Невольная борьба на улице Вольной

В декабре 2023 года департамент городского имущества города Москвы совместно с городской Думой подал в Арбитражный суд города Москвы иск, вердикт по которому может затронуть судьбы сотен людей, купивших столичную недвижимость, знаменуя собой очередной этап борьбы местных властей со столь нелюбимыми ими апартаментами.

История этого дела такова. В советские годы в столичном районе Соколиная Гора на улице Вольной работало бытовое предприятие, которое занималось химчисткой одежды. Перестроечные времена принесли с собой новые веяния и переформатировали уклад работы химчистки, освободив ряд производственных зданий. Спустя время они заинтересовали девелоперов в качестве основы для создания жилой недвижимости.

Возведённые ещё 1960-х годах производственные здания были перестроены, и в 2021 году поступили в продажу в качестве апартаментов. Их преимущества известны: поскольку апарт-девелопер не обременён строительством социальной инфраструктуры, то может предложить свой товар с заметной скидкой к цене полноценного квадратного метра. Платой за дешевизну является отсутствие прописки в апартаментах, но своего потребителя такое жильё всё равно находит.

Что категорически не нравится столичным властям, ведь жильцы апартаментов нагружают городскую инфраструктуру, в создание которой они из своих кровных не вложили ни копейки. Поэтому на уровне города идёт нешуточная борьба с теми комплексами, где апартаменты возведены без необходимых согласований с властями.

Оказалось, что расположенные на улице Вольной апартаменты относятся именно к этой категории, а потому они и попали под удар чиновников. При том, что несколько сотен добропорядочных покупателей уже приобрели жильё в трёх корпусах, после чего их права на недвижимость были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Проведённая Госинспекцией по недвижимости 24 августа 2023 года проверка показала, что по адресу: Москва, улица Вольная, владение 25, «ведутся работы по реконструкции нового строительства здания». На объектах размещены строительные леса, отсутствует внешняя и внутренняя отделка, прилегающая территория не облагорожена.

По мнению властей, застройщик выполнил реконструкцию корпусов с возведением новых помещений, работы велись без разрешения на строительство, а нынешняя эксплуатация зданий идёт уже без разрешения на ввод. Использование апартаментов, считают чиновники, создаёт угрозу для жизни и здоровья жильцов, поэтому в конце прошлого года столичный департамент имущества подал иск о признании трёх зданий, вмещающих апартаменты общей площадью 8,2 тысячи квадратных метров, объектами незавершённого строительства, и запрете совершать сделки с недвижимым имуществом, входящего в состав этих комплексов. Одновременно с этим иск подан также в отношении ряда интернет-агрегаторов объявлений по продаже недвижимости о запрете размещать объявления о продаже апартаментов в указанных зданиях.

Позже истцы подали суду ходатайство о принятии обеспечительных мер в порядке статей 90-93 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в соответствии с которым просили наложить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на осуществление регистрации сделок в трёх спорных корпусах. Ходатайство мотивировано тем, что до рассмотрения дела по существу профильные интернет-порталы ведут активную продажу апартаментов в спорных комплексах.

Суд посчитал, что представленные доказательства свидетельствуют о возможном отчуждении ответчиком объектов, расположенных по следующим адресам в столице:

• улица Вольная, дом 25;
• улица Вольная, дом 25, строение 3;
• улица Вольная, дом 25, строение 4.

Это может повлечь за собой выбытие указанного имущества из собственности ответчика, что сделает невозможным исполнение решения суда в случае удовлетворения требований истцов. И поэтому своим определением суд запретил регистрировать сделки с объектами недвижимости по указанным адресам. Однако наложение этого запрета было опротестовано, и вскоре судом отменено.

Подача иска городскими властями о признании трёх зданий с апартаментами объектами незавершённого строительства крайне взволновала добросовестных покупателей недвижимости в этих корпусах. И не случайно – ведь над ними навис риск потерять купленное жильё.

Поэтому они в феврале 2024 года подготовили коллективное заявление в рамках дела № А40-301151/23-77-2250 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Отмечая, что они являются собственниками помещений в зданиях, право собственности заявителей подтверждается полученными в установленном порядке сведениями из ЕГРН.

В своём заявлении (у редакции есть копия этого документа) собственники сообщают, что удовлетворение предъявленного иска приведёт к нарушению прав и охраняемых законом интересов заявителей, будет представлять собой непропорциональную меру по отношению к тем обстоятельствам, которые заявлены истцами в поданном иске, ввиду следующего.

• Объект не обладает признаками реконструкции, истцами не доказано наличие признаков реконструкции объекта.

Объекты введены в эксплуатацию до проведения проверки, основных характеристик не меняли, применительно к возникшему спору истец не доказал юридически значимые обстоятельства, а именно: имела ли место реконструкция объекта капитального строительства, какие признаки реконструкции позволили уполномоченному органу сделать вывод о её самовольном характере. При этом, как указал Верховный Суд РФ в пункте 6 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утверждено президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года), использование объектов не по назначению, в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, не является признаком самовольной постройки.

• Правообладатели предприняли надлежащие меры к приведению правового статуса объектов, включая приведение в соответствие ВРИ земельного участка, инициирование надлежащего оформления земельно-правовых отношений, а также проведение иных юридически значимых мероприятий по приведению объектов в соответствие требованиям действующего законодательства.

Объекты соответствуют строительным нормам и правилам, требованиям пожарной и антитеррористической безопасности, требованиям градостроительного регламента и документам территориального планирования города Москвы. Также заявителями поданы обращения и получены ответы от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, департамента городской недвижимости города Москвы.

Между тем, именно ВРИ (вид разрешённого использования) земельного участка, вероятно, и есть основной камень преткновения в этом споре. По мнению экспертов, допустимый для построенных апартаментов ВРИ участка – гостиничный (4.7), а сейчас участки под зданиями имеют вид разрешённого использования «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)», который имеет в соответствующем классификаторе номер 3.3.

Между тем, при продаже квадратных метров на бывшей химчистке все агентства недвижимости уверяли покупателей в том, что они приобретают именно апартаменты. Поэтому о несоответствии вида разрешённого использования земли под их жильём добросовестные покупатели не знали. Ситуация начала выясняться лишь тогда, когда все апартаменты были проданы, и застройщик ушёл с объекта…

Если суд иск удовлетворит и признает апарт-комплекс на Вольной незавершённым строительством, то мэрия сможет запретить его эксплуатацию и признать объект самовольной постройкой. По мнению юристов, решение суда в пользу городских властей весьма вероятно, ведь требования мэрии с юридической точки зрения обоснованы.

Это непростое дело может затронуть судьбы сотен людей. Мы будем следить за ним…

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!