрил принятие в первом чтении законопроекта, который защищает права добросовестных покупателей недвижимости в том случае, если продавец спустя непродолжительное время после состоявшейся сделки был признан банкротом, а сама сделка купли-продажи недвижимости – недействительной с последующим возвращением купленной недвижимости в конкурсную массу должника. Инициатором этого законопроекта стало Правительство России – на которое Конституционный суд РФ возложил эту обязанность, вынося постановление 5-П от 3 февраля текущего дела по резонансному делу Сергея Кузьмина.

Гражданин Кузьмин в 2015 году купил квартиру у АО Банк «Советский» за 10.950.000 рублей. Однако через пару месяцев после сделки в отношении банка были введены меры по предупреждению его банкротства. Проведенная в процессе санации банка процедура оценки проданной Сергею Кузьмину квартиры показала, что её рыночная стоимость составляла 35.684.000 рублей. На этом основании суд признал сделку недействительной, обязав Кузьмина вернуть квартиру банку и получить от кредитного учреждения обратно свои 10,95 млн рублей.

В процессе рассмотрения дела КС РФ отметил, что в рамках процедуры банкротства вернуть деньги покупателю бывает затруднительно сделать, поскольку велик объём задолженности перед кредиторами, что особенно характерно для банков. На текущий момент для частичного удовлетворения требований кредиторов закон о банкротстве позволяет безвозмездно лишать собственника единственного пригодного жилья и передавать его в конкурсную массу. В связи с этим КС РФ постановил, что необходимы изменения в законодательство, которые и были предложены правительством.

Внесённые изменения затронут статью 61.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта статья посвящена последствиям признания сделки недействительной, и она дополняется новым пунктом на тот случай, когда недействительной признаётся сделка купли-продажи жилого помещения.

При этом под действие новой статьи попадают лишь те случаи, когда недействительной признаётся сделка купли-продажи единственного пригодного для постоянного проживания помещения. В этой ситуации законопроект предписывает попавшему под действие закона о банкротстве должнику открыть специальный банковский счёт для расчётов с покупателем в расторгнутой сделке.

И на этот счёт должник должен перечислить средства от продажи недвижимости в размере той суммы, что уплачена покупателем по признанной недействительной сделке купле-продаже жилого помещения. Идея законодателя проста: обладатель единственного жилого помещения гарантированно должен получить обратно свои деньги, если сделка будет признана недействительной. Если от продажи недвижимости будет выручены деньги сверх этой величины, то эта разница направляется на основной счёт должника, и включается в конкурсную массу.

Отдельно новая статья закрепляет право гражданина пользоваться жилым помещением до того момента, пока на его специальный счёт не будет перечислена сумма, ранее уплаченная им по признанной недействительной сделкой. При этом законопроект даёт право арбитражному суду, который рассматривает дело о банкротстве, установить дополнительный разумный срок сохранения права пользования этим помещением. Однако этот дополнительный срок не может быть более шести месяцев.

Законопроект также оговаривает минимальную цену, по которой должна быть продана недвижимость из той сделки, что признана недействительной. Конкурсный управляющий обязан продать её по цене, превышающей как минимум на 30% ту стоимость, которая указана в оспоренном договоре купли-продажи.

Если же сделать этого не удаётся, то арбитражный суд на основании ходатайства гражданина выносит определение об отмене определения о признании сделки недействительной по новым обстоятельствам и об отказе в признании сделки недействительной. Тогда гражданин продолжит жить в купленном помещении, и сделка по его приобретению будет признана судом действительной.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!